Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июля 2017 г. г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.Г.

при секретаре Петиковой Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо ФГБУ ФКП Управления Росреестра по ..., о восстановлении межевой границы земельного участка, уменьшении стоимости по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, о восстановлении межевой границы.

В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от ... она приобрела у ФИО2 домовладение и земельный участок по адресу .... после проведенного обмера земельного участка кадастровым инженером в результате наложения полученных координат на публичную кадастровую карту, было выявлено, что фактические границы земельного участка не соответствуют сведениям, содержащимся в Едином Государственном Реестре Недвижимости и граница с земельным участком с кадастровым номером № не совпадают. Площадь смещения границы около 4 метров. По мнению истца продавец произвел отчуждение земельного участка в пользу соседского земельного участка заведомо имея намерения продажи данного объекта недвижимости. При покупке данного объекта по спорной меже стоял забор с фундаментом. Так же в последствии были выявлены скрытые недостатки приобретенного дома, а именно дом плохо прогревается связи с недостаточной утомленностью мансардной крыши, крыша протекает, жилые комнаты второго этажа нуждаются в утеплении. По мнению истца ФИО2 продала жилой дом ненадлежащего качества.

На основании изложенного истец просил суд восстановить межевую границу земельного участка с кадастровым номером №, распложенным по адресу ..., с земельным участком с кадастровым номером №, согласно сведения содержавшимся в Едином Государственном Реестре Недвижимости. Взыскать с ответчика стоимость строительных материалов и ремонтно-восстановительных работ для устранения скрытых недостатков жилого дома по адресу ..., либо уменьшить стоимость по договору купли-продажи от ...

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст.39 уточнил исковые требования, просил суд уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от ... на 300 000 руб., взыскав денежную сумму с ответчика в пользу истца, остальные требования оставил без изменения.

Протокольным определением суда от ... к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ФГБУ ФКП Управления Росреестра по .... 

Определением суда от ... требования ФИО1 к ФИО2 о взыскания стоимости строительных материалов и ремонтно-строительных работ оставлено без рассмотрения.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании требования иска поддержала и просила суд удовлетворить, дала пояснения аналогичные иску.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности и ордера в судебном заседании требования иска не признала, просила отказать представила письменные возражения на иск

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Третье лицо ФГБУ ФКП Управления Росреестра по ... в судебное заседание не явилось, о слушании дела должным образом извещено. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Пунктом третьим части первой статьи 7 Федерального закона от ... N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что описание месторасположения границ объекта недвижимости, если им является земельный участок, относится к уникальным характеристикам объекта недвижимости.

Положением части седьмой ст. 38 Закона "О государственном кадастре недвижимости", место расположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Месторасположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и месторасположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с месторасположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального Закона "О государственном кадастре недвижимости", при уточнении границ земельного участка их месторасположение определяется исходя из сведений, содержавшихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержавшихся в документах, определяющих месторасположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить месторасположение границ земельного участка.

Согласно части первой Закона "О государственном кадастре недвижимости" проведение государственного кадастрового учета недвижимого имущества подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Из перечисленных норм следует, что объектом гражданских прав является сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (п. 1 ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ)

В судебном заседании достоверно установлено, что истец ФИО1, является собственником земельного участка и жилого дома по адресу ..., согласно свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 5-6).

Указанное имущество приобретено ФИО1 у ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с кредитными средствами банка №З от ...г. (л.д. 2-3)

Техническим заключением ТЕХНОНИКОЛЬ установлено, что на объекте по адресу .... протекает крыша (л.д. 8-11).

В материалы дела представлены копии кадастровых дел на земельные участки с кадастровыми номерами № и № (л.д. 62-207).

Судом установлено, что согласно выписки из ЕГРП на ...г. площадь спорного земельного участка составляет 276 +/- 6 кв.м.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 9 разъяснений содержащихся в приложении № к приказу Минэкономразвития России от ...г. № «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании сооружении объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории», в разделе «Площадь земельного участка» может указываться площадь земельного участка и допустимая погрешность в квадратных метрах, то есть указания в площади +/- 6 кв.м. отображает погрешность измерений, является техническим показателем и не влечет фактического увеличения-уменьшения площади земельного участка. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически площадь принадлежащего ФИО1 земельного участка не противоречит размеру земельного участка согласно правоустанавливающим документам, поскольку заявленное несоответствие площади в 4 кв.м. находится в пределах допустимой погрешности для данного земельного участка.

Материалами дела установлено, что межевание границ спорного земельного участка в 2009г. проходила при установленном заборе с соседним участком №, что следует из представленного кадастрового дела объекта недвижности №. В 2016г. были уточнены границы земельного участка №, при это в межевом плане от ... в заключении кадастрового инженера указано, что границы земельного участка № определены по их фактическому местоположению, а именно по границам существующим более 15 лет, которые закреплены четко опознаваемыми объектами местности (капитальными заборами, строениями). 

Сведения о фактическом местоположении уточненных границ земельного участка № является копия плана домовладения от ...г., который отображает границы земельного участка существующие на местности 17 лет. 

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что все технические документы в отношении земельного участка по адресу: ... а имеют те же самые границы, линейные размеры и конфигурацию, начиная с 1998 г. по настоящее время, что подтверждается копиями кадастровых дел земельных участков с кадастровыми номерами №, №. 

Таким образом, по мнению суда, с учетом изложенных обстоятельств, в ходе судебного заседания не установлено нарушений в действиях ответчика по установлению границ принадлежащего ей земельного участка, не установлено фактов нарушения ответчиком межевой границы, а потому требования истца в части обязания ответчика восстановить межевую границу земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... а с земельным участком с кадастровым номером №, согласно сведения содержавшимся в Едином Государственном Реестре Недвижимости., являются незаконными, необоснованными, удовлетворению не подлежащими. 

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что ФИО1 не представлены доказательства нарушения прав действиями ответчика.

Что касается требования истца об уменьшении покупную цену по договору купли-продажи от ... на 300 000 руб., взыскав денежную сумму с ответчика в пользу истца, суд приходит к следующему.

В судебном заседании достоверно установлено, что ФИО1, является собственником земельного участка и жилого дома по адресу ..., согласно свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 5-6).

Указанное имущество приобретено ФИО1 у ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого с кредитными средствами банка № от ...г. (л.д. 2-3)

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Суд приходит к выводу, что истцом не было доказано, что при заключении договора купли-продажи он не знал и не мог знать об указываемых им недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, исходя из договора, он ознакомился с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого имущества, визуально осмотрел приобретаемый объект, а значит, имел возможность установить несоответствие границ земельного участка и другие дефекты. Поэтому покупатель должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в том числе отказаться от заключения договора, в случае несогласия с техническим состоянием приобретаемого недвижимого имущества.

Кроме того, суд обращает внимание, что договор купли-продажи заключен с использованием кредитных денежных средств банка, приобретенное недвижимое имущество является предметом залога, было оценено ООО «Аудиторская фирма Центр-Аудит».

Исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у спорного объекта недвижимости конструктивных недостатков и дефектов, на которые указывает истец, он, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца до заключения договора, не мог не знать о существовании таковых, поскольку данные недостатки могли быть установлены им с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия обстоятельств, которые бы давали ему право отказаться от исполнения заключенного договора купли-продажи и, соответственно, об отсутствии оснований для расторжения такового, возврате денежных средств.

Указанные доказательства, наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами, не подтверждают факт наличия у приобретенного истцом имущества таких недостатков, которые бы одновременно носили как скрытый, так и существенный характер. 

Юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора является тот факт, имел ли спорный объект существенные недостатки на момент заключения договора купли-продажи от ..., о которых истцу не было известно, а таких доказательств истцом суду не представлено, так же, как и не представлено доказательств существенного нарушения условий договора продавцом.

На основании изложенного, требования искового заявления ФИО1 являются незаконными, необоснованными, удовлетворению не подлежащими.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, третье лицо ФГБУ ФКП Управления Росреестра по ..., о восстановлении межевой границы земельного участка, уменьшении стоимости по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд ... в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено ... 

Судья: