Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июля 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1194/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Волга» по доверенности ФИО2, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Волга» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 046 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 769 318,24 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного земельного участка, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебное заседание представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленного требования филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили письменные отзывы.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное административным истцом требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Волга» на основании протокола № очередного (Годового) общего собрания акционеров Закрытого акционерного общества Тольяттинское торгово-коммерческое предприятие «Волга» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6 046 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации складов с административными помещениями, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в размере 11 788 914,02 руб.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 26 марта 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комиссия своим решением от 25 апреля 2018 года № отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 21 марта 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Глобал Апрайс» ФИО1, являющимся членом Саморегулируемой организации оценщиков «Российское Общество оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 769 318,24 руб.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 1 января 2013 года, дата составления отчета 21 марта 2018 года. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения, правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки. 

Информация о местоположении и локальном окружении объекта оценки приведена в таблице 5 на странице 9 отчета об оценке. На странице 10 приведено схематическое изображение местоположение спорного земельного участка на Карте градостроительного зонирования г.о. Тольятти и Генеральном плане г.о. Тольятти Самарской области.

На странице 6 отчета в разделе 4 отражено, что оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.). Все иллюстрированные материалы представляются в отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

В разделе 8.1. «Местоположение и локальное окружение» на странице 9 отчета оценщиком указано, что тип территориальной зоны расположения оцениваемого объекта в соответствии со схемой генерального плана г. Тольятти: ПК-3 (Зона промышленных объектов IV-V класса опасности) Объекты расположенные в ближайшем окружении: производственные и хозяйственные корпуса, гаражи, административные здания, типы территориальных зон, граничащих с объектом оценки: ПК-3 (Зона промышленных объектов IV-V класса опасности); Т-3 (Зона объектов водного транспорта); Т-5 (Зона объектов инженерной инфраструктуры). Интенсивность транспортного потока на ближайшей улице: низкая, деловая активность: низкая (в радиусе 500 м найдено 47 организаций), экологическая обстановка: соответствует городским условиям, благоприятная для размещения промышленных объектов.

В разделе 8.2. отчета «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» на странице 11 указано, что в целом топография, рельеф, геодезические характеристики оцениваемого земельного участка, его фактическое использование и локальное окружение позволяют максимально эффективно использовать его в качестве земельного участка промышленного назначения.

На страницах 12-13 отчета приведены фотографии оцениваемого земельного участка, где видно, что фактически оцениваемый земельный участок используется в качестве производственной базы.

Согласно п. 20 ФСО № 7 «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта».

В разделе 9 на странице 13 отчета указано, что законодательная разрешенность, текущее использование объекта недвижимости, значения сведений, содержащихся в ГКН, с учетом градостроительных регламентов и территориального зонирования, позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование объекта оценки является его использование в качестве земельного участка промышленного назначения.

Определен сегмент, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости – сегмент рынка земельных участков промышленного назначения г. Тольятти (раздел 10.2 отчета ).

На страницах 18-19 отчета приведён анализ рынка земельных участков промышленного назначения г. Тольятти на основании информации, имеющейся в распоряжении оценщика по состоянию на 1 января 2013 года, городская база недвижимости ООО «Волга-Инфо». На страницах 20-25 приведён анализ ценообразующих факторов и диапазонов их значений конкретно для объекта оценки, что свидетельствует о выполнении оценщиком пункта 11г ФСО №7. 

Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. 

В рамках этого подхода оценщиком по данным информационной базы «I- Real» - ООО «Волга-Инфо» отобрано 3 объекта-аналога – земельных участков промышленного назначения, расположенных в промзоне Автозаводского и Центрального районов г. Тольятти, на праве собственности, площадью от 4 500 кв. м. до 10 000 кв. м., т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 24 на странице 29 отчета.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами. 

Вводя корректировки на торг, на местоположение, на масштаб для объекта –аналога № 1 в размере 17,24%, на наличие коммуникаций, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 3 769 318,24 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размерах, определенном отчетом об оценке.

Ссылка Администрации г.о. Тольятти Самарской области в отзыве о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к уменьшению размера земельного налога, поступающего в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, обоснованность которого подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26 марта 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требование общества с ограниченной ответственностью «Волга» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 046 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 769 318,24 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Волга» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина