УИД 73RS0004-01-2025-001139-27

Дело № 2-964/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Абдулкиной С.Н.,

при секретаре Галковской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о защите прав потребителя,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о защите прав потребителя. 

Требования мотивированы тем, что 22.03.2024 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения № СИД-КВ-2/2-17-172-2/АН-ДКП на сумму 28 888 724 руб. Оплата денежных средств по договору осуществлена как собственными денежными средствами, так и с привлечением денежных средств ПАО Росбанк по кредитному договору 

<

***> от 22.03.2024. ПАО Росбанк прекратило деятельность в связи с присоединением к АО «ТБанк». 11.04.2024 сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому продавец передал покупателю квартиру площадью 54 кв.м., общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом 55,5 кв.м. Отмечает, что продавец одновременно являлся застройщиком спорной квартиры и, соответственно, плошать квартиры была предусмотрена проектной документацией. Продавец знал и должен был знать о действительной площади квартиры как ее застройщик. Приемка квартиры была проведена на основании данных, предоставленных продавцом, без применения измерительных приборов. Истец приняла решение произвести ремонт квартиры, вызвала бригаду рабочих, которые сообщили ей, что площадь квартиры по документам не соответствует фактической, в связи с чем была вынуждена вызвать кадастрового инженера. По результатам проведения кадастровых работ был составлен технический план квартиры, согласно которому по фактическим обмерам площадь квартиры составляет 53,5 кв.м. (с учетом лоджий) и 52,1 кв.м. (без лоджии). Разница в площади между указанной в договоре и фактической составляет 2,4 кв.м. Таким образом, продавцом покупателю передана квартира, которая не соответствует существенным условиям договора о ее площади, что является существенным недостатком, о котором покупатель не был уведомлен продавцом. 

Ссылаясь на п.1 ст.475 ГК РФ, полагает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены. 

31.05.2024 в адрес продавца была направлена претензия, в которой покупатель предложил продавцу возвратить часть цены договора купли-продажи квартиры в связи с несоответствием ее фактической площади, указанной в договоре. 

18.06.2024 продавец в ответе на претензию отказал покупателю в удовлетворении претензий со ссылкой на акт приема-передачи и технический план. 

19.11.2024 истец повторно обратилась к ответчику с претензией, в которой предложила перечислить на ее расчетный счет денежные средства, претензия получена в тот же день, а также получена почтой 21.11.2024. Срок для удовлетворения претензии истек 29.11.2024, претензия оставлена без удовлетворения. 

Сумма соразмерного уменьшения цены квартиры составляет из расчета разницы в заявленной в договоре и фактической площади в размере 2,4 кв.м. и стоимости одного квадратного метра 520 517 руб.55 коп.:2,4х520 517 руб.55 коп. = 1 249 242 руб.12 коп. 

Истцом также понесены расходы, которые являются убытками, и подлежат возмещению, на услуги кадастрового инженера в размере 15 000 руб., на юридические услуги по подготовке претензии в размере 50 000 руб., на подготовку технического плана в электронном виде для передачи в Росреестр в размере 15 000 руб. 

В соответствии со ст.ст.22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» размер неустойки за период с 11.06.2024 по 16.02.2025 составляет 72 510 697 руб.2 коп. (28 888 724 руб.х1%х251=72 510 697 руб.2 коп.).

Истец ФИО1 просит взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» денежную сумму в размере 1 249 242 руб.12 коп. – в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, 80 000 руб. – в счет возмещения убытков истца, 72 510 697 руб.2 коп. – неустойку за неудовлетворение в добровольном порядке требований покупателя о соразмерном уменьшении цены квартиры, неустойку, исчисленную на дату вынесения решения, а также неустойку до момента фактического исполнения обязательства; 100 000 руб. – компенсацию морального вреда, штраф в размере 50 % о суммы, взысканной судом, 261 880 руб. – расходы на оплату госпошлины. 

Определением суда от 24.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. 

В судебное заседание истец ФИО1, представитель истца не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам, изложенным в отзыве к исковому заявлению (л.д.150-157), просила в удовлетворении иска отказать. Пояснила, что 31.07.2023 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое подтверждает надлежащее качество многоквартирного дома. 22.03.2024 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения №. Согласно приложению № 1 к договору помещение передавалось продавцом покупателю с черновой отделкой и без инженерного оборудования. Согласно экспликации к поэтажным планам здания дома, на основании которого многоквартирный дом, включая спорную квартиру, ставился на кадастровый учет после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, общая площадь квартиры № 172 составляет 55,5 кв.м. (жилая площадь – 29,0 кв.м., подсобная площадь – 25,0 кв.м., лоджия- 1,5 кв.м.), на основании технического описания на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, ставилась на кадастровый учет. Техническое заключение (включая экспликацию) было подготовлено на основании договора на выполнение кадастровых работ от 09.04.2020 № 1. Согласно выписке ЕГРН спорная квартира имеет площадь 54 кв.м., и находится в собственности ФИО1 Таким образом, фактическая общая приведенная площадь (с учетом лоджии) на момент подписания акта приема-передачи составляет 55,5 кв.м. (54 кв.м., указанные в ЕГРН+1,5 кв.м. лоджия), что исключает правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований. В силу п.2.1 договора купли-продажи цена квартиры устанавливается в размере 28 888 724 руб., то есть за единицу товара. Указаний на определение цены квартиры в зависимости от ее размера договор купли-продажи не содержит. Условие о состоянии, качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами было согласовано, цена объекта недвижимости установлена, не зависела от площади квартиры. Истцом условия договора не оспаривались и исполнялись. Соответственно, площадь квартиры не относится к качественной характеристике, так как не влияет на использование ее по назначению. От ранее заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы отказалась. 

Представители третьих лиц АО «ТБанк», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.ст.56 и 60 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено, что 22.03.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» заключен договор купли-продажи жилого помещения № № По условиям договора продавец передает в собственность покупателя жилое помещение № 172, количестве комнат 2, площадью 54 кв.м., общая площадь с учетом лоджий/балконов с коэффициентом: 55,5 кв.м., кадастровый номер: № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Квартира передается продавцом покупателю в степени готовности, указанной в приложении № 1 к договору. После приобретения квартиры покупатель осуществляет самостоятельно и за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе, капитальным, многоквартирного дома, в котором находится квартира. Цена квартиры устанавливается в размере 28 888 724 руб. (л.д.19-23).

Согласно приложению № 1 к договору купли-продажи жилого помещения квартира передается покупателю с черновой отделкой и без инженерного оборудования (л.д.22). 

Из дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи жилого помещения квартира приобретена за счет собственных средств покупателя в размере 7 246 624 руб., и кредитных средств ПАО Росбанк в размере 21 642 100 руб. (л.д.23).

Из акта приема-передачи жилого помещения к договору купли-продажи жилого помещения от 11.04.2024 продавец ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» передал покупателю ФИО1 квартиру № 

<

адрес> количестве комнат 2, площадью 54 кв.м., общая площадь с учетом лоджий/балконов с коэффициентом: 55,5 кв.м., кадастровый номер: №, в многоквартирном доме по адресу: г.

<

адрес>, полностью в качественном состоянии, как на момент подписания акта, а также комплект ключей от квартиры. Претензии у сторон отсутствуют (л.д.126). 

Из выписки ЕГРН следует, что собственником квартиры площадью 54 кв.м. по адресу: г.

<

адрес>, является ФИО1, право собственности зарегистрировано 26.03.2024 на основании договора купли-продажи от 22.03.2024. (л.д.65-68). 

Из экспликации к поэтажным планам здания по адресу: г.

<

адрес>, следует, что общая площадь квартиры № 

<

адрес>: 55,5 кв.м. (с учетом лоджии): прихожая – 7,8 кв.м., совмещенный санузел – 4,8 кв.м., жилая комната – 13,4 кв.м., кухня-ниша – 12,4 кв.м., жилая комната – 15,6 кв.м. (л.д.99-101).

Из технического плана помещения от 16.05.2024, составленного кадастровым инженером по заказу ФИО1, заключению кадастрового инженера, экспликации, следует, что по договору купли-продажи от 22.03.2024 площадь объекта составляет 55,5 кв.м. (с учетом лоджии). По фактическим обмерам – 53,5 кв.м. (с учетом лоджии), 52,1 кв.м. (без лоджии): холл – 7,6 кв.м., санузел – 3,7 кв.м., жилая комната – 12,9 кв.м., кухня – 12,9 кв.м., жилая комната – 15 кв.м., лоджия – 1,4 кв.м. (л.д.108-114).

Таким образом, исходя из представленных доказательств следует, что цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере 28 888 724 руб., то есть за единицу товара. Указаний на определение цены квартиры в зависимости от ее размера договор купли-продажи не содержит. Наличие или отсутствие ошибки в подсчете квартиры не подтверждает факт излишней уплаты истцом денежных средств по договору купли-продажи. Указание в договоре купли-продажи площади квартиры 55,5 кв.м. не является недостатком жилого помещения, поскольку иной расчет площади носит формальный характер и не нарушает прав и законных интересов истца. 

По смыслу статей 424, 450, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требования о взыскании разницы в общей площади нежилого помещения недопустимо.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» (ИНН 

<

***>) о соразмерном уменьшении стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Н.Абдулкина 

Мотивированное решение составлено 28 апреля 2025 г.