Дело № 3а-606/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 октября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием

представителей административного истца АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» ФИО1, ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога. Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме 406 088 000 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 поддержали указанные требования, настаивая на выводах о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенных в отчете об оценке.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, оспаривая обоснованность представленного административным истцом отчета об оценке, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы. 

Представители остальных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание к назначенному времени не явились.

Администрация г. Волгодонска в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении административного иска.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы, возражения, ходатайства не поступали. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что АО «АЭМ-технологии» является собственником земельного участка площадью 1 773 954 кв.метра с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – завод, подъездные пути, объекты противопожарной службы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: ....

Общество как плательщик земельного налога обладает правовой заинтересованностью в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 114 273 726,02 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 22 марта 2017 года № 160311017119-1-1, составленный оценщиком ... (ООО «Центр оценки собственности»). Согласно выводам оценщика по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 406 088 000 рублей (из расчета 229 рублей за кв.метр).

При допросе в ходе судебного разбирательства оценщик ... подтвердила сведения, содержащиеся в отчете об оценке.

На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков» от 28 марта 2017 года.

Наличие подобного заключения не препятствует критической оценке отчета и проверки выводов, содержащихся в отчете об оценке, с использованием иных средств доказывания.

25 мая 2017 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 5 июня 2017 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости по отчету об оценке от 22 марта 2017 года отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов оценщика, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 7 сентября 2017 года № 23-2017 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 723 773 232 рублей (исходя из стоимости 1 квадратного метра 408 рублей).

Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит более обоснованными и убедительными, по сравнению с изложенными в отчете об оценке, содержащиеся в заключении судебной экспертизы выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. 

При составлении отчета об оценке анализ рынка проведен оценщиком недостаточно полно. Предложения о продаже сопоставимых объектов в г. Волгодонске в период, предшествующий дате оценки, проанализированы только по двум номерам печатных изданий «Блокнот Волгодонска», и «Ваш шанс». В отчете нет сведений об анализе иных доступных источников, содержащих информацию на ретроспективную дату. Выводы оценщика сделаны фактически только на основании сведений о торгах, проведенных Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, по продаже земель, находившихся в муниципальной собственности. Вместе с тем, объем использованной информации не позволяет судить о том, что указанные участки выставлялись на продажу по рыночным ценам. 

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и применение соответствующих коэффициентов произведены экспертом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта экспертизы, в отличие от выводов, сделанных оценщиком, соответствуют сложившемуся уровню цен на сопоставимые объекты в г. Волгодонске.

По всем замечаниям, приведенным административным истцом, эксперт ... дал убедительные разъяснения в устной форме при допросе в судебном заседании и в письменном виде.

Пояснения допрошенного судом по ходатайству административного истца специалиста ...., высказавшегося о возможности иного расчета поправочных коэффициентов, не опровергают правильности выводов эксперта ... о размере рыночной стоимости объекта и их соответствие федеральным стандартам оценки. 

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 25 мая 2017 года.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, для проверки которых потребовалось назначение судебной экспертизы, являлись обоснованными. 

По изложенным основаниям ходатайство представителей административного истца о возложении на Правительство Ростовской области судебных расходов, включая понесенные Обществом затраты на составление отчета об оценке и получение заключения саморегулируемой организации оценщиков, не может быть удовлетворено. Судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Признанный судом экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенной с учетом индивидуальных особенностей объекта, отличается от кадастровой стоимости на 35%, что не дает оснований для суждения о допущенных существенных методологических ошибках при утверждении результатов государственной кадастровой оценки. При указанных обстоятельствах ссылка представителя административного истца на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П является несостоятельной.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере 40 000 рублей. Данная сумма запрошена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 773 954 кв.метра, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 723 773 232 рубля.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 25 мая 2017 года.

В удовлетворении требования административного истца о взыскании в его пользу с Правительства Ростовской области расходов, связанных с подготовкой отчета об оценке и заключения саморегулируемой организации на него в размере 127 500 рублей, а также издержек, связанных с проведением судебной экспертизы, в сумме 40 000 рублей отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с АО «Инжиниринговая компания «АЭМ-технологии» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 октября 2017 года

Судья О.А.Руднева