Дело № 3а-247/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 25 апреля 2018 года 

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Юрловой Л.В., с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной

установил:

административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 836 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства общественно-деловой зоны (многофункциональный торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Установленная кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 30 сентября 2015 года составляет 6 300 003,84 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 4 175 000 рублей.

Заинтересованным лицом на стороне административных ответчиков по делу привлечена администрация Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, не соглашаясь с заключением эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка, полагала, что по делу должна быть проведена дополнительная судебная экспертиза, так как экспертом рыночная стоимость определена при отсутствии полной информации об объекте оценки, не применена корректировка относительно красной линии.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области, средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 836 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства общественно-деловой зоны (многофункциональный торгово-развлекательный центр), расположенный по адресу: 

<

адрес> №.

Право собственности ФИО2 на данный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 17 января 2017 года сделана запись регистрации № №-36/017/2017-1 (л.д. 16-17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29 сентября 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 30 сентября 2015 года в размере 6 300 003,84 руб. (л.д. 15). 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения в соответствии с нормами, установленными земельным и гражданским законодательством в Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка № 04-10-17 от 08 декабря 2017 года, выполненный оценщиком ООО «Оценочно-консалтинговая группа» ФИО3, являющейся членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Международная палата оценщиков» (л.д. 11-89).

Указанным отчетом определена рыночная стоимость земельного участка в размере 4 175 000 рублей по состоянию на 30 сентября 2015 года.

Для устранения возникших сомнений в определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка, определением Воронежского областного суда от 26 января 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с заключением эксперта № 1560/6-4 от 13 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30 сентября 2015 года составляет 5 082 112 руб. (л.д. 119-132).

Оспаривая содержащиеся в заключении выводы о рыночной стоимости земельного участка, административный истец направил в суд письменное ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы, указав на наличие противоречий, свидетельствующих о неполноте/неясности данного заключения. В обоснование ходатайства административный истец указал, что при описании факторов, влияющих на транспортную и пешеходную доступность, эксперт указывает на близость участка к основным и вспомогательным транспортным магистралям. Однако при описании объекта оценки в исследовательской части экспертизы данный фактор в характеристике объекта отсутствует. Фактически объект оценки не примыкает к автомагистрали, не имеет официального съезда на автодорогу М4 «Дон», отгорожен подпорной каменной стеной, не расположен на красной линии. Эксперт не обладал полной информацией об объекте оценки, и мог совершить неточность в расчетах или взять аналоги для объекта оценки с неподходящими параметрами. Эксперт в качестве объектов-аналогов подбирает земельные участки, на которых возможно сделать съезд. 

В заключении эксперта отсутствует корректировка на расположение объекта оценки относительно красной линии, хотя для земельных участков с таким же видом разрешенного использования, как у объекта оценки, данное обстоятельство является важным фактором.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № включен в государственный кадастр недвижимости 30 сентября 2015 года. Предыдущим кадастровым номером является номер №. Земельный участок под данным номером внесен в государственный кадастр недвижимости 26 февраля 2015 года, принадлежал ФИО2 на основании договора купли-продажи от 10 июня 2011 года, предыдущим номером участка являлся номер №. В представленных административным истцом документах не содержится каких-либо сведений, подтверждающих наличие ограничений в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования на дату его формирования как объекта недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости и определения его кадастровой стоимости. Фотоснимки, датированные 26 ноября 2015 года, не подтверждают изображение на нем объекта оценки, и не дают оснований полагать, что на дату определения рыночной стоимости экспертом должны были учитываться ограничения в использовании земельного участка применительно к виду разрешенного использования.

Из отчета об оценке видно, что оценщик при выборе аналогов учитывал сопоставимость объектов со схожими физическими и экономическими характеристиками. Оценщик остановился на 3-х объектах для оцениваемого земельного участка. При этом в отчете отсутствуют сведения о применении оценщиком такой характеристики, как невозможность оборудования съезда на земельный участок с автомагистрали. Однако административный истец с выводами оценщика согласился, представив отчет в качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка.

Довод административного истца об отсутствии в заключении эксперта корректировки на расположение относительно красной линии не может являться достаточным основанием для назначения дополнительной экспертизы. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применена корректировка на местоположение земельных участков по районам области по отношению к областному центру. Предлагаемая административным истцом корректировка на расположение относительно красной линии применяется как отношение удельной цены земельных участков, расположенных на красной линии (в местах с высоким трафиком), к удельной цене аналогичных участков, расположенных внутриквартально (в местах с низким трафиком). В материалах дела не содержится доказательств, дающих основания полагать наличие у эксперта обязанности применить названный коэффициент при определении рыночной стоимости земельного участка в связи с отсутствием достоверных сведений о расположении объекта оценки на красной линии по состоянию на 30 сентября 2015 года. 

Оценивая заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, и не находит оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение размера налоговых обязательств, что нарушает его права.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). 

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 22 декабря 2017 года, данную дату следует считать датой подачи заявления.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно требованиям пункта 4 части 6 статьи 180, 103, 106 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе сумм, подлежащих уплате экспертам, расходов на оплату услуг представителей, других признанных судом необходимыми расходов.

Исходя из содержания статей 111, 114, 247 КАС РФ в их системной связи, разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28, а также с учетом правовой позиции, выраженной Конституционным Судом РФ в Постановлении 11.07.2017 № 20-П, в пользу административного истца с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, в том числе средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам, которым в данном случае является правительство Воронежской области, подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей (чек-ордер от 14 декабря 2017 года (л.д. 12), на оплату судебной экспертизы в размере 18 388 рублей (чек-ордер от 05 февраля 2018 года (л.д. 114).

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ о невозможности возложения на административного истца некомпенсируемого бремени несения судебных расходов при установленном судом значительном превышении кадастровой оценки над рыночной стоимостью, а также исходя из содержания части 1 статьи 111 и части 1 статьи 114 КАС РФ в их совокупности, суд полагает возможным взыскать расходы за производство судебной экспертизы с административного ответчика в лице правительства Воронежской области.

При этом суд принимает во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 836 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства общественно-деловой зоны (многофункциональный торгово-развлекательный центр), расположенного по адресу: 

<

адрес>, северо-западная часть кадастрового квартала №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 сентября 2015 года в размере 5 082 112 (пять миллионов восемьдесят две тысячи сто двенадцать) рублей на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 22 декабря 2017 года.

Взыскать с правительства Воронежской области в пользу ФИО2 судебные расходы в размере 18 686 (восемнадцать тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Привалов 

Мотивированное решение составлено 28 апреля 2018 года.