Дело № 2-1185/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Юргинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Сергеевой-Борщ О.Б.,

при секретаре судебного заседания Торгашовой О.А., 

с участием: 

истца ФИО1,

помощника прокурора Тарасова В.В.,

рассмотрев в

г.Юрга Кемеровской области 24 августа 2017 года 

в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоры аренды и субаренды комнаты, о признании не возникшим права пользования комнатой, о выселении из квартиры, о запрете заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты и вселять в комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, согласно которому просит: 

признать недействительным договор аренды жилого помещения – комнаты площадью *** кв.м, расположенной в ***, в ***, по ***, заключенный между ФИО2 и ФИО3; 

признать недействительными договор субаренды жилого помещения – комнаты площадью *** кв.м, расположенной в ***, в *** по ***, заключенный между ФИО3 и ФИО4; 

признать не возникшим у ответчиков ФИО3 и ФИО4 право пользования комнатой,

о выселении ответчиков ФИО3 и ФИО4 из квартиры, 

о запрете ответчику ФИО2 заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты площадью *** кв.м, расположенной в ***, в ***, по ***, и вселять в данную комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности (л.д. 2-4). 

Свои требования мотивирует следующим. 

На основании решения Юргинского городского суда Кемеровской области от 06 мая 2016 года истец и ответчик ФИО2 являются собственниками жилого помещения – ***, расположенной в ***, по ***, в г.. Юрга, ***.

В данной квартире на праве общей долевой собственности принадлежит: ? доли – ему, ? доля – ответчику. 

Данная квартира была приобретена с привлечением заемный средств ПАО «Сбербанк». Квартира находится в ипотеке. 

На основании решения Юргинского городского суда Кемеровской области от 02 марта 2017 года по делу *** определен порядок пользования квартирой между ним и ответчиком ФИО2 и в пользование ФИО2 определена изолированная комната площадью *** кв.м. 

26 июня 2017 года он обнаружил в квартире № *** посторонних лиц, пользующихся его имуществом, в связи с чем, ему стало известно о том, что ответчик ФИО2 предоставила комнату площадью *** кв. м. в пользование ответчику ФИО3 на основании договора аренды, а тот в свою очередь предоставил комнату в пользование ответчику ФИО4 на основании договора субаренды. При этом нарушаются его права и законные интересы, поскольку посторонние лица пользуются местами общего пользования, порядок пользования которыми между ним и ответчиком ФИО2 не определен, пользуются его имуществом. Кроме того, кухня объединена с комнатой, к которой ответчик ФИО2 не имеет никакого отношения, и имеет общее пространство, в этом помещении находятся его личные вещи, мебель, бытовая техника. Ответчик ФИО2 сдала комнату в аренду, не согласовав данный вопрос с ним, как с участником общедолевой собственности. Кроме того, на квартиру наложено обременение в пользу ПАО «Сбербанк», которое не давало согласия ответчику ФИО2 на сдачу в наем комнаты в квартире. Свои требования основывает на ст.10,12, п. 1 ст. 167, 247, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГК РФ). 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям и дополнительно пояснил следующее. В мае месяце 2017 года между ним и ФИО3, по инициативе последнего, состоялся разговор, в котором ФИО3 проговорил о возможной сдаче ФИО2 своей комнаты в аренду, на что он (ФИО1) ответил, что он такого согласия не даст. По факту незаконного нахождения в квартире посторонних граждан он обращался в полицию. После обращения в полицию, в его присутствие посторонних граждан в квартире не бывает, но после того, как он приходит с работы, то исходя из характера расположения вещей, дверей и по другим признакам, он понимает, что в квартире в его отсутствие проживают посторонние лица. Кто именно проживает в его квартире, ФИО3 или ФИО4, или они оба, он не знает. Поскольку ответчик ФИО2 заключила договор аренды комнаты с ФИО3, а тот в сою очередь заключил договор субаренд комнаты с ФИО4, то он просит признать оба договора недействительными и выселить из квартиры и того, и другого ответчика. 

По делу им понесены расходы по оплате: государственной пошлины в размере 600 руб., услуг юриста по составлению искового заявления в размере 3 000 руб. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного дела, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли, о причинах своей неявки не сообщили (л.д.189,190,196).

В соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ГПК РФ) суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся ответчиков.

Со стороны ответчика ФИО2 и ФИО3 поступили возражения на исковые требования истца (л.д.29-32,191,192). 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, ПАО «Сбербанк России» извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения данного дела, не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание, о причинах неявки представителя не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. 

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о рассмотрении данного дела в отсутствие представителя ПАО «Сбербанк России». 

Помощник прокурора Тарасов В.В. пришел к заключению о том, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Выслушав пояснения истца, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив доказательства с точки зрения относимости и допустимости и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 228 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости установлено, что истец ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: ***, а ответчик ФИО2 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности этой же квартиры (л.д. 33-35).

Согласно решению Юргинского городского суда Кемеровской области от 02 марта 2017 года по делу *** года определен порядок пользования квартирой ***, расположенной в ***, и в пользование ФИО2 передана жилая комната площадью *** кв.м., ФИО1 жилые комнаты площадью *** кв.м. и *** кв.м.; коридор площадью *** кв.м., кухня площадью *** кв. м., ванная площадью *** кв.м. оставлены в общем пользовании собственников (л.д. 9-15). На момент рассмотрения данного дела вышеуказанное решение суда вступило в законную силу. 

03 мая 2017 года между ответчиком ФИО2 и ответчиком ФИО5 был заключен договор найма жилого помещения с правом передачи в поднаем третьим лицам, согласно которому ответчик ФИО2 предоставила принадлежащую ей на праве собственности жилую комнату площадью *** кв.м., расположенную в ***,по адресу: ***, за плату во владение и пользование для проживания в ней с правом передавать комнату в поднаем другим лицам. Срок действия данного договора одиннадцать месяцев (л.д. 59).

При этом суд обращает внимание на то, что фактически ответчик ФИО2 не является собственником комнаты, являющейся предметом данного договора. Данная комната передана ей в пользование при определении порядка пользования квартирой на основании решения Юргинского городского суда Кемеровской области от 02 марта 2017 года по делу *** года.

Комната площадью *** кв.м., расположенная в квартире № *** по адресу: ***, не является самостоятельным объектом права.

Объектом права является квартира № ***, расположенная по адресу: ***.

20 июня 2017 года между ответчиком ФИО3 и ФИО4 был заключен договор субаренды жилого помещения, согласно которому ответчик ФИО3 предоставил в пользование комнату площадью *** кв.м., расположенную в квартире № ***,по адресу: ***, за плату для использования в целях проживания своих сотрудников. Срок действия данного договора до *** (л.д. 7-8). 

Из отказного материала *** установлено как то, что 26 июня 2017 года ФИО1 обратился в полицию с заявлением о привлечении к уголовной ответственности неизвестных ему лиц, находившихся в его квартире без законных на то оснований, так и то, что в *** по ***, на основании договора субаренды жилого помещения от ***, заключенного между ответчиком ФИО3 и ФИО4, и договора найма от ***, заключенного между ответчиком ФИО2 и ответчиком ФИО3 проживают посторонние лица (л.д. 122-167).

Согласно постановлению дознавателя ОД Межмуниципального отдела МВД России «Юргинский» от *** в возбуждении уголовного дела *** - за отсутствием состава преступления (л.д.124).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им во владение, пользование и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 228 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться собственниками для проживания на основании договора.

Положения ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту- ЖК РФ) предусматривают право собственника жилого помещения предоставлять во временное владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Ответчик ФИО2, как собственник доли в праве собственности на квартиру, а не собственник комнаты, которая является предметом оспариваемых договоров, имеет равные права с истцом ФИО1 по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Право собственности на долю спорной квартиры предполагает возможность реализации ответчика ФИО2 правомочий собственника, в том числе, использование жилого помещения для проживания. При этом ответчик ФИО2 не должна злоупотреблять своим правом и не должна ущемлять права и законные интересы другого собственника - истца ФИО1 

Истец ФИО1, являясь долевым собственником квартиры, вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом и его нарушенное право должно быть восстановлено.

Предоставление собственником в квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Как следует из материалов дела, какого-либо соглашения между собственниками квартиры ФИО1 и ФИО2 о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками жилого помещения в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. 

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 02 марта 2017 года по делу *** коридор, кухня и ванная комната в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности истца ФИО1 и ответчика ФИО2, оставлены в общем пользовании сособственников (л.д.9-15). 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Предоставление одним из сособственников квартиры во владение и пользование своей доли другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться общим имуществом квартиры, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом необходимо согласовать с другими собственниками квартиры.

Иное приведет к ущемлению права другого участника долевой собственности на распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, что недопустимо в силу ст. ст. 246, 247 ГК РФ.

В данном случае согласия истца ФИО1 на проживание в спорной квартире ответчиков ФИО3 и ФИО4 или его сотрудников получено не было. Доказательств иного суду не представлено.

Поскольку истец ФИО1, как участник общей долевой собственности, не давал своего согласия на заключение ответчиком ФИО2 с ответчиком ФИО6 Р,Ф. договора найма жилого помещения с правом передачи в поднаем третьим лицам от *** и на заключение ответчиком ФИО3 с ответчиком ФИО7 договора субаренды жилого помещения от ***, доводы истца о нарушении его права в общедолевой собственности на ***, по ***, и несоответствии оспариваемых сделок требованиям закона, являются обоснованными.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в отношении ***, по ***, зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк».

Основанием для установления данного ограничения является кредитный договор *** от ***, заключенный между ПАО «Сбербанк» (ОАО «Сбербанк России») и созаемщиками - истцом ФИО1, ответчиком ФИО2 (л.д.16-19, п. 2.1 договора л.д.16 оборотная сторона).

В соответствии с п. 3 ч. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам.

Из условий кредитного договора *** от ***, заключенного между ПАО «Сбербанк» (ОАО «Сбербанк России») и созаемщики - истцом ФИО1, ответчиком ФИО2, установлено, что созаемщики обязуются не сдавать объект недвижимости в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора (п. *** договора, л.д.19).

Из письма руководителя ДО *** ПАО Сбербанк установлено, что обращение о согласии Банка на заключение договора аренды/субаренды Созаемщиков ФИО1 и ФИО2 на объект недвижимости, расположенный по адресу: ***, находящийся в залоге у Банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору *** от ***, не поступало (л.д.197).

Таким образом, договор найма от ***, заключенный между ответчиком ФИО2 и ответчиком ФИО3, договор субаренды жилого помещения от ***, заключенный между ответчиком ФИО3 и ФИО4, нарушают положения п. 3 ч. 346 ГК РФ, которыми закреплено правило о предоставлении залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование третьим лицам. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании оспариваемых сделок недействительными, поскольку они были совершены с нарушением требований закона.

Ввиду признания договора найма жилого помещения с правом передачи в поднаем третьим лицам от ***, заключенного между ответчиком ФИО2 и ответчиком ФИО3, и договора субаренды жилого помещения от ***, заключенного между ответчиком ФИО3 и ответчиком ФИО4 недействительными, ответчик ФИО3 и ответчик ФИО4 не приобрели права пользования и проживания в спорной квартире, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о выселении указанных лиц из спорной квартиры также подлежат удовлетворению.

Возражения ответчиков ФИО2 и ФИО3, изложенные в письменных возражениях (л.д.29-32,191,192), основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Таким образом, требование истца о запрете ответчику ФИО2 заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты и вселении в комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности, являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Таким образом, исковые требования истца удовлетворены в полном объеме. 

Судебные расходы, понесенные истцом по данному делу в размере 3 600 руб., из которых: 600 руб. – расходы истца по оплате государственной пошлины, 3 000 руб. – расходы по оплате услуг юриста по составлению иска, подтверждены платежными документами (л.д. 5, 176), являются обоснованными, и подлежат взысканию в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в размере 1 200 руб. с каждого в пользу истца. 

Руководствуясь статьями 193-199ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоры аренды и субаренды комнаты, о признании не возникшим права пользования комнатой, о выселении из квартиры, о запрете заключать договоры найма (аренды) в отношении комнаты и вселять в комнату посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности, удовлетворить в полном объеме. 

Признать недействительным договор найма жилого помещения (комнаты площадью *** кв.м., расположенной в квартире № *** по адресу: ***) с правом передачи в поднаем третьим лицам от ***, заключенный между ФИО2 и ФИО3. 

Признать недействительным договор субаренды жилого помещения (комнаты площадью *** кв.м., расположенной в квартире № *** по адресу: ***) от ***, заключенный между ФИО6 ФИО3 и ФИО4. 

Признать не возникшим у ФИО3 и у ФИО4 право пользования комнатой площадью *** кв.м., расположенной в квартире № *** по адресу: ***. 

Выселить ФИО3 и ФИО4 с квартиры № ***, расположенной по адресу ***. 

Запретить ФИО2 заключать договор найма (аренды) в отношении комнаты площадью *** кв.м., расположенной в квартире № ***, по адресу: ***.

Запретить ФИО2 вселять в комнату площадью *** кв.м., расположенную в квартире № *** по адресу: ***, посторонних лиц без согласования всех участников долевой собственности. 

Взыскать в пользу ФИО1 судебные расходы с: 

ФИО2 в размере 1 200 (одна тысяча двести) руб.,

ФИО3 в размере 1 200 (одна тысяча двести) руб.,

ФИО4 в размере 1 200 (одна тысяча двести) руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Сергеева-Борщ О.Б. 

Мотивированное решение суда составлено 01 сентября 2017 года. 

Судья: Сергеева-Борщ О.Б.