Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 августа 2017 года 

Ленинский районный суд г. Пензы 

в составе председательствующего судьи Богатова О.В.

при секретаре Бабаевой Д.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО3, ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО6, ФИО2, ФИО7, указав, что по договору купли-продажи от Дата он приобрел в собственность у ФИО6, ФИО2, ФИО7 принадлежащее им на праве общей долевой собственности нежилое здание площадью 415,6 кв.м., расположенное по адресу: Адрес , на земельном участке кадастровый Номер . Согласно п. 3 вышеназванного договора стоимость продаваемого объекта недвижимости составляет 2 700 000 рублей. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от Дата расчет за указанный объект недвижимости производится частями: 10 000 рублей - оплачены до подписания договора, 2 690 000 рублей должны быть выплачены после подписания настоящего договора.

Дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области была произведена регистрация его права собственности на нежилое здание по адресу: Адрес , о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от Дата серия Номер . В свидетельстве о государственной регистрации права от Дата серия Адрес право собственности на вышеуказанное нежилое здание было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), а в ЕГРН Дата сделана запись о регистрации Номер . Вышеуказанная запись о наличии ограничения (обременения) права в виде ипотеки (залога) до настоящего момента не погашена. Сохранение данной записи в ЕГРН не позволяет ему распорядиться указанным нежилым зданием. Между тем, оснований для сохранения данной записи не имеется, поскольку обязательства по оплате по договору купли-продажи были исполнены им в пользу ответчиков в полном объеме. Однако ответчики никаких действий по прекращению ипотеки не предпринимали. Для погашения регистрационной записи об ипотеке на нежилое здание необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателей-продавцов по договору, представление которого в настоящее время невозможно.

Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого здания площадью 415,6 кв.м., расположенного по адресу: Адрес , погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона (дата регистрации - Дата , номер регистрации - Номер ) на нежилое здание площадью 415,6 кв.м., расположенное по адресу: Адрес .

Определением Ленинского районного суда г. Пензы от 10.08.2017 года произведена замена ответчика ФИО7 в связи с ее смертью на процессуальных правопреемников ФИО3 Э., Коновалова Артёма Э., ФИО4 и ФИО5

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО9, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, уточни в их. Просил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого здания площадью 415,6 кв.м., расположенного по адресу: Адрес . При этом, пояснил обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении указал, что с иском ФИО1 согласен.

В судебное заседание ответчики ФИО3 Э., Коновалов Артём Э., ФИО4 и ФИО5 не явились. В письменном заявлении просили рассмотреть иск без их участия, указали, что о сути сделки о продаже нежилого помещения по адресу: Адрес между ФИО7 и ФИО1 им известно, расчет произведен в полном объеме, претензий не имеют.

Ответчик ФИО6 умер, о чем свидетельствует актовая запись о смерти Номер отДата . После его смерти с заявлением о принятии наследства никто не обращался.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что полагает рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Дата между истцом ФИО1 (покупатель) и ФИО6, ФИО2, ФИО7 (продавцы) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность принадлежащее продавцам на праве общей долевой собственности нежилое здание площадью 415,6 кв.м., расположенное по адресу: Адрес , на земельном участке с кадастровым номером Номер .

Согласно п.3 вышеназванного договора стоимость продаваемого объекта недвижимости составляет 2 700 000 рублей.

В соответствии с п.4 договора купли-продажи от Дата расчет за указанный объект недвижимости производится частями: 10 000 рублей - оплачены до подписания договора, 2 690 000 рублей должны быть выплачены после подписания настоящего договора.

Дата в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание общей площадью 415,6 кв.м., расположенное по адресу: Адрес обратились ФИО6, ФИО2, ФИО7 (продавцы) и ФИО1 (покупатель).

В связи с неполным расчетом стоимости указанного нежилого здания по договору купли-продажи от Дата государственная регистрация права собственности покупателя была осуществлена с одновременной государственной регистрацией залога в силу закона (запись Номер от Дата ) в пользу продавцов до полной оплаты.

Вместе с тем, судом установлено, что обязательства по оплате по договору купли-продажи были исполнены истцом в полном объеме.

Так, Дата в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от Дата денежные средства в размере 672 500 рублей были переведены с банковского счета ФИО1, что подтверждается платежным поручением Номер от Дата .

Дата в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от Дата денежные средства в размере 1 345 000 рублей были переведены с банковского счета истца, что подтверждается платежным поручением Номер от Дата .

Дата в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от Дата денежные средства в размере 672 500 рублей были переведены с банковского счета истца, что подтверждается платежным поручением Номер .

Таким образом, в счет оплаты по договору купли-продажи ответчикам были перечислены денежные средства в сумме 2 690 000 рублей, соответственно.

10 000 рублей были оплачены ФИО1 до подписания договора купли-продажи (п. 4 договора). 

Таким образом, обязательства по оплате были выполнены истцом в полном объеме, что не оспаривали в ходе судебного разбирательства ответчики.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательства истца по выплате денежных средств ответчикам по договору купли-продажи, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с выполнением (выплата денежных средств в полном объеме).

Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется".

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими".

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ).

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, учитывая, что расчет по договору купли-продажи от Дата произведен в полном объеме, в связи с фактическим отказом ответчиков погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, принимая во внимание что двое продавцов (ФИО6 и ФИО7) на момент рассмотрения дела умерли, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Таким образом, иск ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого здания площадью 415,6 кв.м., расположенного по адресу: Адрес подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО10 удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого здания площадью 415,6 кв.м., расположенного по адресу: Адрес .

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2017 года.

Судья О.В.Богатов