копия

УИД: №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ город Ноябрьск ЯНАО

Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Прядко Е.М., 

при секретаре судебного заседания Дученко А.В., 

с участием: помощника прокурора 

<

адрес> ФИО7, ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО10 

<

адрес> к ФИО3, ФИО11 об установлении выкупного возмещения, прекращении права собственности на жилое помещение и права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения с передачей аварийного жилого помещения по акту, взыскании судебной неустойки, почтовых расходов,

у с т а н о в и л :

ФИО12 

<

адрес> обратился в суд с иском к ФИО3 об установлении выкупного возмещения, прекращении права собственности на жилое помещение и права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения с передачей аварийного жилого помещения по акту, взыскании судебной неустойки, почтовых расходов.

В обоснование исковых требований указано, что с 2001 года ФИО3 является собственником жилого помещения – 

<

адрес> 

<

адрес>. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № (№) 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № установлены сроки отселения граждан до ДД.ММ.ГГГГ и сноса дома до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный дом включен в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории 

<

адрес>, утвержденную постановлением Правительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, что дает ответчику право только на получение возмещения (выкупной цены) за жилое помещение. В связи с фактическим отказом собственников помещений от сноса аварийного многоквартирного дома Администрацией 

<

адрес> издано постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка и жилых помещений в нем для муниципальных нужд. В связи с не достижением сторонами соглашения о выкупной стоимости аварийного жилого помещения департамент обратился в суд с настоящим иском. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство истца, к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2.

В судебном заседании представитель ФИО13 

<

адрес> участия не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, требования поддерживают полностью, не согласен с заключением эксперта, считает, что размер выкупной цены за спорное жилое помещение, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт чрезмерно завышены. Указал, что оценщик ФИО8 в выводах о необходимости комплексного капитального ремонта сослалась на СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта», утвержденные приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, которые введены в действие только в 2017 г., на дату первой приватизации по дому не действовали, оценщик при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт использовала сборник УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства объектов и сооружений) КО-Инвест, который отсутствует в свободном доступе, проверить выводы и размер рассчитанной компенсации невозможно, оценщик не привела нормативного обоснования применения 8 месяцев для аренды жилого помещения, привлечения агентств недвижимости, расположенных не в 

<

адрес>. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями согласились, указали, что согласны получить возмещение в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Выслушав заключение помощника прокурора, полагавшей необходимым при удовлетворении исковых требований исходить из размера возмещения за жилое помещение, определенного заключением судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 является собственником жилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № (1870) многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилые помещения в 

<

адрес> 

<

адрес> включены в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования 

<

адрес>, собственникам помещений в многоквартирном доме установлены срок отселения из занимаемых жилых помещений - до ДД.ММ.ГГГГ, срок сноса дома - до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Правительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П указанный дом включен в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории 

<

адрес>, а также жилые помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию 

<

адрес>, изъяты для муниципальных нужд.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской ФИО1, изложенным в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

Таким образом, права собственника жилого помещения, включенного в региональную программу, расширены при переселении из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и собственнику предоставлено право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

<

адрес> в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории 

<

адрес> не включен, а включен в комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории 

<

адрес>, утвержденную постановлением Правительства 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П, что дает ответчикам право только на получение возмещения (выкупной цены) за жилое помещение.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков департаментом было направлено предложение заключить трехстороннее соглашение о выкупном возмещении за аварийное жилое помещение, а также проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами подписано не было. 

В связи с указанными обстоятельствами, истцом инициировано обращение в суд с настоящим иском, в котором он просит определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 3 205 626 рублей. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в ответе на вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С целью определения размера возмещения (выкупной цены) за изымаемое жилое помещение по ходатайству ответчиков определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

Согласно заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный 

<

адрес> на дату первой приватизации жилого помещения в данном доме нуждался в проведении комплексного капитального ремонта, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в данном доме составляет 980 659 рублей (размер компенсации определен экспертом исходя из объема необходимого капитального ремонта на указанную дату в текущих ценах). Выкупная цена (размер возмещения) за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 3 406 894 рублей. 

Суд принимает данное экспертное заключение как отвечающее принципам достоверности. Не доверять экспертному заключению оснований у суда не имеется. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, какой-либо их заинтересованности в исходе дела не установлено. Заключение составлено лицом, имеющим соответствующее образование и стаж работы. Экспертиза выполнена с учетом всех требований, предъявляемых к экспертной деятельности, на основании соответствующей методической литературы и нормативных актов, которые отражены непосредственно в самом заключении. Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на размер выкупной цены аварийного жилого помещения, включающий в себя убытки, связанные с арендой иного жилья, с переездом, с оформлением права собственности на другое жилое помещение, с поиском другого жилого помещения, что в полной мере отвечает требованиям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, при применении которых эксперт основывалась на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит выводы и ответы на вопросы поставленные судом. 

Экспертное заключение, выполненное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы. Экспертное заключение содержит сведения об объектах-аналогах, при сравнении которых эксперт опирался на рыночную ситуацию. 

Достоверных доказательств, которые бы опровергли выводы, содержащиеся в заключении, либо вызвали сомнения и свидетельствовали о противоречиях данного заключения, суду не представлено. 

В данном случае рыночная стоимость спорного помещения, определенная судебным экспертом на основании исследования объектов-аналогов квартир с соответствующим месторасположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки с применением корректировки цен, является достоверной и может быть принята при определении размера выкупной стоимости жилого помещения, что согласуется с разъяснениями, данными Конституционным Судом Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, о том, что компенсация за изымаемое помещение должна отвечать критерию равноценного возмещения. 

Поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно экспертному заключению расчет стоимости убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 255 944 руб. произведен экспертом с учетом средней стоимости услуг грузового транспорта для переезда в размере 5 920 руб., услуг грузчиков для переезда в размере 5 888 руб., стоимости услуг сборки/разборки мебели для переезда в размере 3 900 руб., стоимости аренды помещения в месте расположения объекта исследования в размере 164 000 руб., стоимости риэлтерских услуг на поиск аренды жилого помещения в размере 9 504 руб., стоимости риэлтерских услуг на поиск покупки жилого помещения, сопровождение сделки купли-продажи в размере 64 732 руб., оплаты услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на жилое помещение в размере 2 000 руб. 

В представленных экспертом ФИО8 письменных пояснениях указано, что расчет величины аренды временного жилья произведён экспертом с учетом данных о среднем времени согласно рыночным данным, необходимым для поиска постоянного жилья для покупки на основании Сборника корректировок для квартир НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию ДД.ММ.ГГГГ

Экспертом в заключении приведена Таблица 7. Средние сроки экспозиции жилых объектов, в которой указаны различные категории жилых объектов, отличающихся по срокам экспозиции, диапазону и средним значениям сроков экспозиции (единица показателя - календарный месяц) по основным категориям жилья.

Учитывая, что спорное жилое помещение относится ко вторичному рынку, общей площадью до 70 кв.м., группе В, то величина аренды временного жилья 8 месяцев обоснованно определена экспертом, с учетом срока экспозиции в сегменте рынка объекта исследования, который также характеризует вероятный период времени, необходимый для поиска приобретаемого жилья.

Стоимость риелторских услуг по подбору жилого помещения для аренды, покупки и сопровождению сделки купли-продажи рассчитана экспертом на основании информации, находящейся в свободном доступе (источники информации указаны в Таблице 28, Таблице 29 и скрин-копии объявлений приведены в Приложении), с применением методологии сравнительного подхода. Вследствие ограниченного количества (недостаточности) данной информации в месте расположения объекта исследования, была проанализирована доступная информация по другим населенным пунктам 

<

адрес>.

Кроме того, экспертом отмечено, что большинство сайтов агентств недвижимости содержит информацию о факте предоставления услуги, например, по подбору жилого помещения для аренды, покупки и сопровождению сделки купли-продажи, но не содержат точной цены за оказание данной услуги, вследствие чего расчет средней стоимости риэлторских услуг производится с использованием только тех источников информации, где можно однозначно определить точную стоимость услуги.

В 

<

адрес> имеется незначительное число данных в открытых источниках информации о стоимости услуг риелторов, в силу специфики региона ЯНАО, где населенные пункты зачастую незначительны по количеству населения в сравнении с другими городами России, риелторы, как и юристы или другие специалисты в сфере услуг, работают по многим населенным пунктам ЯНАО, о чем прямо указывают на своих интернет- страницах.

Из Таблиц 28, 29 следует, что стоимость услуг риелторов в 

<

адрес> сопоставима с аналогичными услугами, оказываемыми в целом по региону, и их стоимость зависит не от населенного пункта, а от каждой конкретной компании, условий ее работы и качества оказываемых услуг.

Вопреки доводам жалобы, собственники аварийного жилья 

<

адрес> не обязаны пользоваться услугами компаний, расположенных непосредственно в данном городе, если условия работы или качество услуг их не устраивает, и имеется возможность привлечения других специалистов, оказывающих подобные услуги в регионе.

Определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и право собственника на ее получение с учетом нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации по дому, равно как и характеристика здания, в котором расположено изымаемое помещение, являются юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению и доказыванию при рассмотрении спора об определении выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно положениям части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 ЖК РСФСР).

С ДД.ММ.ГГГГ введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О и от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской ФИО1, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Из заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на дату первой приватизаций жилого помещения многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ямало

<

адрес>, нуждался в проведении комплексного капитального ремонта.

Данный вывод сделан на основе ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», где содержатся сведения о продолжительности эффективной эксплуатации зданий до постановки на капитальный ремонт в зависимости от состава конструктивных элементов зданий.

С учетом года постройки рассматриваемого жилого дома – 1981, продолжительности эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений), который составляет 10-15 лет. То же, при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры составляет 8-12 лет (в среднем 10 лет). С учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования (материал ограждающих конструкций - кирпичные, материал перекрытий - деревянные, а также условия эксплуатации в районе Крайнего Севера), срок для постановки на комплексный капитальный ремонт составляет 10 лет, соответственно, комплексный капитальный ремонт должен был быть произведен в 1991 году. 

Комплексный капитальный ремонт (ККР) является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление или замену изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них. Комплексный капитальный ремонт производится обычно при постановке жилого дома на капитальный ремонт при наступлении сроков. Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом. Необходимость в выборочном капитальном ремонте может возникнуть вне зависимости от наступления срока постановки жилого дома на капитальный ремонт согласно нормативам.

Эксперт в своем заключении пришел к выводу, что несвоевременное проведение капитального ремонта, позже сроков, установленных строительными нормами и правилами, привело к снижению уровня надежности и безопасности здания, ухудшению его эксплуатационных показателей, ускоренному изнашиванию конструктивных элементов и существенно повлияло на эксплуатационный период многоквартирного жилого дома. 

Поскольку, если правильно организовать техническое содержание зданий, то это позволит обеспечить не только бесперебойную работоспособность всех инженерных систем, но также существенно продлить эксплуатационный период строительных объектов. Реальный срок эксплуатации зданий и сооружений зависит от качества строительных материалов и регулярности проводимых ремонтов. Капитальный ремонт, выполненный в нужное время и в необходимых объёмах, способен значительно продлить срок службы жилья. Однако если ремонт нужен, но по каким-то причинам не производится, то строения, начинают стремительно изнашиваться, и через какое-то время ремонт становится уже нецелесообразным. 

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту - ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым прил. 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым прил. 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1. ВСН 58-88 (р)).

Согласно указанных ведомственных строительных норм капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Приложением № к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Судом установлено, что подлежащая изъятию у ответчиков квартира в 

<

адрес>, принадлежит им с 2001 года, согласно представленному договору приватизации, в 2000 году состоялась первая приватизация жилого помещения.

Из заключения судебной экспертизы следует, что многоквартирный дом на дату первой приватизации нуждался в капитальном ремонте. Вместе с тем, материалы дела не содержат сведений о проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного дома, и стороной истца таких доказательств суду не представлено. 

Указанное свидетельствует о снижении уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Доводы Департамента о том, что эксперт ФИО8 в выводах о необходимости комплексного капитального ремонта сослалась на СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта», утвержденные приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, подлежат отклонению, поскольку в заключении эксперта ссылок на указанный свод правил не содержится.

Экспертом были произведены необходимые расчеты величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации, но в текущих ценах с учетом объема повреждений, возникших в связи с непроведением капитального ремонта дома, за счет включения современных материалов, используемых при строительстве зданий.

Как указано в заключении эксперта, расчет компенсации за непроизведенный капитальный производится на основании сервиса U- DATA.NET, работающего на базе справочников «КО-ИНВЕСТ». Вопреки доводам истца о непроверяемости расчета, выбор методик и используемых программ относится в соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к исключительной компетенции эксперта. Доказательств того, что истцу отказано в доступе к сервису, равно как и доказательств неправильного расчета, истцом не приведено, ходатайства об участии в производстве экспертизы не заявлено. При таких обстоятельствах доводы истца о непроверяемости расчета подлежат отклонению как недостоверные.

Вопреки позиции Департамента, экспертом применен электронный справочник, содержащий укрупнённые показатели стоимости капитального ремонта (УПСКР) различных конструктивных элементов по четырём типам домов. Так, в Таблице 34 левая часть содержит укрупненные показатели стоимости капитального ремонта (УПСКР) различных конструктивных элементов по четырем типам домов, а правая часть содержит расчет необходимого количества замен конструктивных элементов дома в зависимости от нормативного и фактического срока эксплуатации согласно ВСН 58-88(п).

Указание Департамента на то, что эксперт неправомерно применил повышающий коэффициент 1.2 при определении размера компенсации за непроизведённой капитальный ремонт (ст.10 пояснений эксперта) не может быть принято во внимание, поскольку ссылка эксперта сделана в качестве примера для визуализации интерфейса электронного справочника. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, нуждаемости многоквартирного дома в комплексном капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения в нем, неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), что привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу, в отсутствие сведений о проведении капитального ремонта дома как на дату первой приватизации жилого помещения в таком доме, так и до его признания аварийным, суд приходит к выводу о наличии оснований для включения в размер выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, размер которого подлежит определению на дату первой приватизации жилого помещения в данном доме и составляет 980 659 руб. 

Таким образом, принимая во внимание заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», руководствуясь указанными выше правовыми положениями, суд полагает необходимым установить выкупную стоимость за жилое помещение, принадлежащее ответчикам в размере 7 592 137 руб., определенную в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании заключения судебной экспертизы. Следовательно, взысканию с истца в пользу ответчиков подлежит размер выкупной стоимости 4 387 553 руб., включающий размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 980 659 руб. 

Так как требование истца об установлении возмещения (выкупной цены) за подлежащее изъятию жилое помещение признано правомерным, право собственности ответчиков на спорную квартиру после фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение подлежит прекращению в соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации с признанием права муниципальной собственности на указанное жилое помещение.

В связи со сменой собственника жилого помещения также подлежит прекращению право пользования ответчиков жилым помещением, а ответчики подлежат выселению из квартиры. 

При этом права ФИО2 производимы от прав ФИО3, являющегося в настоящее время собственником спорного жилого помещения, и в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника подлежат прекращению.

Вместе с тем, оснований по передаче ответчиками жилого помещения по акту приема-передачи Департаменту имущественных отношений Администрации 

<

адрес>, суд не усматривает, поскольку такая обязанность законом не предусмотрена. Нормы права, на которых основывает департамент свои требования в этой части, в исковом заявлении не приведены.

Между сторонами спора отсутствуют и договорные отношения, предусматривающие обязанность ФИО9 передать спорное жилое помещение по акту-приема-передачи истцу, проект соглашения об изъятии квартиры таких положений также не содержит.

Следовательно, требование истца о возложении на ответчиков обязанности передать квартиру по акту приема-передачи не подлежит удовлетворению, так как является необоснованным.

Решение суда о прекращении жилищных прав ответчиков является основанием для снятия их с регистрационного учета в соответствии с Правилами регистрации и снятия с регистрационного учёта граждан Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Из пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Пунктами 31 и 32 указанного постановления также разъяснено, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Поскольку требования истца связаны с исполнением ответчиками обязательства в натуре, то требование истца о присуждении судебной неустойки суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебная неустойка по своей сути несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника, следовательно, она не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента ее присуждения. Размер судебной неустойки определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Соразмерность судебной неустойки определяется исходя из степени сопротивления должника в исполнении обязательства, и, соответственно, присуждается в целях преодоления имеющегося сопротивления и побуждения к исполнению.

Определяя размер неустойки, учитывая характер спора и требований, на исполнении которых настаивает истец, характер обязательств, исполнение которых возложено на ответчиков, принцип справедливости и разумности, суд полагает, что заявленный размер неустойки в сумме 200 рублей отвечает критерию справедливости и соразмерности последствиям неисполнения решения суда, при этом, начисление ее следует производить со дня фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение и до дня фактического исполнения настоящего судебного акта.

В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что исковые требования ФИО14 

<

адрес> были удовлетворены судом частично, судебные расходы по оплате услуг эксперта должны быть распределены пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Необходимость обращения с иском в суд у ФИО15 

<

адрес> возникла в связи с несогласием ответчиков с изъятием у них жилого помещения по предложенной истцом выкупной цене в размере 3 205 626 руб.

Судом установлена иная выкупная стоимость в размере 4 387 553 руб. 

По смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Пропорция удовлетворенных требований истца составит 73,06%, исходя из размера выкупной цены, заявленной в иске и размера возмещения, установленного судом (3 205 626: 4 387 553х100).

Следовательно, отказано истцу в удовлетворении исковых требований на 26,94% (100%-73,06%).

Из счета на оплату ООО «Центр независимой оценки экспертизы и оценки «Арус» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расходы по оплате услуг эксперта за проведение судебной экспертизы в суде первой инстанции составили 65 000 руб. 

С учетом пропорционального распределения судебных расходов сумма взыскиваемых с ФИО16 

<

адрес> расходов на оплату услуг эксперта составит: 65 000 руб. х 26,94% = 17 511 руб.

При таких обстоятельствах, на ответчика ФИО3 приходятся расходы по оплате экспертизы в размере 47 489 руб. (65 000х74,63%).

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся также связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Из материалов дела следует, что истцом понесены почтовые расходы в связи с направлением ответчику ФИО3 проекта соглашения об изъятии жилого помещения в размере 189 руб. 60 коп., а также по направлению ответчику копии искового заявления в размере 86 руб. 40 коп. 

Поскольку копия искового заявления, проект соглашения об изъятии жилого помещения были направлена в адрес ответчика ФИО3, размер почтовых расходов подлежащих возмещению ответчиком составит 276 руб. 

При подаче искового заявления департамент в силу положений пункта 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобождён от уплаты государственной пошлины.

Согласно статье 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для организаций составляет 20 000 рублей. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. 

В этой связи с ответчиков в равных долях подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с перечислением в бюджет городского округа 

<

адрес> в размере 20 000 рублей, то есть по 10 000 рублей с каждого. 

Оснований для освобождения ответчиков от уплаты государственной пошлины не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

исковые требования ФИО17 

<

адрес> удовлетворить частично.

Установить ФИО3 возмещение (выкупную цену) за жилое помещение – 

<

адрес> 

<

адрес> в размере 4 387 553 рублей, возложив на департамент имущественных отношений Администрации 

<

адрес> (ИНН №) обязанность по выплате возмещения (выкупной цены) в указанном размере в пользу ФИО3 (паспорт №).

После фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение:

- прекратить право собственности ФИО3 (паспорт №), в праве общей долевой собственности на жилое помещение – 

<

адрес> 

<

адрес>;

- признать за городским округом 

<

адрес> право собственности на жилое помещение – 

<

адрес>;

- прекратить право пользования ФИО3 (паспорт №), ФИО2 (паспорт № №) жилым помещением – 

<

адрес> 

<

адрес>, и выселить из него ФИО3 (№ №), ФИО2 (паспорт № №).

В остальной части иска отказать. 

Взыскивать с ФИО3 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) судебную неустойку по 200 (Двести) рублей с каждого за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня фактической выплаты возмещения (выкупной цены) за жилое помещение, и до дня фактического исполнения решения суда. 

Взыскать с ФИО18 

<

адрес> (ОГРН №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки ФИО19 (ИНН №) расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 17 511 рублей. 

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки ФИО20» (ИНН №) расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 47 489 (Сорок семь тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей. 

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ФИО21 

<

адрес> (ИНН №) судебные расходы в сумме 276 руб. 

Взыскать ФИО3 (паспорт №), ФИО2 (паспорт № №) государственную пошлину в бюджет городского округа 

<

адрес> по 10 000 (Десять тысяч) рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Ноябрьский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

... 

... 

...