РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Город Саянск 3 февраля 2020 года

Гражданское дело №2-3/2020 (2-603/2019)

Саянский городской суд Иркутской области в составе председательствующего Гущиной Е.Н., при секретаре судебного заседания Фокиной А.С., с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, состоявшимся и исполненным, признании права собственности на квартиру, 

установил:

истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО4 и ФИО5, с учетом увеличения исковых требований, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят> основным договором купли- продажи квартиры, состоявшимся и исполненным в полном объеме, признании права собственности на данную квартиру.

В обоснование исковых требований указано, что с 1994 года мать истца 

<

данные изъяты> проживала в гражданском браке с 

<

данные изъяты>. В 2008 году 

<

данные изъяты> заболел и ему были необходимы деньги на лечение в городе 

<

адрес изъят>. Истец ФИО3 предложил 

<

данные изъяты> приобрести у него спорную квартиру. Последний согласился и в мае 2009 года снялся с регистрационного учета, передав истцу все документы на квартиру: договоры с обслуживающими организациями, счета на оплату, ключи, полностью вывез из квартиры свое имущество. На покупку квартиры ФИО3 оформил кредит в Сбербанке России (кредитный договор 

<

номер изъят> от 15 ноября 2010 года) в сумме 1100000 рублей. При этом истец вынужден был заключить кредитный договор на приобретение квартиры, принадлежащей его матери 

<

данные изъяты> на праве собственности по адресу: 

<

адрес изъят>. Фактически заключение договора купли-продажи данной квартиры ФИО3 необходимо было, чтобы получить денежные средства в банке и отдать их 

<

данные изъяты> Своей матери 

<

данные изъяты> он денежные средства за квартиру не передавал. Деньги в сумме 1100000 рублей он передал 

<

данные изъяты> по расписке на основании предварительного договора купли-продажи. Поскольку 

<

данные изъяты> нуждался в срочном лечении, истец с 

<

данные изъяты> решили зарегистрировать сделку после его выздоровления, и 

<

данные изъяты> получив деньги, уехал на лечение в 

<

адрес изъят>. Истец ФИО3 проживал с семьей в спорной квартире. В 2013 году 

<

данные изъяты> вернулся в Саянск, где они решили оформить сделку, но 

<

данные изъяты> вновь заболел и сделка не была оформлена; ДД.ММ.ГГГГ он умер. Истец продолжает содержать квартиру, производит оплату налогов и коммунальных услуг. Истцу известно, что у 

<

данные изъяты> ранее была семья, однако он с женой и детьми не общался, на похороны они также не приезжали. Истец обратился в суд с иском к Администрации г.Саянска о признании права собственности на спорное имущество и в ходе судебного заседания ему стало известно о наследниках, которые вступили в наследство лишь в июле 2019 года. Данный факт подтвердился выпиской из единого государственного реестра. 

Истец полагает, что между ним и 

<

данные изъяты>. фактически состоялись договорные отношения, он, как покупатель, в соответствии со ст.486 ГК РФ, полностью уплатил за квартиру обусловленную договором цену. Спорная квартира была передана ему, и именно он оплачивал расходы по ее содержанию с 2010 года. В связи с чем, истец полагает, что, несмотря на то, что подписанное им и 

<

данные изъяты> соглашение от 23 ноября 2010 года носит наименование «Предварительный договор», оно по своему содержанию и цели является договором купли-продажи квартиры, полностью соответствующим требованиям действующего законодательства.

Путем подписания предварительного договора от 23 ноября 2010 года, между ним и 

<

данные изъяты> был заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий основной договор купли-продажи квартиры. Фактическое исполнение сторонами данного договора купли-продажи, и невозможность для истца по независящим от него причинам зарегистрировать право собственности, дает ему право в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ требовать признания права собственности на квартиру в судебном порядке. Истец взятые на себя обязательства по договору выполнил в полном объеме, перечислив продавцу полную стоимость квартиры в сумме 1100000 рублей, что подтверждается приложенными распиской и предварительным договором, поэтому полагает, что он на законных основаниях пользуется и владеет спорной квартирой, однако, до настоящего времени не имеет возможности оформить свое право собственности на приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представители заявленные требования подержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, направив в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие и возражение против удовлетворения заявленных требований в связи с истечением срока исковой давности. 

Кроме того, ответчик ФИО4 полагает, что иск ФИО3 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ истец сам выбирает способ защиты нарушенного права, однако он должен соответствовать требованиям закона.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, законодатель не предусматривает такого способа защиты права как признание предварительного договора основным, поэтому требования подлежат оставлению без удовлетворения и в связи с неправильно избранным способом защиты права.

Из представленных в суд документов следует, что истец взял ипотечный кредит в сумме 1100000 рублей для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес изъят>. Денежные средства в полном объеме были переданы по договору купли-продажи за указанную квартиру 

<

данные изъяты>.

Таким образом, истец сам ставит под сомнение факт наличия у него денежных средств, которые он, якобы, передал 

<

данные изъяты> по расписке от 23.11.2010. В соответствии с представленными истцом документами, он приобрел не спорную квартиру, а квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес изъят>, и передал денежные средства не 

<

данные изъяты> а иному лицу.

Кроме того, ответчик полагает, что 

<

данные изъяты> не болел какой-либо смертельной болезнью, ему не требовались денежные средства на лечение, он жил в спорной квартире, ездил в 

<

адрес изъят> в командировки по работе и не планировал остаться без жилья.

Истец не обращался с указанными требованиями в суд на протяжении 5 лет при жизни 

<

данные изъяты> и на протяжении 4 лет после его смерти, в связи с чем, ответчик ставит под сомнение факт заключения предварительного договора купли-продажи от 23.11.2010 

<

данные изъяты> и составления последним расписки.

Представленные истцом квитанции об оплате коммунальных услуг содержат информацию о собственнике квартиры - 

<

данные изъяты>, где также указано, что в спорной квартире никто не проживает.

Кроме того, ответчиками на основании свидетельств о праве на наследство зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, в связи с чем, требование истца о признании права собственности на квартиру подлежит оставлению без удовлетворения и в связи с неправильно избранным способом защиты права.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с ч.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с ч.2 ст.556 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 71 ГПК РФ, письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Судом установлено, что между 

<

данные изъяты> и ФИО3 23 ноября 2010 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес изъят>. В соответствии с п.3 договора, стоимость квартиры установлена в размере 1100000 рублей, срок заключения основного договора не указан. При этом, в соответствии с п.9 предварительного договора купли-продажи, покупатель приобретает право собственности на квартиру в соответствии с заключенным основным договором купли-продажи.

Доказательств заключения основного договора купли-продажи, суду не представлено. Следовательно, в соответствии со ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены 24 ноября 2011 года. Срок для предъявления требований о понуждении к заключению основного договора истек 25 мая 2012 года.

Принимая во внимание, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ). 

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истец ФИО3 узнал о нарушении своего права 24 ноября 2011 года в дату истечения срока на заключение основного договора купли-продажи квартиры, не воспользовался правом на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Следовательно, срок исковой давности по требованию истца о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, состоявшимся и исполненным, истек 25 мая 2015 года.

В соответствии с требованиями ст. 196 ГК РФ, на дату подачи искового заявления истек и общий срок исковой давности.

В соответствии со свидетельствами о праве на наследство от 20 июня 2019 года, ответчики ФИО4 и ФИО5 являются наследниками 

<

данные изъяты> и его правопреемниками.

В соответствии со ст. 44 ГПК РФ, все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Принимая во внимание, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек по отношению к 

<

данные изъяты>, он также является истекшим и по отношению к правопреемникам 

<

данные изъяты> - ответчикам ФИО4 и ФИО5

В соответствии со ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, в удовлетворении указанных требований истцу должно быть отказано в связи с истечением срока исковой давности.

Не подлежит удовлетворению и требование истца о признании права собственности на спорную квартиру, поскольку, суду не представлено доказательств, подтверждающих переход права собственности на спорную квартиру истцу, договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законе порядке.

Суду представлены доказательства о регистрации права собственности на спорное жилое помещение за ответчиками ФИО4 и ФИО5 по 1/2 доли в праве собственности, что подтверждается представленной суду выпиской из ЕГРН.

Согласно части 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности ответчиков на спорное жилое помещение истцом не было оспорено, требования о признании права отсутствующим, не заявлялись.

Кроме того, по ходатайству ответчика была назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза подписей и почерка продавцы квартиры 

<

данные изъяты>

В соответствии с заключением эксперта ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» 

<

номер изъят> от 7 ноября 2019 года, рукописный текст расписки от имени 

<

данные изъяты> от 23.11.2010 о получении от ФИО3 денежных средств в размере 1100000 рублей выполнен не самим 

<

данные изъяты> а другим лицом с подражанием его почерку.

Подписи, выполненные от имени 

<

данные изъяты> расположенные в строках «Продавец», «деньги в суме 1100000 рублей «Продавец» получил полностью», в Предварительном договоре купли-продажи от 23 ноября 2010 года и подпись, выполненная в расписке от имени 

<

данные изъяты> от 23.11.2010 о получении от ФИО3 денежных средств в размере 1100000 рублей выполнены не самим 

<

данные изъяты> а другим лицом (лицами), с подражанием подписям 

<

данные изъяты>

Проанализировав содержание заключения экспертов ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России 

<

номер изъят> от 7 ноября 2019 года, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку, оно в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. 

Экспертиза выполнена экспертами соответствующей квалификации, имеющими необходимый стаж экспертной работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. По результатам проведения экспертного исследования, экспертом составлено заключение, которое согласуется с другими доказательствами по делу.

Оснований сомневаться в достоверности сведений, указанных экспертом, и его компетентности у суда не имеется, в связи с чем, суд принимает данное заключение экспертизы в качестве надлежащего доказательства.

Показания свидетелей 

<

данные изъяты> по факту приобретения квартиры у 

<

данные изъяты>., передачи денег и составления расписки 

<

данные изъяты> о получении от ФИО3 денежных средств суд не принимает в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку, факт передачи денежных средств и переход права собственности на недвижимое имущество не может быть подтвержден свидетельскими показаниями. Кроме того, данные свидетели не видели, что конкретно писал 

<

данные изъяты>., передавал ли ему ФИО3 деньги, какую конкретно сумму.

Доводы представителей истца по сроку исковой давности и заявленным требованиям являются иным толкованием закона и не могут служить основанием для их удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи квартиры, состоявшимся и исполненным в полном объеме, признании права собственности на данную квартиру,отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Саянский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий: Е.Н. Гущина

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>а