Дело № 2-1360/2017 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 мая 2017 года город Миасс 

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Сержантова Д.Е.,

при секретаре Бельковой Т.Е.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» о признании заключенным договора участия в долевом строительстве и его регистрации,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» (далее ООО «Жилищная инвестиционная корпорация»), в котором с учётом уточнения своих требований окончательно просит признать предварительный договор долевого участия в строительстве № НОМЕР от ДАТА, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим регистрации в органах государственной регистрации (л.д. 2, 34).

В обоснование иска указал, что ДАТА заключил с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предварительный договор № НОМЕР участника долевого строительства жилого дома, строительный адресу: АДРЕС. Стоимость составила .... По условиям договора до ДАТА стороны должны были заключить договор долевого участия в строительстве. Так же, ДАТА с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен договор займа, по которому ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» получило денежную сумму равную стоимости квартиры – ..., которые были в полном объеме внесены в кассу ответчика. Исходя из содержания предварительного договора, в нем отражены все условия договора участия в долевом строительстве. Истец неоднократно обращался к ответчику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» с просьбой заключить договор участия в долевом строительстве, но ответчик уклоняется от заключения договора и его регистрации. 

В судебном заседание истец ФИО1 судебном заседании исковые требования поддержал. Суду пояснил, что фактически обязательства по договору им исполнены, внесена стоимость объекта долевого строительства. ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» уклоняется от регистрации договора. 

Представитель ответчика - ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» своевременно и надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в своё отсутствие не просил (л.д. 40). 

Представители третьих лиц – ФГБУ ФКП Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 41, 42).

Руководствуясь положениями ст.ст. 2, 61, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав пояснения истца ФИО1, исследовав все материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно- строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 приведенного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства ) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства ; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» создано в качестве юридического лица ДАТА, адрес (место нахождения) АДРЕС. В разделе сведения об основном виде деятельности указано: деятельность по управлению финансово-промышленными группами, что следует из выписки ЕГРЮЛ по состоянию на ДАТА (л.д. 21-23).

До настоящего времени вышеуказанного юридическое лицо является действующим, сведения о процедуре банкротства в отношении него отсутствуют. 

На строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, с возможностью ввода в 2 очереди, на данном земельном участке Администрацией Миасского городского округа выдано ООО "Жилищная инвестиционная корпорация" разрешение на строительство № НОМЕР от ДАТА. (л.д. 11).

ДАТА между ФИО1 и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен предварительный договор № НОМЕР, по которому стороны договорились в будущем в срок до ДАТА заключить Договор долевого участия строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом в микрорайоне АДРЕС, и после ввода в эксплуатацию дома передать квартиру, индивидуально определенную в п. 2.1 Договора. Основной договор подлежал заключению в отношении однокомнатной квартиры №НОМЕР (адрес строительный), имеющей общую проектную площадь ... кв.м., на ... этаже дома; сторонами согласован ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию – ДАТА, застройщик обязан в течении 3 месяцев после завершения строительства передать объект (пункты 3.2,3.4 Договора). В пункте 5.1 договора определена стоимость объекта долевого строительства - ... (л.д. 6-8).

ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ФИО1 также был заключен договор денежного займа с процентами №НОМЕР, по которому ФИО1 передал ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» денежную сумму в размере ... (л.д. 9).

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч.1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен, многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию. 

В пункте 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 3 Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено выше, заключенный между ФИО1 и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» (Застройщик) предварительный договор долевого участия в строительстве содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому фактически является таковым.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора сторонами определен конкретный объект долевого строительства. Пунктом 3.2 предварительного договора определен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – ДАТА, а в п. 3.4. застройщик принял на себя обязательство в течении 3 месяцев после завершения строительства передать участнику объект путём подписания акта приема - передачи объекта.

В пункте 5.1 предварительного договора согласованы условия о цене договора, сроках и порядке ее уплаты. Пунктом 3.5 предварительного договора установлен гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», на момент привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам пунктом 1 статьи 2 и частью 1 статьи 3 вышеназванного Закона.

Факт исполнения истцами обязанности по перечислению денежных в размере ... подтверждается договором денежного займа с процентами, по условиям которого ФИО1 вправе произвести зачет по договору долевого участия в части внесения взноса за квартиру (л.д.9,10). 

Письменных доказательств неисполнения истцом обязательств по договору ответчиком не представлено. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру НОМЕР от ДАТА следует, что в кассу ООО "Жилищная инвестиционная корпорация" ДАТА со стороны ФИО1 была внесена сумма .... (л.д. 10).

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что после ДАТА, то есть после установленного в предварительном договоре срока заключения основного договора, отношения между сторонами не прекращались: предварительный договор не расторгнут, сумма займа не возвращена.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, ФИО1 полностью исполнил условия предварительного договора от ДАТА, суд считает, что исковые требования о признании данного предварительного договора основным договором долевого участия и о его государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; проектная декларация; заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом; заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса. 

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Соответственно, данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации, поэтому правовых оснований для возложения на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области обязанности зарегистрировать данный договор не имеется.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор долевого участия в строительстве № НОМЕР от ДАТА, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», основным договором участия в долевом строительстве, подлежащим регистрации в органах государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» в доход бюджета Миасского городского округа государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий: Сержантов Д.Е.