административное дело № 3а-174/2023 (3а-1430/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-001279-76) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере 14 786 000 руб.;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 7 168 300 руб.;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 29 399 800 руб.;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 9 458 400 руб.;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 29 338 000 руб.;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере 11 199 500 руб.;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 9737600 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От администрации МО г.-к.Геленджик поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит административное исковое заявление оставить без удовлетворения. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

17 мая 2023 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили дополнения к отзыву на административное исковое заявление, в котором указано, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве достоверного доказательства по делу. 

От эксперта ООО «Бизнес - Партнер» ФИО2 поступили пояснения относительно замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы, изложенных в дополнениях к отзыву. 

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО3 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Протокольным определением от 07 июня 2023 года суд принял уточнения административного иска.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством электронной почты и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества (помещений) с кадастровыми номерами: 

<

№...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 04.10.2022 года (л.д.16-30, том 1). 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

По состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом в размере 34 415 985, 27 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> – 12 077 215, 74 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> -73 182 709, 07 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> -20 067 145, 4 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...>- 73 137 140, 76 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...>23 843 619, 25 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> -20 659 533, 45 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости (л.д.9-15, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке № 514-П-2022 от 01.11.2022 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 

<

№...> составляет 14 786 000 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> - 7 168 300 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> - 29 399 800 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> -9 458 400 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...>- 29 338 000 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> -11 199 500 руб.; помещения с кадастровым номером 

<

№...> - 9 737 600 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бизнес - Партнер» №БП-2077 от 15.03.2023 года отчет об оценке № 514-П-2022 от 01.11.2022 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> определена экспертом в размере 24 347 100 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29,2 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> - 9 032 600 руб. (ниже кадастровой стоимости на 25,2 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> – 51 735 300 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29,3 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>14 823 200 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,1 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>- 51 703 100 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29,3 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> -17 612 800 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,1 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> – 15 260 800 руб. (ниже кадастровой стоимости на 26,1 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке объектов экспертом обоснована. 

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в дополнениях к отзыву на административный иск, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым и достоверным доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами 

<

№...> в рамках сравнительного подхода экспертом выбраны объекты-аналоги не сопоставимы по своему функциональному значению, а именно объекты экспертизы представляют собой часть гостиницы «Мария», выбранные объекты-аналоги являются встроенными помещениями свободного назначения, расположенными в многоэтажных жилых домах, что приводит к искажению рыночной стоимости объектов, не нашел своего подтверждения.

Эксперт ООО «Бизнес - Партнер» пояснил, что объекты экспертизы относятся к сегменту офисно-торговой недвижимости, при этом подобранные объекты - аналоги также являются офисно-торговыми объектами, которые можно использовать как в качестве офисных, так и в качестве торговых помещений.

Довод департамента о том, что подобранные к объектом экспертизы с кадастровыми номерами 

<

№...> объекты – аналоги значительно отличаются по площади от исследуемых объектов и применение в расчете понижающих корректировок на площадь в размере 25% для объектов - аналогов искажает рыночную стоимость объектов экспертизы, является несостоятельным, поскольку экспертом в ходе исследования проанализирован рынок офисно-торговой недвижимости в районе расположения объектов экспертизы и выбраны наиболее сопоставимые к ним объекты - аналоги. Кроме того, корректировка правильно применена экспертом ввиду разницы в площади объектов. 

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами 

<

№...> эксперт не обосновал применение максимального значения скидки на торг из расширенного интервала в размере 15,6 % для всех объектов-аналогов, при этом среднее значение скидки на торг составляет 10,8%, что повлекло искажение рыночной стоимости объектов, опровергается пояснениями эксперта. А именно, эксперт указал, что использовал верхнее значение из представленного диапазона в размере 15,6% исходя из общей площади, местоположения, пересечение транспортных и пешеходных потоков, проходимости места, красной линии, престижности окружения и плотности застройки объектов-аналогов.

Департамент в дополнениях к отзыву сослался на то, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами 

<

№...> эксперт не учитывает и не производит корректировку на категорию гостиницы («количество звезд»). Объектами экспертизы являются помещения гостиницы «City PLAZA» категории 4 звезды, однако в качестве объектов сравнения эксперт выбирает гостевые дома, где не указана категория согласно градации звезд, которые несопоставимы с исследуемыми объектами по классу качества внутренней отделки, комплексом предоставляемых услуг. 

Вместе с тем из пояснений эксперта следует, что звезды присваиваются отелям за комфорт проживания и дополнительные услуги, которые предоставляют гостям. Например, за глаженье одежды, круглосуточное обслуживание номеров, англоговорящий персонал, прачечную и т.д. Согласно данным с сайта https://chip.travel/blog/chto-na-samom-dele-znachat-zvezdy-v-otelyakh. При этом в рамках экспертизы устанавливается рыночная стоимость помещений. 

В связи с чем, суд находит несостоятельным вышеуказанный довод департамента. 

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы с кадастровыми номерами 

<

№...> эксперт ошибочно применяет в расчетной таблице к объектам-аналогам № 1, № 2 и № 3 понижающую корректировку в размере 19 % и 27 % на долю земельного участка, так как ранее он уже корректирует выбранные объекты-аналоги на различия в типе объекта, применяя понижающую корректировку в размере 11%, не подтверждает искажение итоговой рыночной стоимости объектов.

Эксперт в письменных пояснениях указал, что объекты экспертизы являются встроенными помещениями, а объекты-аналоги №№1-3 отдельно стоящими зданиями, поэтому применена корректировка на тип объекта в размере 0,89 (-11%), при этом корректирующий коэффициент не включается в себя долю земельного участка.

Департамент в дополнениях к отзыву указал, что полученные экспертом в результате расчетов скорректированные значения стоимости 1кв.м помещений с кадастровыми номерами 

<

№...> (40 267,0 руб. и 42 075,50 руб.) почти на 47% ниже среднего значения стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости (72 700,51 руб.), полученного экспертом при анализе рынка в табл. № 17 на стр. 64 заключения.

Однако как следует из заключения судебной экспертизы и дополнительно отражено экспертом в письменных пояснениях, среднее значение стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости полученного при анализе рынка в таб.№17 не учитывает скидки на торг, а также различие по ценообразующим факторам. После внесения скидки на торг, а также применения необходимых корректирующих коэффициентов, были получены скорректированные стоимости 40 267,20 руб. и 42 075,50 руб. за 1 кв.м. исследуемых помещений. 

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 13 декабря 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 13 декабря 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере 24 347 100 рублей;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 9 032 600 рублей;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 51 735 300 рублей;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 14 823 200 рублей;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...> расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 51 703 100 рублей;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 17 612 800 рублей;

- помещения с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере 15 260 800 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 

<

№...> считать 13 декабря 2022 года. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 июня 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова