Дело № 2-3585/2017

Мотивированное 

решение

 изготовлено 03.11.2017 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Косенковой О.В.

при секретаре Калятиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 30 октября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ЛеМи» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском (с учетом уточненного искового заявления) к ООО «ЛеМи» о признании права собственности на долю в объекте недвижимости незавершенного строительства, о взыскании стоимости разницы отклонения проектной площади квартиры от фактической неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда.

Исковые требования мотивированы тем, что по договору от 22 июля 2016 г. № ответчик ООО «ЛеМи» обязан был осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, и в срок не позднее 31 декабря 2016 года передать истцу двухкомнатную квартиру №, общей площадью 67,01 кв.м. Цена договора составила 2546380,00 рублей. Истцы свои обязательства по оплате договора исполнили надлежащим образом. Ответчик по настоящее время свои обязательства по передаче квартиры не исполнил. Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> построен ответчиком, спорная квартира создана и существует как обособленный объект недвижимого имущества. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до настоящего времени ответчиком не получено. 

Согласно технической документации по состоянию на 09.01.2017 г., выполненной ООО «Кадастровое бюро 76», общая площадь здания многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 1735,7 кв.м., а фактическая площадь спорной квартиры составляет 60,7 кв.м. Таким образом, истцы просят признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на 350/10000 доли в незавершенном строительством объекте недвижимости, в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, которая после ввода жилого дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире, расположенной на первом этаже второго подъезда со строительным номером 20, в соответствии с условиями договора № от 22.07.2016 года в размере 9/10 и 1/10 доли соответственно.

В связи с тем, что имеется отклонение от проектной площади более чем на 1 кв.м., и разница между общей проектной площадью и общей площадью жилого помещения – квартиры составляет 6,31 кв.м., истцы просят произвести перерасчет долевого участия и взыскать с ответчика денежную сумму в размере 239780,00 рублей в равных размерах каждому истцу.

Также истцы просят взыскать неустойку за нарушение срока сдачи квартиры застройщиком, компенсацию морального вреда, проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ЛеМи» в судебном заседании по доверенности ФИО3 поддержал доводы, изложенные в отзыве, дополнительно просил снизить размер неустойки и штрафа. 

Третье лицо ООО СК «Вариант» представителя в суд не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. 

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» представителя в суд не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. 

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу части 2 статьи 6 названного выше Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 данной нормы предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 22.07.2016 года между ООО «ЛеМи» и ФИО1. ФИО2 заключен договор № долевого участия в строительстве квартиры в жилом 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1 Договора Застройщик обеспечивает строительство и передачу Участнику долевого строительства на условиях и в порядке настоящего договора следующей части объекта: жилое помещение (двухкомнатная квартира) № общей проектной площадью 67,01 кв.м., находящееся на 1-м этаже трехэтажного жилого 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1.5 Договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31 декабря 2016 года. 

В соответствии с п. 2.4 Договора общая стоимость квартиры составляет 2546380,00 рублей.

Истцы свои обязательства по оплате договора исполнили надлежащим образом, что подтверждается квитанцией № от 22.07.2016 года на сумму 2098800,00 рублей, и чек ордером от 03.11.2016 года на сумму 447580,00 рублей.

Ответчик по настоящее время свои обязательства по передаче квартиры не исполнил.

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> построен ответчиком, спорная квартира создана и существует как обособленный объект недвижимого имущества. Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до настоящего времени ответчиком не получено. 

Согласно технической документации по состоянию на 09.01.2017 г., выполненной ООО «Кадастровое бюро 76», общая площадь здания многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составляет 1735,7 кв.м., а фактическая площадь спорной квартиры составляет 60,7 кв.м.

Пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о подложности доказательств в отношении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от 22.07.2016 года, дополнительного соглашения № к договору долевого участия № от 22.07.2016 года, датированного 08.10.2016 года, квитанции к приходному кассовому ордеру № от 22.07.2016 года, договора страхования от 22.07.2016г.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу требований данной правовой нормы суд расценивает действия ООО «ЛеМи» как недобросовестные, т.к. именно ответчик, первоначально уклонившись от соблюдения нормативных требований по ведению кассовых операций, ввел в заблуждение потребителей, у которых отсутствовали основания сомневаться в полномочиях лица, принимавшего денежные средства в счет оплаты по договору. Денежные средства принимались по адресу ООО «ЛеМи», который указывался в рекламе в СМИ. Добросовестное поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, предполагает соблюдение прав и законных интересов другой стороны, тогда как ООО «ЛеМи» не оформив должным образом кассовые операции, уже не вправе ссылаться на порочность выданных от их имени документов. 

Взаимоотношения застройщика и подрядчика по строительству многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, в том числе финансовые разногласия, отсутствие у застройщика платежных документов, при наличии переданных полномочий на получение от участников долевого строительства многоквартирного дома денежных средств с последующим их вложением в строительство многоквартирного жилого дома, не являются основанием для признания не исполненными обязательств участника долевого строительства в части оплаты стоимости объекта по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. 

Истцы произвели расчет размера доли в объекте, незавершенном строительством, на основании технического плана здания многоквартирного дома от 09.01.2017 г. исходя из площади квартиры, которая впоследствии должна быть передана в собственность истцов к площади трехэтажного жилого дома. Данный расчет является верным.

Учитывая изложенное, представленные истцами документы об оплате на сумму 2546380,00 рублей, согласованную п.2.4. договора, суд признает исполненными обязательства ФИО4 по оплате стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № от 22.07.2016 года, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «ЛеМи», и признает за ФИО1, ФИО2 право собственности на 350/10000 доли в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, которая после ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению №, общей площадью 60,7 кв.м., расположенному на первом этаже, в следующих размерах: ФИО1 – 9/10 доли, ФИО2 – 1/10 доли.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно пункту 2 статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, данная норма Закона допускает возможность изменения цены договора при условии, что такая возможность предусмотрена в самом договоре.

В соответствии с п. 1.6 Договора №от ДД.ММ.ГГГГ предусмотренная п. 1.3 договора общая проектная площадь помещения является проектной общей площадью и после ввода объекта в эксплуатацию уточняется по данным Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», при условии отклонения более чем на 1 (один) квадратный метр стороны производят соответствующие расчеты по возврату или доплате суммы, исходя из цены одного квадратного метра общей площади на момент заключения настоящего договора.

Цена квартиры на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ соглашением сторон установлена исходя из стоимости 1 кв. м в размере 38000,00 рублей и составляет 2546380,00 рублей (п.п. 2.3, 2.4 договора).

В связи с тем, что имеется отклонение от проектной площади более чем на 1 кв.м., и разница между общей проектной площадью и общей площадью жилого помещения – квартиры составляет 6,31 кв.м., в пользу ФИО1, ФИО2 подлежит взысканию денежная сумма в размере 239780,00 рублей (6,31 кв.м. х 38 000), в равных долях по 119890,00 рублей каждому.

Согласно части 1 статьи 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Истцами заявлены требования о взыскании неустойки в размере 387601,48 рублей и неустойку начислять по день фактического исполнения обязательств. 

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ к указанному требованию.

Согласно п. 1 статьи 333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 69 Постановления пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п.3,4. статьи 12 ГК РФ).

С учетом того, что предметом договора является дорогостоящее имущество-квартира, просрочка ответчиком допущена и в отношении других квартир в этом же многоквартирном доме, суд полагает, что размер неустойки в сумме, требуемой истцом, явно не соответствует требованиям разумности, приведет к значительному увеличению затрат ответчика на строительство и в целом к дисбалансу интересов сторон.

Принимая во внимание размер подлежащих возврату денежных средств, ходатайство ответчика об уменьшении данной суммы, то обстоятельство, что дом в эксплуатацию не введен, квартиры не переданы участникам долевого строительства, а также учитывая требования разумности и справедливости, суд полагает, что критерию соразмерности в данном случае отвечает неустойка в размере 200 000 рублей.

Требование истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения решения суда удовлетворению не подлежит, т.к. данные требования формально не определены, в связи с чем расчет сумм на будущее время истцом не представлен и судом установлен быть не может. Возможность взыскания неустойки (штрафной санкции) на будущее время, до дня исполнения обязательства, законом не предусмотрена, поскольку вина ответчика при взыскании неустойки на будущее время за просрочку исполнения обязательства не может быть проверена и установлена на момент разрешения спора. Взыскание неустойки на будущее время лишает ответчика права ходатайствовать о ее снижении и представлять доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доказательств того, что право истца будет нарушено на будущее время, материалы дела не содержат. При этом истец не лишен возможности требовать взыскания неустойки в связи с нарушением должником своих обязательств в последующем.

В части требования истцов о взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, суд считает необходимым указать следующее. В рассматриваемом случае имеет место законная неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств, на которую по смыслу п. 1. п. 5 ст. 395 ГК РФ не могут начисляться проценты.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Вместе с тем правоотношения сторон, вытекают из договора участия в долевом строительстве и урегулированы положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Взысканная с ответчика в пользу истца неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, является по своей правовой природе штрафной санкцией.

Действующее законодательство не предусматривает возможность одновременного взыскания и штрафных санкций, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, и процентов за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем суд отказывает истцам в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2017г. по 11.10.2017г. в сумме 182773,50 руб. 

Так как квартира истцом строилась для личного пользования, к данным правоотношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей». 

Ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Нарушение прав потребителя по вине ответчика общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» судом установлено. Данные нарушения свидетельствуют о причинении истцам морального вреда, поскольку они лишились в определенной мере того, на что рассчитывали по договору, нарушения имели место на протяжении нескольких месяцев. В связи с этим требования истцов о компенсации за счет ответчика морального вреда подлежат удовлетворению. При этом суд, учитывая фактические обстоятельства дела, степень вины ответчика, а также степень физических и нравственных страданий истцов, считает возможным взыскать размер компенсации морального вреда в размере 60000,00 рублей.

При удовлетворении требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены нарушителем прав в добровольном порядке, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона). Размер штрафа составляет 249890,00 рублей (239780 руб. + 200000 руб.+60000 руб. / 2).

Учитывая, что штраф является особым способом обеспечения исполнения обязательств, установленных законом, соблюдая требования соразмерности последствий нарушения, принимая во внимание ходатайство ответчика, согласно статье 333 ГК РФ, суд уменьшает размер штрафа до 100000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7898,00 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО1, ФИО2 право собственности на 350/10000 доли в незавершенном строительством объекте недвижимости - многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, которая после ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению №, общей площадью 60,7 кв.м., расположенному на первом этаже, в следующих размерах: ФИО1 – 9/10 доли, ФИО2 – 1/10 доли.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, ФИО2 денежную сумму в размере 239780,00 рублей в равных долях по 119890,00 рублей в пользу каждого истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку в сумме 200000,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 60000,00 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 100000,00 рублей, в равных долях по 180000,00 рублей в пользу каждого истца.

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛеМи» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета городского округа город Рыбинск государственную пошлину в размере 7898,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В.Косенкова