Дело 2-1927/2020 17 ноября 2020 года

78RS0017-01-2019-006337-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Байбаковой Т.С.,

при секретаре Киселевой В.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, обществу с ограниченной ответственностью «Волна» о признании сделки недействительной, взыскании неосновательного обогащения (упущенной выгоды),

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам и, уточнив требования просили признать недействительным Договор аренды земельного участка от 09.10.2006 №15/ЗК - 001829, заключённый между Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга и ООО «Волна», взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербург в пользу ФИО1 убытки в размере 334 335,49 рублей, в пользу ФИО2 убытки в размере 137 207,81 рубль, в пользу ФИО3 убытки в размере 112 892,50 рублей, в пользу ФИО4 убытки в размере 290 915,30 рублей, в пользу ФИО5 убытки в размере 204 943,31 рубль, расходы по оплате судебной экспертизы.

В обоснование своих требований указали, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> и в силу закона имеют право общей долевой собственности на общее имущество Дома.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга должен был в 2012 году передать в состав общего имущества Дома земельный участок, расположенный при Доме на основании ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». До настоящего времени Комитет Участок под Домом истцам и иным собственникам помещений Дома в долевую собственность не передал. При этом, как стало известно в феврале 2019 года, всё это время Комитет сдаёт часть участка, который должен был быть передан в долевую собственность собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. в аренду коммерческой организации (ООО «Волна») и получает доходы от использования Участка коммерческой организацией. Вопреки совместным разъяснениям Верховного и Высшего Арбитражного Судов, Комитет согласия истцов, как и иных собственников помещений Дома на сдачу в аренду части Участка не получал, чем нарушил их права пользования Участком. Рядом судебных актов, вступивших в законную силу, признаны незаконными акты и бездействия Комитета в 2015-2018 годах, влекущие затяжку передачи Участка под Домом в долевую собственность истцов и других собственников помещений Дома. Таким образом, на протяжении длительного времени своими неправомерными действиями (незаконная сдача в аренду Участка, непередача Участка в собственность истцов) Комитет получал неосновательное обогащение от использования Участка, который должен быть передан в собственность Истцов. Неосновательное обогащение Комитета является в данной ситуации убытками (упущенной выгодой) истцов и подлежит взысканию в порядке статей 15, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса России. Неосновательное обогащение (упущенная выгода истцов) рассчитана как доля арендной платы, полученной ответчиком от арендатора-коммерческой организации.

В судебное заседание явился ФИО2 который является представителем истцов, поддержал в полном объеме уточненные исковые требования.

В судебное заседание явился представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, возражала против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание явился представитель ООО «Волна», возражала против удовлетворения исковых требований.

В судебное заседание не явились истцы, извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации права аренды на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из содержания названной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение чужого имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Как установлено материалами дела, истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

9 августа 2012 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт- Петербурга получил Заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом: 

<

адрес>, - от Администрации Петроградского района. 

Распоряжением Комитета имущественных отношений от 05 августа 2015 №3894-рп «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», определены границы Участка по фундаменту Дома.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 02.02.2016 по делу №2а-504/2016 иск ФИО1 и ФИО2 удовлетворён, признано незаконным распоряжение в части невключения в состав Участка прилегающих к Дому дворов. Суд в своем решении указал, что земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, включает часть земельного участка, занятую строением дома, и часть, необходимую для его эксплуатации, в т.ч. для размещения элементов озеленения и благоустройства. Определение размера этой части земельного участка должно осуществляться с учётом необходимости обеспечения безопасности и беспрепятственности осуществления жилищных прав собственниками. Также судом учтено, что в соответствии с копиями планов земельного участка, представленными ГУП «ГУИОН», начиная с 1929 года, земельный участок под указанным жилым домом включал в себя территории двух дворов, расположенных непосредственно перед и позади указанного дома.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 8 июня 2016 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Комитета имущственных отношений без удовлетворения.

При этом апелляционный суд установил, что учитывая представленные в дело доказательства (планы земельного участка, представленные ГУП «ГУИОН: архивные материалы) суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что к многоквартирному дому относится фактически используемый длительное время жильцами дома земельный участок с элементами озеленения и благоустройства...».

11 июня 2016 года ФИО2 направил Комитету требования исполнить решение суда.

19 июля 2016 года ФИО2 обращается к Комитету с повторным требованием исполнить решение суда. При этом к повторному требованию приложены заверенные копии решения суда и апелляционного определения.

20 июля 2016 года Смольнинским отделом УФССП по СПб возбуждено исполнительное производство №17764/16/78021- ИП по обязанию Комитета исполнить решение суда.

28 сентября 2016 года Смольнинским отделом УФССП по СПб по заявлению ФИО1 возбуждено аналогичное исполнительное производство №96609/16/78021-ИП по обязанию Комитета исполнить решение суда.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 19 октября 2016 года по делу №4га- 4153/16 отказано в кассационной жалобе Комитета на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 02.02.2016.

При этом указано, что нижестоящие суды правильно исходили из того, что собственники многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> вправе получить в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен данный дом с учётом фактического землепользования... с расположенными на нём элементами озеленения и благоустройства с контейнерной площадкой, местом для парковки».

03 ноября 2016 года судебный пристав Смольнинского ОСП вынес в адрес Комитета Требование об исполнении решения суда в течение 7 дней.

18 ноября 2016 года - судебным приставом вынесено постановление о взыскании исполнительного сбора с Комитета за неисполнение решения суда.

01 декабря 2016 года Распоряжением Комитета №4186-РЗК «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» была утверждена новая схема расположения Участка под Домом на кадастровом плане территории площадью 1263 кв.м. Не включёнными в состав формируемого участка вновь остались следующие территории с севера от Дома: 2 газона (зелёные насаждения внутриквартального использования); асфальтированные проезд и площадка для стоянки автомобилей; контейнерная площадка для мусорных баков Дома.

При этом распоряжение Комитета от 05.08.2015 признано утратившим силу.

Решением Смольнинского районного суда от 20 апреля 2017 года по делу №2а-957/2017 в рамках первого исполнительного производства отклонён административный иск Комитета о признании незаконным наложения приставом 18.11.16 на Комитет исполнительного сбора. При этом от уплаты исполнительного сбора Комитет судом освобождён. 

Решение не обжаловано и вступило в силу 26 мая 2017 года. 

Также в решении суд указал, что на момент возбуждения исполнительного производства с момента вступления решения суда в законную силу прошло более месяца, то есть срок установленный судом, к моменту возбуждения исполнительного производства истек. Судебным приставом-исполнителем должнику был установлен пятидневный срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается представителем Комитета, что в установленный судебным приставом-исполнителем срок для добровольного исполнения требований исполнительного документа решение суда исполнено не было.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2017 года по делу №2а-1556/2017 был удовлетворен иск ФИО1 и ФИО2 к Комитету, суд признал распоряжение Комитета от 01 декабря 2016 года №4186-РЗК «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» незаконным в части невключения в состав Участка дворовой территории с северной стороны дома (со стороны 

<

адрес>), в том числе территории зеленых насаждений, контейнерной площадки, проезда и площадок для хранения автомашин. 

При этом Суд обязал Комитет принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под Домом с включением в указанный земельный участок территорий зеленых насаждений в виде двух газонов, контейнерной площадки, проезда и площадок для хранения автомобилей, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12 декабря 2017 года №ЗЗа-24255/2017 решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2017 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Комитета без удовлетворения.

31 января 2018 года ФИО2 обращается к Комитету с требованием исполнить решения судов.

09 февраля 2018 года Смольнинским отделом УФССП по СПб по заявлению ФИО2 возбуждено исполнительное производство №4743/18/7802 -ИП по обязанию Комитета исполнить решение суда от 16.05.2017.

31 августа 2018 года Комитет издаёт распоряжение №1318-РЗК «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», которым решения суда фактически исполняются.

17 января 2019 года в рамках дела о взыскании компенсации за нарушение разумного срока исполнения решений судов в ответ на запрос Санкт-Петербургского городского суда о наличии арендных отношений на Участок, Комитет сообщает, что «территория, включённая в соответствии с судебным решением в Земельный участок по 

<

адрес>, либо её часть, не была предоставлена в аренду третьим лицам, в том числе землепользователям Земельного участка по 

<

адрес>, договор аренды в отношении указанной территории, либо её части не заключался, таким образом, сведения о дате его расторжения и фактическом освобождении предоставлены быть не могут».

18 февраля 2019 года при ознакомлении в Санкт-Петербургском городском суде с делом № 3а-9/19 ФИО2 обнаружил ответ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 15.01.2019 на повторный судебный запрос Санкт-Петербургского городского суда, в котором указано, что третье лицо ООО «Волна» как основание для использования части Участка предъявило Договор аренды с Комитетом от 09.10.2006 №15/ЗК – 001829 и ответ на судебный запрос Санкт-Петербургского городского суда от ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 11.02.2019 №8880-20/19, в котором указано, что «земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> предоставлен ООО «Волна» по Договору аренды от 09.10.2006 №15/3 К - 001829... для использования под автостоянку с благоустройством прилагающей территории без права возведения капитальных сооружений площадью 447 кв.м. Договор заключён на срок до 23.05.2007 и по состоянию на 07.02.2019 считается продлённым на неопределённый срок в соответствии с п. 6.1. Договора. Заявление о расторжении Договора, а также сведения об освобождении Участка не поступали. Обязанность Арендатора по внесению арендной платы по Договору исполняется в полном объёме».

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2019 года по делу № 3а-9/2019 частично удовлетворён административный иск ФИО2 и с Санкт-Петербурга в лице Комитета финансов взыскана компенсация за нарушение права ФИО2 на исполнение Комитетом решений суда в разумный срок. 

При этом суд в своем решении, что продолжительность исполнения Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга судебного акта по административному делу №2а-504/2016 не отвечает критерию разумности. Длительность неисполнения судебного постановления по этому делу фактически обусловлена нераспорядительными действиями Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2019 года по делу № 3а-60/2019 частично удовлетворён административный иск ФИО1, с Санкт-Петербурга в лице Комитета финансов взыскана компенсация за нарушение права на исполнение Комитетом решений суда в разумный срок. 

При этом в своем решении суд установил отсутствие эффективности и распорядительности действий органа, на который решениями возложена обязанность по их исполнению, в данном случае Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, - подтверждается имеющимися доказательствами. Так, в частности, как указывалось выше, должником в установленный срок не исполнено требование пристава-исполнителя, документы, подтверждающие невозможность исполнения решения суда не представлены, явка представителя по вызову не обеспечена, в связи с чем с него взыскан исполнительский сбор.

Указанные действия пристава-исполнителя Комитетом имущественных отношений оспорены, решением Смольнинского районного суда от 20.04.2017 в удовлетворении административного искового заявления указанного должника отказано. При этом, в обоснование решения суд указал, что уважительных причин для неисполнения решения суда не имелось, решение не исполнено полностью, ни одно из обстоятельств на которые ссылался административный истец (должник) не является основанием для неисполнения решения суда.

Кроме того, сам по себе факт признания судом незаконным Распоряжения Комитета имущественных отношений №4186-рзк от 01.12.2016 об утверждении схемы расположения земельного участка, направленное на исполнение решения Смольниниского районного суда от 02.02.2016, свидетельствует о неэффективности действий должника в целях своевременного исполнения решения, увеличении срока исполнения решения в связи с изданием данного акта.

24 мая 2019 года в письме ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» указано, что Комитет получает арендную плату за часть Участка, сдаваемую в аренду ООО «Волна», - в размере 1 077 619,72 рублей в квартал. ФИО2 направлены Уведомления Комитета об изменении арендной платы по Участку за 2009 и 2015 года (Приложения 40 и 41).

Апелляционным определением Санкт-Петербургского суда от 08 июля 2019 года решение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2019 года о разумном сроке оставлено без изменения. При этом апелляционная инстанция установила: «Доводы апелляционной жалобы, что длительность исполнения решения суда не связана с действиями должника по исполнительному производству, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку противоречат материалам дела.

Доводы апелляционной жалобы административного истца, что Комитет имущественных отношений по Санкт-Петербургу уже после состоявшегося решения суда продолжал получать доход от использования спорного участка путем сдачи его в аренду, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией и положены в основу отмены решения суда, поскольку могут являться предметом оценки суда при разрешении самостоятельного спора».

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 07 августа 2019 года решение Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2019 года по делу № 3а-60/2019 о разумном сроке оставлено без изменения.

08 августа 2019 года истцы обращаются к Комитету с просьбой повторно обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учёте Участка с целью его передачи в долевую собственность истцов.

19 сентября 2019 года Комитет в ответ на обращение от 8 августа 2019 года отказал истцам в продолжении работы по передаче Участка в долевую собственность истцов, в частности, в повторном обращении в Росреестр с пакетом документов для кадастрового учёта Участка.

Как ссылаются истцы в иске, до настоящего времени Комитет не обеспечил передачу Участка под Домом в долевую собственность истцов и иных собственников помещений Дома, договор аренды с ООО «Волна» не прекратил, освобождение части Участка, незаконно используемого ООО «Волна», не обеспечил.

В ходе рассмотрения дела судом поставлен вопрос о назначении судебной экспертизы, на разрешение которой был поставлен вопрос, входит ли земельный участок, расположенный по адресу: Санкт

<

адрес> границы которого установлены на кадастровом плане территории утверждённым Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.08.2018 № 1318-РЗК в границы земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> являющееся приложением к договору аренды№ 15/ЗК-001829 от 09.10.2006

Согласно выводам судебной экспертизы, по результатам проведенного исследования эксперты выяснили, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> границы которого установлены на кадастровом плане территории, утверждённом Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.08.2018 № 1318-РЗК, входит в границы земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> арендованного согласно договору аренды № 15/ЗК-001829 от 09.10.2006. Площадь наложения участка, границы которого установлены на кадастровом плане территории, утверждённом Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 31.08.2018 № 1318-РЗК, на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> арендованного согласно договору аренды № 15/ЗК-001829 от 09.10.2006 составляет 294,21 кв.м.

У суда первой инстанции не имеется оснований не доверять эксперту, имеющему высшее образование, допуск на право производства экспертиз и исследований, стаж экспертной работы. Экспертиза проведена компетентным экспертом специализированного экспертного учреждения, содержит необходимые ссылки на нормативную документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Изложенные в заключении выводы подтверждены проведенным исследованием, согласуются с материалами дела.

Выводы эксперта основаны на представленных материалах дела документах, обоснованы, противоречий не имеют.

Таким образом, суд приходит к выводу, что часть земельного участка, в размере 294,21 кв.м., который является предметом договора аренды, входит в границы земельного участка, который принадлежит собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> на праве владения и пользования земельным участком.

Истцы просят признать недействительным договора аренды земельного участка от 09.10.2006 № 15/ЗК-001829, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Волна» с момента его заключения, то есть с 2006 года, поскольку, как указывают истцы, Комитет еще в 2006 году должны был знать, что спорный земельный участок, который сдается в аренду входит в границы земельного участка, который принадлежит собственникам многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 166 ГК РФ также предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (пункт 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Таким образом, в силу приведенных выше норм права и разъяснений об их применении заключение Комитетом имущественных отношений договора аренды в отношении части земельного участка под жилым домом до его постановки на кадастровый учет и оформления права общедолевой собственности на этот участок не влечет недействительности (ничтожности) такого договора как заключенного неуполномоченным лицом и с нарушением прав соответствующего публично-правового образования.

В пункте 66 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Пунктом 67 названного совместного Постановления Пленума в части разъяснения применения статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ предусмотрено что, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Исходя из смысла частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.

При этом в данном Постановлении указано, что в силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации). Тем самым достигается соблюдение вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации требования обеспечения баланса прав и интересов участников соответствующих правоотношений, а именно собственников помещений в многоквартирном доме и публичного образования, из земель которого передается в их общую долевую собственность земельный участок под этим домом.

В этой связи значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом и его кадастровый учет, поскольку именно с этим фактом законодатель связывает переход права собственности от соответствующего публично-правового образования к собственникам помещений в многоквартирном доме.

Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок по адресу: 

<

адрес> не сформирован и не поставлен на кадастровый учет для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка от 09.10.2006 № 15/ЗК-001829, заключенный между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Волна».

С учетом изложенного, в данном случае оспариваемый истцом договор аренды от 09.10.2006 не противоречит требованиям действовавшего законодательства; заключен уполномоченным лицом в пределах имевшихся в у него правомочий в момент заключения договора; не нарушает каких-либо прав истцов. Следовательно, достаточных правовых оснований для признания его недействительным в связи с указанными истцами обстоятельствами не имеется.

Само по себе отсутствие кадастрового учета земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, не является безусловным основанием для признания оспариваемого договора недействительной сделкой.

Отсутствие нормативно-правового акта Комитета на момент заключения оспариваемого договора в 2006 году о формировании земельного участка подтверждается также вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 16.05.2017 о возложении обязанности на Комитет обязанности принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под домом с включением в указанный земельный участок территорий зеленых насаждений в виде двух газонов, контейнерной площадки, проезда и площадок для хранения автомобилей, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу и принятым во исполнение вышеуказанного решения Распоряжения Комитета имущественных отношений от 31.01.2018 № 1318-РЗК «О утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плате территории».

При таких обстоятельствах, установив, что спорный земельный участок до настоящего времени не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что последний не перешел в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем требования истцов о признании договора арены недействительным со ссылкой на положения ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными.

В ходе рассмотрения дела представителями ответчиков было заявлено о пропуске срока исковой давности о признании договора аренды недействительным.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 названного Кодекса установлено, что общий срок исковой давности составляет три года.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Разрешая заявленное ходатайство, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку срок исковой давности по заявленным истцами, не являющимися стороной сделки, требованиям в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ составляет три года начинает течь со дня, когда истцы узнали или должны были узнать о начале ее исполнения (но не более десяти лет со дня начала исполнения сделки). 

В данном случае материалами дела установлено, что о наличии указанного договора истцы узнали 18.02.2019 при ознакомлении с материалами дела № 3а-9/19, в котором имеется ответ Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 15.01.2019 на повторный судебный запрос Санкт-Петербургского городского суда, согласно которому ООО «Волна» как основание для использования части Участка предъявило Договор аренды с Комитетом от 09.10.2006 №15/ЗК – 001829 и ответ на судебный запрос Санкт-Петербургского городского суда от ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 11.02.2019 №8880-20/19, в котором указано, что «земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> предоставлен ООО «Волна» по Договору аренды от 09.10.2006 №15/3 К - 001829 для использования под автостоянку с благоустройством прилагающей территории без права возведения капитальных сооружений площадью 447 кв.м. Договор заключён на срок до 23.05.2007 и по состоянию на 07.02.2019 считается продлённым на неопределённый срок в соответствии с п. 6.1. Договора. Заявление о расторжении Договора, а также сведения об освобождении Участка не поступали. Обязанность Арендатора по внесению арендной платы по Договору исполняется в полном объёме».

При этом ранее на запрос Санкт-Петербургского городского суда о наличии арендных отношений на спорный земельный участок, 17 января 2019 года Комитетом был дан ответ, что «территория, включённая в соответствии с судебным решением в Земельный участок по 

<

адрес>, либо её часть, не была предоставлена в аренду третьим лицам, в том числе землепользователям Земельного участка по 

<

адрес>, договор аренды в отношении указанной территории, либо её части не заключался, таким образом, сведения о дате его расторжения и фактическом освобождении предоставлены быть не могут».

С настоящим иском истцы обратились в суд 28.10.2019, в пределах срока исковой давности.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Учитывая, что договор аренды земельного участка заключен между сторонами до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в силу платности землепользования, установленной статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции также приходит к выводу о том, что Комитет являясь собственником земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в том числе в части переданного по договору аренды земельного участка ООО «Волна», имел законные основания получать от ООО «Волна» арендную плату, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Отказывая в удовлетворении требований истцов о взыскании с ответчика сумм неосновательного обогащения, суд руководствуясь положениями п. 1 ст. 247, ст. 249, п. 1 ст. 1102 ГК РФ, п. 7 ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям не может быть применен принцип платности использования земли, поскольку данный принцип касается использования целых земельных участков, как объектов недвижимости, и формами платы за землю являются земельный налог, если участок используется собственником, и арендная плата, если земельный участок находится в пользовании иного лица. Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права является устранение препятствий в пользовании земельным участком, а не взыскание неосновательного обогащения.

Судом, учтено, что истцами, как собственниками жилых помещений многоквартирного дома, принадлежит право пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, на равных основаниях с иными собственниками помещения этого дома в связи с чем истцы вправе требовать устранения препятствий в пользовании земельным участком, однако таких требований заявлено не было.

Разрешая требования в части взыскания расходов по уплате государственной пошлины и расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в указанной части, поскольку истцам в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 55-57, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, обществу с ограниченной ответственностью «Волна» о признании сделки недействительной, взыскании неосновательного обогащения (упущенной выгоды) отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 23.11.2020