Решение

 в окончательной форме изготовлено: 28.01.2025

Дело № 2-141/2025 (2-2431/2024)

УИД 27RS0006-01-2024-003770-49

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск 14 января 2025 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Коваленко А.О., при секретаре судебного заседания Лебедевой А.А., с участием представителя ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сфера» к ФИО2 о возложении обязанности совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сфера» обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности совершить определенные действия, мотивируя свои требования тем, что истец является управляющей организацией в отношении многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>. В указанном МКД имеется 

<

адрес>, собственником которой является ФИО2. Ответчик обратился к истцу с требованиями об установлении причин повышенной влажности в его квартире было установлено, что одной из причин является нанесение несогласованного материала на внешнюю стену квартиры, одновременно являющуюся несущим элементом здания в целом и поэтому относящимся к общедомовому имуществу. ДД.ММ.ГГГГ в связи с выявленным по результатам рассмотрения его обращения, фактом нанесения штукатурного слоя с внешней стороны 

<

адрес> было выставлено требование: демонтировать нанесенный на стену МКД штукатурный слой; демонтировать розетку с наружной стороны квартиры и заделать отверстие материалами, аналогичными физико-механическим свойствам материала стены; заделать отверстие под подоконником материалами, аналогичными физико-механическим свойства, не уступающим материалу стены. Данные требования ответчиком исполнены не были, что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Просил обязать ответчика привести в первоначальное состояния фасад многоквартирного 

<

адрес> путем демонтажа нанесенного на стену МКД штукатурного слоя, демонтажа розетки с наружной стороны квартиры и заделывания отверстия материалами, аналогичными физико-механическим свойствам материала стены, заделки отверстия под подоконником материалами, аналогичными физико-механическим свойства, не уступающим материалу стены; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины.

В последующем истец уточнил исковые требования, просит обязать ответчика привести в первоначальное состояния фасад многоквартирного 

<

адрес> путем демонтажа нанесенного на стену МКД штукатурного слоя; взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лицу, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования 

<

адрес>, Общество с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Ботейн». 

Представитель истца ООО «Сфера» в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия. Ранее в ходе судебного разбирательства дополнительно пояснил, что совершение действий по использованию общедомового имущества в личных целях либо совершение в отношении общедомового имущества действий, направленных на его уменьшение требует получения согласия всех собственников. Согласование управляющей компанией данных действий не может подменять волеизъявление собственников, в связи с чем, факт обращения ответчика в ООО «Розенталь Групп «Ботейн» за получением одобрения в совершении данных действий никакого правового значения для ответчика не имеет, кроме как подтверждает тот факт, что ответчик свои действия осуществлял в нарушение установленного порядка. Ответчик сам сообщает о том, что он, в силу отсутствия у него времени, сознательно проигнорировал необходимость получения согласия собственников. Довод о том, что выполненные им работы не относят к работам, требующим внесения изменений в технический паспорт помещения и не являются переустройством, перепланировкой жилого помещения, в связи с чем, не требуют прохождения процедур согласования, не имеет правового значения для целей принятия по делу решения, в связи с тем, что ответчик действия совершал не в отношении принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, а в отношении общедомового имущества – фасада многоквартирного дома. Исходя из подпункта 16 пункта 1.4, пункта ДД.ММ.ГГГГ.10. Правил благоустройства территории Сергеевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес> (далее Правила Благоустройства), утв. решением Совета депутатов Сергеевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, без предварительного согласования с органом местного самоуправления нанесения на фасад любого материала (вне зависимости от целесообразности совершения таких действий) является нарушением, влекущим необходимость приведения фасада в первоначальное состояние. Поскольку подлежащие выполнению в отношении стены работы являются работами по капитальному ремонту, то не имеют никакого правового значения любые акты привлечения со стороны надзорных органов управляющей компании к ответственности, в том числе, путем выставления предписаний об устранении,, поскольку капитальный ремонт осуществляется исключительно НО 

<

адрес>вой Фонд капитального ремонта и за счет средств собственников, собираемых на капитальный ремонт, к которому управляющая компания никакого отношения не имеет.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела без его участия, обеспечил явку представителя. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Сергеевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес> в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования 

<

адрес> в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия, представив письменных отзыв на исковое заявление, исходя из которого ООО «Сфера» как лицо, осуществляющее управление МКД, обязано принять все меры по соблюдению норм жилищного законодательства. При наличии оснований, в указанных целях ООО «Сфера» вправе обратиться к собственнику помещения в МКД с заявленными исковыми требованиями. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Розенталь Групп «Ботейн» в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия, представив письменных отзыв на исковое заявление, согласно которому требования истца не законны и не обоснованы. Истец требует, чтобы ответчик произвел в первоначальное состояние фасад многоквартирного дома, при этом это архитектурно-строительные решения (проектная документация) к исковому заявлению не приложена и в материалах дела не содержится. Именно проектная документация содержит в себе информацию о том, какой первоначально должен быть фасад МКД (из каких материалов, какого цвета и др. характеристики), в отсутствие такого документа, требования истца не будут законны и обоснованы, а решение исполнимым.

В исковом заявлении приводятся положения Правил благоустройства территории Сергеевского сельского поселения о запрете на переоборудование фасадов (приведение реконструктивных работ) и их конструктивных элементов без согласования с органами местного самоуправления. При этом действия, осуществленные с фасадом МКД, который примыкает к квартире ответчика, не относятся ни к переоборудованию, ни к реконструктивным работам, где имеется конструктивное вмешательство. В рассматриваемом случае внесение конструктивных изменений не было допущено, действия по нанесению штукатурного слоя носили вынужденный характер и связаны с утеплением жилой квартиры, так как через фасад поступала влага в квартиру ответчика. Данные действия отвечают признаку содержания и ремонта общего имущества. В связи с чем, требования о демонтаже нанесенного на стену штукатурного слоя не могут подлежать удовлетворению, более того управляющая компания ООО «Сфера» должна доказать, что действия по демонтажу штукатурного слоя необходимы и нахождение штукатурного слоя на фасаде влекут нарушения прав остальных собственников и идут вразрез с проектной документаций. Оштукатуриванию фасада предшествовали жалобы ответчика и промерзание, и проникновение влаги в квартиру ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, пояснив суду, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в Управляющую компанию ООО «Розенталь групп «Ботейн» с письменным заявлением о том, что он планирует проведение ремонта в квартире в связи с чем дожидаться проведения общего собрания собственников не мог, просил согласовать порядок проведения работ по оштукатуриванию кирпичной кладки стены для предотвращения ее переувлажнения, разрешение на установку канального приточного клапана ИОН. Письменным ответом от ДД.ММ.ГГГГ Управляющая компанию ООО «Розенталь групп «Ботейн» согласовала ему как собственнику квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, самостоятельное проведение им работ за счет его собственных средств; были согласованы работы по оштукатуриванию внешней части кирпичной стены его квартиры с установкой канального приточного клапана вентиляции. Работы по оштукатуриванию внешней части кирпичной стены квартиры с установкой канального приточного клапана вентиляции не относят к работе по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующим внесения изменения в технический паспорт помещения, они не являются переустройством, перепланировкой жилого помещения и не требуют процедур согласования, установленных ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Разделом 4.2.3 постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определен порядок отделки фасадов жилищного фонда (п. 4.2.3.4), который ответчиком соблюден в полном объеме. В квартире ответчика по адресу: 

<

адрес>, возникает промерзание стен, которое приводит к образованию плесени, плесень образовалась в результате промерзания наружной стены многоквартирного дома, что свидетельствовало о необходимости проведения необходимых срочных работ по устранению недостатков, выявленных в процессе эксплуатации общего домового имущества. Указанные работы относятся к текущему ремонту и не являются капитальным ремонтом. Кроме того, при выполнении таких работ не требовалось согласования с какими-либо органами и организациями, поскольку ремонт фасадов здания МКД не является реконструкцией. Уменьшение размера общего имущества собственников МКД не произошло, конструктивного изменения и целостности фасада МКД не допущено, земельный участок под домом не использовался. Вынужденное нанесение штукатурки на свою часть внешней стены многоквартирного дома составляет менее 3% объема работ фасада МКД, в связи с чем не является капитальным ремонтом, что исключает финансирование за счет средств фонда капитального ремонта, что согласуется с действующей судебной практикой и подтверждается определением Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС20-4112. Несмотря на то, что ответчик отрицает факт нарушений действующего законодательства при установке наружной розетки и сквозного вентиляционного отверстия под подоконником, розетку он убрал до подачи искового заявления в суд, так как необходимость в ее использовании отпала, при этом розетка не являлась сквозной (какой-либо монтаж и крепление, сверление/бурение стенки МКД для установки розетки не осуществлялся), розетка висела из окна квартиры на проводе, при этом каких-либо доказательств (фотографий, видеофиксации), опровергающих данный факт, истцом в материалы дела не предоставлено; сквозное отверстие так же было заделано материалами аналогичными физико-химическими свойствам материалам стены до обращения в суд с иском. 

Выслушав пояснение представителя ответчика, изучив исковое заявление, дополнение к нему, возражения на исковое заявление, исследовав материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Принцип состязательности реализуется в процессе доказывания, то есть установления наличия либо отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, в процессе обоснования сторонами своей правовой позиции, где в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником жилого помещения – 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в управляющую данным многоквартирным домом компанию ООО «Розенталь Групп «Ботейн» с заявлением, согласно которому в его квартире по заявке № ДД.ММ.ГГГГ была выполнена прочистка вентиляционного канала на кухне; несмотря на прочищенный вентиляционный канал наблюдается плохая тяга и в помещении высокая влажность; просит произвести замер тяги вентиляции на предмет соответствия нормам.

Согласно ответу на заявление от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Розенталь Групп «Ботейн», по существу заявления (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) о проверке тяги вентиляции силами специализированной организации был проведен замер тяги вентканала кухни. По результатам замера установлено, что при нахождении окна в режиме проветривания тяга вентиляционного канала находится в нормативных пределах, при закрытом окне нормативная тяга не обеспечивается. Проектным решением дома предусмотрена система вентиляции с естественным побуждением, в которой тяга обеспечивается разницей давлений воздуха в вентканалах и воздуха в помещениях. Данная разница обеспечивается при условии поступления наружного воздуха для обеспечения нормативной кратности воздухообмена в системе естественной вентиляции, которая в соответствии с изначальным проектным решением (установка деревянных окон и дверей при строительстве) обеспечивалась за счет неплотности оконных и дверных заполнений. Поступление воздуха при применении в настоящее время герметичных оконных и дверных заполнений за счет его притока через естественные или искусственно поддерживаемые режимы работы окон и дверей (проветривание, неплотное закрытие, оконные клапаны, форточки, фрамуги и другие устройства для обеспечения вентиляции помещений). Работоспособность вентиляции без реализации притока воздуха в помещение конструктивно обеспечена быть не может. В целях обеспечения нормативной работы системы вентиляции рекомендуют установку оконного или канального приточного клапана.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в управляющую данным многоквартирным домом компанию ООО «Розенталь Групп «Ботейн» с заявлением, согласно которому в период выпадения осадков происходит значительное увлажнение стены в районе его квартиры. По его предположению причиной излишнего увлажнения является стекание воды, попадающей на балкон вышерасположенной квартиры по поверхности стены, что вызвано наблюдаемым даже визуально обратным уклоном балконной плиты. В результате избыточного увлажнения стены в зале появляются влажные пятна, особенно в период после обильных дождей. Увлажнение стены приводит к разрушению фасадной части кирпичной кладки, что еще более способствует попаданию влаги внутрь помещения. Просит провести осмотр и принять меры к устранению проблемы.

Согласно ответу на заявление от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Розенталь Групп «Ботейн», на обращение (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) об увлажнении стены сообщают, что для защиты фасадной части кирпичной кладки от дальнейшего разрушения, вызванного воздействием влаги, необходимо проведение работ по оштукатуриванию фасада, либо устройство вентилируемого фасада. Указанные работы относятся к работам капитального ремонта и могут быть выполнены за счет средств капитального ремонта при наличии решения общего собрания собственников. Предложение о внесении в повестку дня очередного собрания вопросов, связанных с ремонтом фасада внесено в электронную систему и будет рассмотрено Советом дома наряду с другими предложениями при подготовке очередного общего собрания собственников.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в управляющую данным многоквартирным домом компанию ООО «Розенталь Групп «Ботейн» с заявлением, согласно которому им планируется проведение ремонта в квартире, в связи с чем дожидаться решения общего собрания собственников по капитальному ремонту фасада как было предложено в ответе не может. Для защиты кирпичной кладки от дальнейшего разрушения и обеспечения поступления воздуха для вентиляции желает за свой счет провести работы по установке канального приточного клапана ИОН и оштукатуривание кирпичной кладки для предотвращения ее переувлажнения. Просит разъяснить порядок согласования данных работ или дать разрешение на их проведение. 

Согласно ответу на заявление от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Розенталь Групп «Ботейн», на обращение (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) сообщает, что управляющая компания согласовывает самостоятельное проведение за счет собственных средств ФИО2 работ по оштукатуриванию внешней части кирпичной стены квартиры ФИО2 с установкой канального приточного клапана вентиляции. Поскольку предложенные ФИО2 к самостоятельному выполнению работы не относятся к работам по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующим внесения изменения в технический паспорт помещения, они не являются переустройством жилого помещения и не требуют процедур согласования, установленных статьей 26 ЖК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в управляющую данным многоквартирным домом компанию ООО «Сфера» с заявлением о намокании/промерзании угла потолка, сопряженного с внешней стеной в кухне жилого помещения по адресу 

<

адрес>.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ обследования квартиры по адресу: 

<

адрес>, составленному комиссией в составе специалистов ООО «Сфера» ФИО6, ФИО7, ФИО8 в присутствии собственника 

<

адрес>, в связи с поступившим заявлением о намокании/промерзании угла потолка, сопряженного с внешней стеной в кухне жилого помещения по адресу 

<

адрес>. Комиссией установлено, что обследуемая квартира угловой не является, общая площадь квартиры составляет 33,8 кв.м., квартира расположена на 1 этаже пятиэтажного кирпичного дома. При осмотре квартиры проведен замер температуры проблемного угла, она составила 13 градусов, температура стены около пола составляет соответственно 17 градусов, температура в среднем по помещению 22 градуса. Кухня имеет выход в вытяжную вентиляционную шахту. На момент осмотра выход вентиляционной шахты на кухню плотно закрыт алюминиевой гофрой, соединенной с вытяжкой варочной плиты. Вытяжка над варочной плитой, закрывающей вентиляционные каналы находится в выключенном состоянии. Потолок на кухне выполнен из ГВЛ. Карниз для шторы кухонного окна прикручен к потолку и вместе с выполненным из ГВЛ покрытием потолка образует заступ. Правый верхний угол стены кухни, находящийся в образованном заступе имеет капельки воды, темные пятна и влажные пятна. В отношении стены кухни (с оконным проемом) зафиксировано следующее: стена имеет пластиковое окно; зафиксированы повреждения, нарушающие целостность стены, а именно: слева от нижнего угла окна установлена сквозная розетка на улицу (проектом дома не предусмотрена); под подоконником, примерно в 30 см от правого нижнего угла окна, пробито сквозное отверстие диаметром от 70 до 80 мм (проектом дома не предусмотрено), не имеющее никакой теплоизоляции; стена с уличной стороны имеет покрытие, отличное от предусмотренного технической документацией на МИД. Выводы комиссии: В МИД вытяжные отверстия располагаются на внутренних стенах и ведут в общедомовую шахту, а оттуда на крышу. Приточную вентиляцию рекомендуют организовывать в верхней трети стены, чтобы тепло от батареи отопления могло до некоторой степени нагреть воздух из клапана и тем самым снизить воздействие холодного воздуха на стену. Кроме того, проектирование МКД осуществлялось с учетом того, что в квартирах и подъездах будут установлены деревянные окна. Установка принудительной вентиляции проектом МКД не предусмотрена. Деревянные окна обеспечивают приток воздуха, который уходит в общедомовую вентиляционную шахту. В случае установки пластикового окна, приток воздуха нарушается, а конструкция в виде вытяжки варочной плиты, соединенной гофрой с выходом общедомовой вентиляционной шахты, фактически образующая принудительную вентиляционную систему, в выключенном состоянии не обеспечивает надлежащий выпуск воздуха из помещения. Таким образом, совокупность имеющихся факторов может привести к застаиванию воздуха на кухне, и соответственно, образованию конденсата, вследствие неправильного воздухообмена внутри помещения. Кроме того, имеющееся отделка внешней части стены квартиры не имеет гидроизоляционного покрытия, что привело к его намоканию и как следствие намоканию стены дома, что привело к смещению точки росы. Вентиляционное отверстие и сквозная розетка, не предусмотренные проектом дома, оказывают влияние на смещение точки росы внутри стены, а ярусный потолок и закупоренная вентиляция – препятствует правильному движению воздуха в помещении, что может влиять на температурно-влажностный режим внутри помещения. В кухне после карниза установлен навесной потолок, разделяющий потолочное пространство на 2 уровня, при этом на первом уровне находится участок потолка между внешней стеной и карнизом. В правом углу этого участка присутствует конденсат и темные пятна. На втором уровне соответственно располагается сама конструкция навесного потолка. Выход вентиляционной шахты, находящийся на стене и закрытый гофрой, расположен ниже второго уровня. Таким образом, около окна определяется участок с холодной поверхностью потолочного основания, застоем воздуха из-за недостаточного вентилирования, высокой амплитудой суточных и сезонных температурных колебаний, что говорит также о нарушении технологий работ при устройстве потолка, приводящее к образованию конденсата на кухне. Рекомендации: обеспечить беспрепятственный проход воздуха к вентиляционной шахте. Так как пластиковые окна герметичны необходимо самостоятельно ежедневно проветривать помещения путем приоткрытия окна или смонтировать вентиляционный клапан на пластиковые окна. Требование: демонтировать штукатурный слой с внешней стороны стены квартиры; демонтировать розетку с наружной стороны стены квартиры и заделать отверстие материалами, аналогичными физико-механическим свойствам материала стены; заделать отверстие под подоконником материалами, аналогичными физико-механическим свойствам, не уступающим материалу стены.

С вышеуказанным актом ответчик не согласился, что отразил в нем. 

Как следует из акта от ДД.ММ.ГГГГ осмотра квартиры по адресу: 

<

адрес> ФИО2 в присутствии собственников квартир № данного многоквартирного дома, на предмет несоответствия действительности акта, составленного специалистами ООО «Сфера» ДД.ММ.ГГГГ, осмотренная квартира по «плану ЕГРН» угловой не является, но левый угол кухни смежный с внутренней лоджией 

<

адрес>, которая не является отапливаемым помещением и имеет холодное раздвижное остекление. 

<

адрес> составляет 33,8 кв.м, квартира расположена на 1 этаже пятиэтажного кирпичного дома. По результатам осмотра установлено следующее: Температура в среднем по помещению 24 градуса. Влажность в пределах 50%. Кухня имеет выход в вытяжную вентиляционную шахту. На момент осмотра выход вентиляционной шахты организован белыми, круглыми ПВХ воздуховодами, с канальным вентиляционным вентилятором производительностью 190 м3/ч, соединенным тройником, один из выходов тройника имеет свободный выход для естественного забора воздуха с помещения. Второй из выходов соединен с электрической вытяжкой над варочной панелью. Потолок на кухне выполнен из натяжного потолка (ПВХ полотно) матовой текстуры, белого цвета. Натяжной потолок заканчивается в 15 сантиметрах от внешней стены окна. Карниз (потолочная шина) для штор прикручен к потолку (плиты перекрытия) в образованной нише между внешней стеной и натяжным потолком. Правый верхний угол стены кухни, находящийся в образованной нише, имеет скопления капель воды, темные пятна (грибок) и влажные пятна. В отношении внешней стены кухни (с оконным проемом) зафиксировано следующее: стена имеет пластиковое окно; внутри помещения слева от нижнего угла окна кухонного помещения установлена внутренняя электророзетка при изъятии розетки из подрозетника не обнаружено сквозного отверстия в сторону улицы, а питающая электропроводка уходит вверх в штукатурном слое к потолку. Внутри помещения под подоконником, справой стороны радиатора отопления в 10 см от правого нижнего угла радиатора, установлен клапан приточной вентиляции с регулировкой потока воздуха, при изъятии клапана, отверстие имеет теплоизоляционную оболочку, канал с внешним диаметром 70 мм., образованный канал насквозь стены выходит наружу. С наружной части стены обнаружено следующее: Стена с наружной стороны квартиры имеет оштукатуренное цементное покрытие. Там, где кладка силикатного облицовочного кирпича не имеет штукатурного слоя, имеются следы изношенного кирпича с признаками размытия влагой, выветривания, со значительными сколами и раскрошившиеся кирпичи. Также обнаружено, что балконная плита 

<

адрес>, находящееся выше этажом 

<

адрес>, имеет значительный наклон в сторону фасада, что не соответствует требованиям постановлению Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ ДД.ММ.ГГГГ №) п. 4.2.4.2. Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стен здания с организацией отвода воды металлическим фартуком или зажелезненной плитой с капельником с выносом не менее 3 - 5 см, в торце слив должен быть заделан в тело панели. Выводы: описанные специалистами ООО Сфера элементы отделки и коммуникаций в квартире не соответствуют действительности. Описанные причины образования конденсата на плите перекрытия не соответствуют действительности. Организация притока воздуха и вытяжной системы вентиляции обеспечивает надлежащую циркуляцию воздуха квартиры, и соответственно к образованию конденсата, привело вследствие промерзания плиты перекрытия смежной с холодным углом внешних стен. В случае исполнения требований специалистов ООО «Сфера» по демонтажу штукатурного слоя с наружной части стены, приведут к дальнейшему разрушению кладки. Как указано в Постановлении Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ ДД.ММ.ГГГГ №) п. 4.2.3.3 Поверхности неоштукатуренных стен с выветрившейся кладкой, как правило, следует облицовывать плитками или оштукатуривать цементным или сложным раствором после предварительной расчистки поверхности от потерявшего прочность материала. На основании требование специалистов ООО «Сфера» о демонтаже штукатурного слоя будет нарушением норм эксплуатации жилищного фонда. Рекомендации: обеспечить теплоизоляции стены в районе внешнего угла лоджии 

<

адрес>; произвести осмотр примыканий полуколонн лоджии из красного кирпича с силикатным кирпичом на предмет щелей.; обеспечить водоотвод с плиты балкона 

<

адрес>, не допустить проникновение влаги вглубь силикатной кладки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования 

<

адрес> с заявлением ДД.ММ.ГГГГ в 13:53 он направил в управляющую организацию общество с ограниченной ответственностью «Сфера» запрос по теме Намокание межквартирных перегородок. ДД.ММ.ГГГГ 18:19 заявка перешла в статус «Исполнена», но ему поступил неудовлетворительный ответ, (причина промерзания не была устранена). В связи с этим просит принять меры, направленные на устранение нарушений его прав и решения обозначенной им проблемы. 

ДД.ММ.ГГГГ Главным управлением регионального государственного контроля и лицензирования 

<

адрес> проведен внеплановый инспекционный визит в отношении ООО «Розенталь групп «Ботейн», по результатам которого факты нарушения требований жилищного законодательства подтвердились, ввиду чего управляющей организации выдано предписание на проведение работ по выявлению и устранению причин возникновения темных пятен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ осмотра общедомового имущества, составленного специалистами ООО «Сфера» ФИО6, ФИО9 в присутствии с собственника 

<

адрес> по результатам осмотра общедомового имущества многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> края, проводимого ДД.ММ.ГГГГ в период с 16 часов 00 минут до 16 часов 15 минут по Хабаровскому времени с целью установления наличия/отсутствия в осматриваемом доме вентиляции в виде воздухозаборных шахт в стенах кухонных помещений квартир, располагающихся на первом этаже здания, из технического паспорта установлено следующее: шестиподъездный многоквартирный 

<

адрес>: в 1-ом подъезде располагаются квартиры с 1 по 15 включительно, во 2-ом подъезде располагаются квартиры с 16 по 30 включительно, в 3-ем подъезде располагаются квартиры с 31 по 40 включительно, в 4-ом подъезде располагаются квартиры с 41 по 50 включительно, в 5-ом подъезде располагаются квартиры с 51 по 65 включительно, в 6-ом подъезде располагаются квартиры с 66 по 80 включительно. При визуальном осмотре внешнего фасада здания по всему периметру выявлено следующее: внешняя стена жилой комнаты площадью 13,3 кв.м 

<

адрес> - в стене, граничащей с уличным пространством, ниже левой части окна имеется вентиляционный клапан квадратной формы, который может выполнять функцию воздухозаборной шахты. Внешняя стена жилой комнаты площадью 13,5 кв.м 

<

адрес> - в стене, граничащей с уличным пространством, слева от окна в верхней части имеется вентиляционный клапан круглой формы, который может выполнять функцию воздухозаборной шахты. Внешняя стена жилой комнаты площадью 15,6 кв.м 

<

адрес> - в стене, граничащей с уличным пространством, справа от окна имеется вентиляционный клапан круглой формы. В стенах кухонных помещений всех квартир в осматриваемом многоквартирном доме вентиляционных шахт/ вентиляционный клапан не имеется.

Установлено, что на момент обращения в суд с иском ООО «Сфера» является управляющей организацией в отношении многоквартирного 

<

адрес>.

При этом необходимо отметить, что в период 2022 – 2024 годы в отношении многоквартирного 

<

адрес> велись неоднократные судебные споры между собственниками указанного многоквартирного дома относительно способа его управления управляющими компаниями ООО «Розенталь групп «Ботейн» и ООО «Сфера». 

В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Частью 4 статьи 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а управляющая организация в силу ч. 2 ст. 162 указанного Кодекса обязана по договору управления оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ, при выборе способа управления многоквартирным домом в форме заключения договора с управляющей организацией, именно она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного являются общим имуществом многоквартирного дома и принадлежат собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, пунктом 10 которых установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Вышеуказанным Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, несущие стены здания относятся к общедомовому имуществу.

В соответствии с подпунктом ДД.ММ.ГГГГ.10. Правил благоустройства территории Сергеевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес>, утвержденных решением Совета депутатов Сергеевского сельского поселения Хабаровского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Правила благоустройства), не допускается самовольное переоборудование фасадов (проведение реконструктивных работ) и их конструктивных элементов (кроме объектов индивидуального жилищного строительства и садово-дачных товариществ) без согласования с органами местного самоуправления поселений в установленном органом местного самоуправления порядке.

Подпункт 16 пункта 1.4. Правила благоустройства содержит определение «изменение внешнего вида фасадов зданий, сооружений» - создание, изменение или ликвидация крылец, навесов, козырьков, карнизов, балконов, лоджий, веранд, террас, эркеров, декоративных элементов, дверных, витринных, арочных и оконных проемов, замена облицовочного материала, покраска фасада, его частей, изменение конструкции крыши, материала кровли, элементов безопасности крыши, элементов организованного наружного водостока, установка или демонтаж дополнительного оборудования (решеток, экранов, жалюзи, ограждений витрин, приямков - для окон подвального этажа, наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции, маркизов, витрин, художественных подсветок, антенн, видеокамер, почтовых ящиков, часов, банкоматов, электрощитов, кабельных линий), установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (растяжек, вывесок, флагштоков, кронштейнов, информационных табличек, указателей);

В подпункте ДД.ММ.ГГГГ.5. Правил благоустройства указано, что содержание ограждений, фасадов зданий, сооружений осуществляется собственниками (правообладателями) ограждений, зданий, сооружений и должно предусматривать: ремонт и восстановление конструктивных элементов и отделки фасадов и ограждений.

В соответствии с подпунктом 4.2.2 Правил благоустройства, содержание фасадов зданий (включая жилые дома) и сооружений включает в себя поддержание эксплуатационных показателей и ремонт конструктивных элементов и отделки фасадов.

В постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» приведены работы, выполняемые для надлежащего содержания стен дома, фасадов многоквартирных домов. К ним относится выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п. 3, 9).

В случае выявления повреждений и нарушений необходимо составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

То есть управляющая организация обязана проводить осмотры, выявлять дефекты, отклонения.

Согласно постановлению Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций) относятся к работам по капитальному ремонту. Но в этих же Правилах указано, что герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов причисляется к работам по текущему ремонту (приложение 7).

При этом техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.3.1 названных Правил и норм).

Статьей 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Таким образом, законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно.

Приведенные нормативные положения указывают на право управляющей организации требовать от собственников помещений, входящих в состав многоквартирного дома, устранения допущенных нарушений. При этом именно на организации, осуществлявшей обслуживание многоквартирного дома, лежала обязанность по техническому обслуживанию и ремонту фасада многоквартирного дома, в том числе наружной стены квартиры ответчика.

Действительно, в рассматриваемом случае ответчик ФИО2 самостоятельно за счет собственных средств осуществил работы по оштукатуриванию внешней части кирпичной стены с обратной стороны принадлежащей ему на праве собственности 

<

адрес> многоквартирного 

<

адрес>

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что данным действиям ФИО2 предшествовали его обращения о промерзании стены в его квартире, с просьбой о принятии соответствующих мер управляющей компанией ООО «Розенталь групп «Ботейн», которая не только не приняла мер реагирования путем проведения текущего ремонта наружной стены многоквартирного дома в местах промерзания, что является ее прямой обязанностью в силу норм приведенного выше законодательства, но и разъяснила и одобрила возможность самостоятельного оштукатуривания внешней части кирпичной стены многоквартирного дома силами и средствами самого ФИО2. 

Несмотря на тот факт, что ФИО2 была нанесена отделка штукатурного слоя наружной стены многоквартирного дома, уменьшение размера общего имущества собственников МКД не произошло, конструктивного изменения и целостности фасада МКД допущено не было, земельный участок под домом не использовался. Доказательств обратного истцом не представлено. 

Действия ответчика носили вынужденный характер, направленный на устранение причин промерзания стен, которое приводило к образованию плесени, и представляло угрозу вреда его здоровью и здоровью членов его семьи. 

Доказательств того, что нахождение штукатурного слоя на фасаде влечет нарушение прав остальных собственников многоквартирного дома, представляют какую-либо угрозу и идут в разрез не соответствует действующим нормам и правилам, истцом суду не представлено. 

Действительная необходимость демонтажа штукатурного слоя с учетом жалоб ответчика на промерзание стены, и проникновение влаги в его квартиру, истцом не доказана. 

Согласно представленным ответчиком свидетельству о государственной регистрации продукции № №, экспертного заключения о соответствии продукции Единым санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям к продукции (товарам), подлежащей санитарно-эпидемиологическому надзору (контролю) № декларации о соответствии от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что использованная им при оштукатуривании фасада стены многоквартирного дома смесь сухая штукатурная цементная тяжелая LITOPLAN BASE (класса прочности при сжатии КП III, марки по морозостойкости F50); область применения: для ручного и механизированного нанесения, для выравнивания поверхностей ограждающих конструкций, стен и потолков, для внутренних и наружных работ в жилых, общественных и производственных зданиях и сооружениях всех типов; изготовлена в соответствии с документами: ТУ № «Смеси сухие выравнивающие» Технические условия Изм. №, Рецептура, Технические характеристики; изготовитель Общество с ограниченной ответственностью «Ногинский комбинат строительных смесей»; соответствует Единым санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям к продукции (товарам), подлежащим санитарно-эпидемиологическому надзору (контролю).

Объективных доказательств того, что имеющееся отделка внешней части стены квартиры не имеет гидроизоляционного покрытия, что привело к его намоканию и как следствие намоканию стены дома, что привело к смещению точки росы, как указано в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, истцом суду не представлено. Акт составлен путем визуального осмотра без проведения каких-либо исследований; сведений о том, что лица, составившие его, обладают специальными познаниями, материалы дела не содержат. 

Доводы представителя истца о том, что нанесенный ответчиком штукатурный слой может повлечь для ООО «Сфера» дополнительные затраты на его демонтаж при возможном проведении капитального ремонта, носят предположительный характер, не может являться безусловным основанием для удовлетворения иска. 

Принимая во внимание указанное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сфера» к ФИО2 о возложении обязанности совершить определенные действия – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.О. Коваленко