Дело № 2-484/2024 УИД:23RS0013-01-2024-000344-65

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 11 апреля 2024 года 

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А., 

при секретаре Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Гулькевичского городского поселения к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречному иску ФИО1 к Администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о заключении договора аренды, 

установил:

Администрация Гулькевичского городского поселения обратилась в суд с иском к ФИО1 и просит изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:06:1902086:305, площадью застройки 320 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. 

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, в целях использования его для индивидуального жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 501 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 арендатор ФИО2 передала новому арендатору ФИО1 прав аренды земельного участка. С марта 2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, прекращены у органа местного самоуправления муниципального района и возникли у органа местного самоуправления поселения. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ был заключен договор № аренды указанного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства однократно для завершения строительства этого объекта сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком ФИО1 на спорном участке возведен объект незавершенного строительства общей площадью застройки 320 кв.м, степень готовности 15%, на который зарегистрировано право собственности. Срок договора аренды № истек ДД.ММ.ГГГГ. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомлен о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. Строительство вышеназванного объекта не было завершено в установленный договором срок. Поскольку договор аренды прекратил действие, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика на основании п. 1 ст. 239.1 ГК РФ. Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ответчику предлагалось освободить земельный участок, за свой счет привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском, в котором просил обязать Администрацию Гулькевичского городского поселения 

<

адрес> в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного решения по настоящему делу, предоставить в аренду ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902086:305 общей площадью 501 кв.м, площадь застройки 320 кв.м, категория земель — земли населенных пунктов, целевое назначение — для объектов торгового назначения и индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, однократно сроком на три года для завершения строительства. 

Требования обосновал тем, что объективных оснований изъятия у ФИО1 объекта нет. С ним должен быть заключен договор аренды без проведения торгов на условиях договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка кадастровый номер №, общей площадью 501 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, целевое назначение - для объектов торгового назначения и индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. ФИО1 в полной мере исполняет обязанности арендатора, задолженностей не имеет.

В судебное заседание представитель истца-ответчика Администрации Гулькевичского городского поселения, ответчик-истец ФИО1, уведомленные надлежащим образом, не явились, в своих заявлениях дело просили рассматривать в их отсутствие. 

Представителем истца-ответчика представлено письменное возражение на встречный иск, в котором он указал, что согласно пункта 8 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей и первоочередном или внеочередном порядке), осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18. Статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления гражданам вновь сформированных муниципальных земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства через аукцион. В данном случае, земельный участок не является вновь сформированным. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит указание, что договор аренды заключается на срок, определенным договором. Это означает, что договор считается прекратившим действие в момент истечения срока, указанного в договоре. Все правоотношении сторон заканчиваются и могут возникнуть только на основании вновь заключенного договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления испрашиваемого земельного участка ФИО1 в аренду не имеется, следовательно, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий для заключения с ФИО1 договора аренды без проведения торгов.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, в целях использования его для индивидуального жилищного строительства, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 501 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение, согласно которому арендатор ФИО2 передала новому арендатору ФИО1 права аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с внесением изменений в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена, перешли от Муниципального образования 

<

адрес> к Гулькевичскому городскому поселению.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 320 кв. м, степень готовности объекта 15%, адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Гулькевичского городского поселения (Арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды №, согласно которому арендродлатель передал во владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902086:47, площадью 501 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, из земель населенных пунктов, целевое назначение — для объектов торгового назначения и индивидуального жилищного строительства сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Учитывая изложенные выше положения ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, и в пределах трехлетнего периода для завершения строительства объекта.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Разрешая спор, суд исходит из того, что в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор и арендодатель установили срок его действия до ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени в ЕРГН имеется запись о наличии обременения в виде аренды.

В нарушение положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ Администрация в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка (до ДД.ММ.ГГГГ), на котором расположен объект незавершенного строительства, не обратилась в суд требованиями о его изъятии путем продажи с публичных торгов. В течение всего этого времени ФИО1 производил уплату арендной платы в установленные договором сроки в полном объеме, задолженности по ним не имеет. 

Объект недвижимости (объект незавершенного строительства) возведен в соответствии с разрешительной документацией, законность которой Администрацией не оспаривается, каких-либо сведений о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка не представлено, в течение длительного времени (более четырех лет) никаких возражений относительно пользования упомянутым земельным участком Администрация не предъявляла, в суд с иском о расторжении договора аренды не обращалась, нарушений земельного законодательства со стороны арендатора не выявила. 

В этой связи обращение Администрации Гулькевичского городского поселения с иском ДД.ММ.ГГГГ об изъятии объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности ФИО1 и зарегистрированного в установленном законом порядке, свидетельствует о злоупотреблении муниципальным органом своим правом, суд полагает в иске Администрации Гулькевичского городского поселения отказать и обязать муниципальный орган предоставить ФИО1 однократно спорный земельный участок в аренду без проведения торгов сроком на три года. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Администрации Гулькевичского городского поселения к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов — отказать. 

Встречный иск ФИО1 к Администрации Гулькевичского городского поселения 

<

адрес> о заключении договора аренды — удовлетворить.

Обязать Администрацию Гулькевичского городского поселения предоставить ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец 

<

адрес>, СНИЛС 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902086:47 общей площадью 501 кв.м категория земель — земли населенных пунктов, целевое назначение — для объектов торгового назначения и индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в аренду однократно сроком на три года для завершения строительства. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья 

Гулькевичского районного суда И.А. Бочко