Дело № 3а-383-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 января 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В., 

с участием представителя заинтересованного лица АО «ЭЛКАМ-нефтемаш» ФИО1, действующего на основании доверенности от 15.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 19.09.2017 № 864 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Усольская, 15, в размере его рыночной стоимости, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю направили в суд ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, просили отказать в удовлетворении административного иска по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица АО «ЭЛКАМ-нефтемаш» административное исковое заявление не поддержал, свои доводы изложил в письменных возражениях.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы административного дела, а также дело № 11/31 (том 864), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что АО «ЭЛКАМ-нефтемаш» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 4-х этажное здание главного производственного корпуса (лит.В, В1, В2) со служебными строениями (лит.Г2, Г9) и часть железнодорожного тупика (лит.Г8.1), общей площадью 24408, 70 кв.м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Усольская, 15. 

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п была определена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 121060317, 56 рублей по состоянию на 01.01.2013.

Не согласившись с указанной оценкой, АО «ЭЛКАМ-нефтемаш» 04.09.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 23.08.2017.

Решением Комиссии от 19.09.2017 № 864 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости равной 30245796, 52 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 23.08.2017.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 19.09.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 75%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела, что следует из текста административного иска.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № 11/31 (том № 864) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

В соответствии с положениями пункта 6 ФСО № 3 отчет, составленный на бумажном носителе, пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Отсутствие на 1-ой странице отчета (на титульном листе) номера страницы не свидетельствует об отсутствии нумерации. 

Относительно указания заявителя на нарушение пункта 11 ФСО № 7 ввиду не приведения в отчете интервала значений факторов, которые влияют на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, суд исходит из того, что в разделе 7 отчета об оценке оценщиком приведены основные факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки. Не указание диапазона данных факторов в разделе 7 отчета не оказывает влияние на результат итоговой рыночной стоимости, поскольку интервалы значений ценообразующих факторов отражены в разделе 9 отчета об оценке. Приведение данной информации в другом разделе не оказывает влияния на результат итоговой рыночной стоимости, отраженный в отчете об оценке.

Судом не могут быть признаны обоснованными доводы административного истца о нарушении требований пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 «д, е» ФСО № 7 при учете оценщиком характеристик объектов-аналогов № 1, 3 как незастроенных, в то время как участки являлись застроенными.

Вопреки доводам административного истца, все объекты-аналоги, также как и объект оценки в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги № 1, № 3 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

При этом суд учитывает, что исходя из доступной оценщику информации в отношении объекта-аналога № 1 с кадастровым номером ** и объекта-аналога № 3 с кадастровым номером **, какая либо информация о наличии улучшений на земельных участках не представлена. Оценщик же в силу пункта 22 «в» ФСО № 7 не вправе вводить допущение о том, что цена улучшений включена в цену земельного участка, так как улучшения могут быть предложены к продаже за дополнительную плату. При этом следует учитывать, что с момента публикации объявления о продаже земельных участков, использованных в качестве аналогов и до момента составления отчета об оценке прошло значительное время.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета, со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Напротив, в соответствии с требованиями пункта 8 «з» ФСО № 3 в отчете после описания объекта оценки должен содержаться раздел – «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость», что приведено оценщиком в тексте отчета. В связи с чем, оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 суд не усматривает. 

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает, что расчет корректировок на местоположение произведен с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к отчету.

Однако текстовая часть Отчета об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Суд соглашается с позицией административного ответчика о том, что положения пункта 13 ФСО № 3 при составлении отчета не нарушены. Ссылка департамента на то, что в отчете не содержится анализ значений на соответствие рыночным данным при корректировке на величину общей площади, произведена корректировка по данным «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБузнесПрайсИнформ», 2012», без указания, что отсутствует рыночная информация, необходимая для проведения анализа, подлежит отклонению, а также подлежат отклонению доводы, что отсутствует соответствующий анализ при корректировке на вид цены, который определен по данным «Справочника недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. – НН: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012». 

Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов и покупателей, а также других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поскольку приведенные в Справочнике данные представляют собой коллективные экспертные оценки, которые обобщают мнение большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика в отдельности, и основаны на обобщенных рыночных данных. 

Как следует из Справочника недвижимости, в нем представлены расчетные данные, предназначенные для использования практикующими оценщиками. Данный материал является экспертным исследованием (анализом) характеристик и тенденций рынка недвижимости и основан на материалах, размещенных в свободном открытом доступе. Сказанное относится и к Справочнику корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 год, который составлен по результатам анализа предложений от собственников недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. 

С учетом изложенного, требования пункта 13 ФСО № 3 оценщиком выполнены, скорректированная стоимость объектов-аналогов по отношению к объекту оценки с учетом указанных выше справочников входит в интервал значений средних цен на рынке земель исследуемой категории. 

Следует отметить, что рынок купли-продажи является закрытым, и большая часть сделок совершается без опубликования информации об этом в открытых источниках. Учитывая сказанное, следует исходить из того, что использованные Оценщиком источники информации соответствуют рыночным данным, поскольку использовалось не единичное мнение эксперта, а источник, учитывающий совокупное мнение профессиональных участников рынка недвижимости, то есть соответствующее рыночным данным. 

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение положений Закона об оценочной деятельности и требований стандартов оценки, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.09.2017 № 864, будучи направленным на обеспечение исполнения АО «ЭЛКАМ-нефтемаш», как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления АО «ЭЛКАМ-нефтемаш» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 19.09.2017 № 864 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 19 сентября 2017 года № 864 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 12 января 2018 года.

Судья (подпись)