Дело № 2-301/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 мая 2017 года город Торжок

Торжокский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Морозовой И. С.,

при секретаре судебного заседания ***,

с участием истцов: *** и ***, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ***, ***, *** и *** к муниципальному образованию *** «***» в лице Комитета по управлению имуществом о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

у с т а н о в и л:

***, ***, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ***, а ***, действующий также в интересах ***, обратились в суд с иском к муниципальному образованию *** «***» в лице Комитета по управлению имуществом с требованием прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении принадлежащих им на праве общей долевой собственности по ? доли в праве жилого дома общей площадью *** кв.м с кадастровым номером *** и земельного участка общей площадью *** кв.м с кадастровым номером ***, расположенных по адресу: ***

В обоснование заявленных требований истцами указано следующее.

По договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от *** истцы приобрели у *** в общую долевую собственность по ? доле в праве каждый жилой дом, состоящий из *** общей площадью *** кв.м, жилой площадью *** кв.м, с хозяйственными постройками и земельный участок площадью *** кв.м, расположенные по адресу: ***

В соответствии с разделом 2 договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составила 480 000 рублей, из которых 380 000 рублей стоимость жилого дома, 100 000 рублей - стоимость земельного участка. Расчет за указанные объекты недвижимости производился частями: 150 000 рублей наличными истцы передали продавцу в момент подписания договора, из которых 100 000 рублей за покупку земельного участка и 50 000 рублей за покупку жилого дома, а оставшаяся сумма в размере 330 000 рублей была переведена на счет продавца из средств материнского капитала в соответствии с п. 6 ст. 7 и ст. 13 ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ через три месяца со дня заключения договора.

*** Управлением Федеральной регистрационной службы по *** была произведена регистрация права общей долевой собственности истцов на указанные жилой дом и земельный участок, о чем истцам выданы свидетельства о государственной регистрации права. На день регистрации права расчет с *** был произведен частично. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в свидетельствах о государственной регистрации права от 19.02.2010 г., выданных истцам, право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) прав в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2010 сделаны записи о регистрации *** и ***.

После выдачи истцам свидетельств о государственной регистрации права в марте 2010 года в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи на банковский счет *** были переведены денежные средства в размере 330 000 рублей. Таким образом, истцы свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи исполнили в полном объеме.

*** *** умерла.

*** истцы обратились в Торжокский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по *** с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, в чем им было отказано по причине отсутствия соответствующего заявления *** как залогодержателя по причине ее смерти.

Ссылаясь на ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истцы указывают, что, несмотря на полное исполнение условий договора купли-продажи и фактическое прекращение залога, погашение записи об ипотеке невозможно в связи со смертью ***

В судебном заседании истцы *** и ***, действующие от своего имени и на основании ст. 28 ГК РФ и ч. 5 ст. 37 ГПК РФ в интересах несовершеннолетнего сына ***, а ***, действующий также в интересах сына ***, на основании доверенности от *** серии *** иск поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

***, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, на рассмотрение дела не явился, ходатайствовал о рассмотрении в его отсутствие и указал на то, что иск поддерживает. 

Ответчик – Муниципальное образование *** «***» в лице Комитета по управлению имуществом, будучи надлежаще в соответствии с требованиями главы 10 ГПК РФ, извещенным о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении настоящего дела без участия представителя Комитета по управлению имуществом ***, решение по существу заявленных требований Комитетом оставлено на усмотрения суда. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ***, извещенная судом надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, против удовлетворения иска не возражала.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя. 

Указанные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, им были направлены судебные извещения по адресам, имеющимся в материалах дела, а также лица, участвующие в деле, извещены путем публичного размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Торжокского городского суда в сети интернет: torzhoksky.twr.sudrf.ru. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. 

Принимая во внимание положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении дела при данной явке.

Выслушав объяснения участвующих в судебном заседании участников процесса, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По делу установлено, что *** между ***, именуемой продавец, и ***, ***, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: *** и ***, именуемых покупатели, был заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м с земельным участком с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенных по адресу: *** (том 1 л.д. 15 – 16).

Стоимость передаваемых покупателям объектов недвижимости определена сторонами в сумме 480 000 рублей, из которых: жилой дом стоимостью 380 000 рублей, земельный участок – 100 000 рублей. 

Объекты недвижимого имущества приобретаются покупателями на условиях оплаты продавцу единовременно в момент подписания договора 150 000 рублей, из которых 100 000 рублей - за земельный участок и 50 000 рублей - за жилой дом, и средств материнского капитала в порядке п. 6 ст. 7 и ст. 13 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, которые будут переведены на счет продавца.

Согласно условиям договора, согласованным в пункте 5.1, он подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с нею, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, условиями договора подтверждается получение продавцом от покупателей 150 000 рублей в счет исполнения обязательств.

Из материалов дел правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок следует, что документы на регистрацию перехода права собственности на указанное жилое помещение были представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** *** (том 1 л.д. 70 – 74).

Таким образом, на момент обращения в уполномоченный орган для регистрации права собственности истцов на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи оплата в полном объеме произведена не была.

Так как в данном случае на момент обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** оплата по договору была произведена лишь частично, Управлением Росреестра по *** в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке зарегистрировало также обременение в отношении данных объектов недвижимого имущества в виде залога (ипотеки в силу закона) в пользу *** (том 1 л.д. 7 – 14).

Из материалов дел правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок следует, что в пользу продавца было установлено обременение до полной оплаты покупателями стоимости объекта договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что полная оплата по договору купли-продажи от *** произведена в соответствии с заявлением *** о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на основании платежного поручения *** от *** в сумме 330 000 рублей на расчетный счет продавца *** ***, открытый в ***, что не оспаривалось ответчиком (том 1 л.д. 191, 230).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент исполнения обязательств по договору купли-продажи) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Аналогичные положения содержит ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела, истцы *** обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, в чем им было отказано по причине смерти залогодержателя (том 1 л.д. 5 – 6).

Согласно свидетельству серии *** *** *** умерла *** (том 1 л.д. 225).

Из материалов наследственного дела *** усматривается, что спорное недвижимое имущество в наследственную массу наследодателя включено не было. Наследник *** – *** претензий на спорное недвижимое имущество не имеет, о чем имеется заявление, адресованное суду (том 1 л.д. 222 – 229, 231).

Поскольку обращение *** с заявлением о прекращении ипотеки на спорное недвижимое имущество в уполномоченный орган не поступило и в настоящее время невозможно в связи со смертью последней, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** отказано в удовлетворении заявления истцов о прекращении ипотеки, который выражен в уведомлении *** от *** (том 1 л.д. 5 – 6).

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016, вступившей в силу с 01.01.2017), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательства истцов по выплате денежных средств *** по договору купли-продажи, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с выполнением (выплата денежных средств в полном объеме).

Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, в связи со смертью залогодержателя по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества *** и невозможностью погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истцов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск ***, ***, *** и *** к муниципальному образованию *** «***» в лице Комитета по управлению имуществом о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ***, рождения ***, умершей ***, по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от *** на объекты недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м и земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м, расположенные по адресу: ***, принадлежащие на праве общей долевой собственности по ? доли каждому: ***, ***, *** и *** ( записи регистрации *** от *** и *** от ***).

Прекращение обременения в виде ипотеки в силу закона на основании настоящего решения подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И. С. Морозова

Решение в окончательной форме принято 10 мая 2017 года.

Председательствующий И. С. Морозова