Дело №3а-58/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 мая 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Федчун Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, утверждена в размере 29 752 867,41 рублей. 

16 мая 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №435 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 538 881 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 апреля 2017 года №95/01-17, выполненному «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, по состоянию на 01 января 2016 года

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчёт об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в сумме 29 752 867,41 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 17 апреля 2017 года №09-51/17/1103.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 пояснила, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств с учётом заключения судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО4 просила рассмотреть настоящее дело в её отсутствие, в связи с нахождением на стационарном лечении в больнице.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, заинтересованное лицо ФИО2 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве руководитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО5 исковые требования административного истца не признал, указав, что постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 29 752 867,41 рублей.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области 16 мая 2017 года №435 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО6 требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал, указав, что Отчёт об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 11 апреля 2017 года №95/01-17 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

На основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, утверждена по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 29 752 867,41 рублей.

17 апреля 2017 года ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № и установления её рыночной стоимости в размере 11 538 881 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 11 апреля 2017 года №95/01-17, выполненному «Центр независимой оценки» ИП Ф.И.О.1

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 16 мая 2017 года №435 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 538 881 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 11 апреля 2017 года №95/01-17.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО3, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчёт, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчётов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 11 538 881 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 11 апреля 2017 года №95/01-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Альфард» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 11 апреля 2017 года №95/01-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Альфард».

На разрешение эксперта ООО «Альфард» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 11 апреля 2017 года №95/01-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Альфард» от 09 февраля 2018 года по делу следует, что Отчёт об оценке от 11 апреля 2017 года №95/01-17, выполненный «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Информация, использованная оценщиком, является частично достоверной, достаточной, проверяемой. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, оценщиком выявлены верно, однако величина влияния выявленных ценообразующих факторов определена некорректно. Выявлены замечания по применению методов и произведённым расчётам, влекущие необоснованность итогового результата оценки. 

Выявленные недостатки Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 11 апреля 2017 года №95/01-17 указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки. При использовании доходного подхода оценщик в нарушение п.22в ФСО №7 не приводит основания отказа от использования в расчётах сведений об остальных объектах. При анализе рынка аренды торгово-офисных объектов на стр. 30-31 Отчёта оценщик приводит данные 13 аналогичных объектах, предлагаемых к аренде, применяя в расчётах только 3 из них. Оценщик определяет ставку капитализации методом кумулятивного построения, не опираясь на анализ рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, выбор не обоснован (нарушение п. 23в) ФСО № 7). При применении сравнительного подхода в нарушение п.22в) ФСО №7 оценщик в анализе рынка продажи торгово-офисных объектов на стр.28-29 приводит данные о 9 аналогичных объектах, предлагаемых к продаже, применяя в расчётах только 3 из них, и не приводит основания отказа от использования в расчётах сведений об остальных объектах. На стр. 53 Отчёта, применяя сравнительный подход, метод сравнения продаж для расчёта стоимости земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположено оцениваемое здание, оценщик не вводит корректировку на различие в передаваемых имущественных правах. Оценщиком произведены ошибочные расчёты в рамках сравнительного подхода непосредственно для оцениваемого здания, так как был не учтён фактор отличия качества прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости. Аналог №3 (по адресу: 

<

адрес>) использованный оценщиком при расчёте сравнительным подходом стоимости единого объекта недвижимости (стр.45-50) предлагался к продаже и был реализован без земельного участка. Однако оценщиком указанный объект-аналог описан и принят как единый объект недвижимости. В дальнейшем полученная итоговая стоимость скорректирована в сторону уменьшения, учитывая, что в стоимость аналога №3 цена соответствующего земельного участка не включена. Стоимость единого объекта недвижимости и земельного участка полученная в рамках сравнительного подхода не достоверны.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Альфард» от 09 февраля 2018 года по настоящему административному делу на Отчёт об оценке от 11 апреля 2017 года №95/01-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Квалификация эксперта Ф.И.О.2 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства административный ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта, о несоответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 11 апреля 2017 года №95/01-17 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 17 апреля 2017 года №09-51/17/1103 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 16 мая 2017 года №435 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>. 

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 16 мая 2017 года №435. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 29 752 867 (двадцать девять миллионов семьсот пятьдесят две тысячи восемьсот шестьдесят семь), 41 рублей.

В части исковых требований о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 17 апреля 2017 года №09-51/17/1103 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев