Дело № 3а -224/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Ахмировой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агро-Ситно» к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агро-Ситно» (далее – ООО «Агро-Ситно», Общество) обратилось в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1014987 кв.м. равной его рыночной стоимости 1 309 333 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3751986 кв.м., равной его рыночной стоимости 4 840 62 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2643995 кв.м., равной его рыночной стоимости 3 410 754 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4616261 кв.м., равной его рыночной стоимости 5 954 977 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1707708 кв.м., равной его рыночной стоимости 2 202 943 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2549419 кв.м., равной его рыночной стоимости 3 288 751 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 676826 кв.м., равной его рыночной стоимости 873 106 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указали, что ООО «Агро-Ситно» является арендатором указанных земельных участков. Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 7 419 554, 97 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 18 534 404, 95 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 32 359 989, 61 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 12 141 803, 88 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 18 636 252, 89 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 4 934 061, 54 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт», нарушает права и обязанности ООО «Агро-Ситно», влечет увеличение его обязательств по уплате арендных платежей, которые исчисляются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определением суда от 13 мая 2021 года процессуальное положение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области изменено на заинтересованное лицо.

Представитель административного истца ООО «Агро-Ситно» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил уточненное административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с заключением эксперта по результатам судебной экспертизы, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области ФИО1, действующий на основании доверенности от 14 мая 2020 года, полагал возможным удовлетворение заявленных административных исковых требований с учетом результатов экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Администрации Переселенческого сельского поселения Нагайбакского муниципального района Челябинской области, Глава Переселенческого сельского поселения Нагайбакского муниципального района Челябинской области ФИО2, действующий на основании решения Собрания депутатов Переселенческого сельского поселения Нагайбакского муниципального района Челябинской области № 16 от 30 ноября 2020 года и распоряжения Главы Переселенческого сельского поселения Нагайбакского муниципального района Челябинской области № 38-р от 3 декабря 2020 года, поддержал позицию представителя административного ответчика Министерства имущества Челябинской области.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, Администрации Нагайбакского сельского поселения Нагайбакского муниципального района Челябинской области, Управления по экономике, муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области, Администрации Нагайбакского муниципального района в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей ответчика и заинтересованных лиц.

Заслушав представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что ООО «Агро-Ситно» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № (т. 1 л.д. 18-43).

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 июня 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 7 419 554, 97 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 18 534 404, 95 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 32 359 989, 61 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 12 141 803, 88 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 18 636 252, 89 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 4 934 061, 54 рублей по состоянию на 01 января 2019 года (т. 1 л.д. 12-17).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 20042020/ДЕ от 20 апреля 2020 года, выполненный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года составляет: с кадастровым номером № - 1 309 333 рублей; с кадастровым номером № - 3 410 754 рублей; с кадастровым номером № - 5 954 977 рублей; с кадастровым номером № - 2 202 943 рублей; с кадастровым номером № - 3 288 751 рублей; с кадастровым номером № - 873 106 рублей.

Как следует из материалов дела, ООО «Агро-Ситно» 30 июля 2020 года обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, представив в подтверждение рыночной стоимости указанный отчет об оценке.

Решениями Комиссии от 27 августа 2020 года №№ 561, 562, 563, 564, 565, 577, заявление отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: оценщиком не определен вид фактического использования объекта оценки, отсутствует информация о виде сельскохозяйственных угодий, в соответствии с которыми используется земельный участок, оказывающая существенное влияние на стоимость объекта оценки. Нарушение п. 20 ФСО № 7; при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по площади, конфигурации, степени заброшенности, наличию орошения, функциональному назначению. При этом удельные показатели объектов-аналогов не откорректированы по выявленным различия, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 22 ФСО № 7.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем административного ответчика – Министерства имущества Челябинской области было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельных участков.

В связи с необходимостью установления соответствия представленных истцом отчетов требованиям Федеральных стандартов оценки, а также для определения рыночной стоимости земельных участков, судом была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «ДЮАТ» ФИО4

Согласно заключению эксперта № 25.06.2021-СЭ-3а-224/2021 от 25 июня 2021 года, ошибки в отчете ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» № 20042020/ДЕ от 20 апреля 2020 года об определении рыночной стоимости земельных участков, привели к существенному занижению рыночной стоимости объектов оценки. Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, в связи с чем полученные в результате расчетов величины рыночной стоимости объектов недостоверны.

Рыночная стоимость земельных участков экспертом определена по состоянию на 01 января 2019 года:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1014987 кв.м. в размере 1 542 780 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3751986 кв.м. в размере 4 840 62 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2643995 кв.м. в размере 4 018 872 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4616261 кв.м. в размере 7 016 717 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1707708 кв.м. в размере 2 595 716 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2549419 кв.м. в размере 3 875 117 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 676826 кв.м. в размере 1 082 922 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение эксперта от 25 июня 2021 года № 25.06.2021-СЭ-3а-224/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков. Определение рыночной стоимости произведено с использованием доходного подхода методом прямой капитализации земельной ренты, а также сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, произведены необходимые корректировки, полученные результаты согласованы. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован. В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков. Данная информация подтверждена и проверена, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости заключение эксперта ФИО4 от 25 июня 2021 года № 25.06.2021-СЭ-3а-224/2021.

Достоверность выводов, содержащихся в заключение эксперта, под сомнение никем из участников процесса не поставлена, не вызывает сомнений в своей объективности и допустимости в качестве доказательства по настоящему административному делу. 

Стороны с выводами эксперта согласились, административным истцом административные исковые требования уточнены, заявлено об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, суд находит, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельных участков, их рыночную стоимость следует установить в размере, установленном экспертным заключением от 25 июня 2021 года № 25.06.2021-СЭ-3а-224/2021.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 июля 2020 года – дату обращения в Комиссию.

По общему правилу в силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107, ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Согласно определению суда от 25 мая 2021 года, экспертиза по делу назначена по ходатайству представителя административного ответчика, однако денежные средства на ее проведение на счет Челябинского областного суда не вносились.

Учитывая изложенное, принимая также во внимание, что кадастровая стоимость земельных участков, установленная в результате очередной массовой кадастровой оценки и утвержденная административным ответчиком, более чем на 50% превышает рыночную стоимость, определенную экспертом, стоимость расходов на проведение экспертизы в размере 25 000 рублей подлежит взысканию с Министерства имущества Челябинской области в пользу экспертной организации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агро-Ситно» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 014 987 кв.м., расположенного относительно ориентира за пределами участка. Ориентир поселок. Участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 542 780 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 643 995 кв.м., расположенного относительно ориентира за пределами участка. Ориентир п. Березовая Роща. Участок находится примерно в 4,5 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 018 872 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 616 261 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 7 016 717 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 707 708 кв.м., расположенного относительно ориентира в границах участка. Ориентир от д. Слюда. Участок находится примерно в 6,5 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 595 716 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 549 419 кв.м., расположенного относительно ориентира за пределами участка. Ориентир п. Рассвет. Участок находится примерно в 4 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 3 875 117 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 676 826 кв.м., расположенного относительно ориентира за пределами участка. Ориентир поселок. Участок находится примерно в 5 км от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 082 922 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 30 июля 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дюат» расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей. 

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 26 июля 2021 года