ДЕЛО №

УИД 61RS0003-01-2019-000663-76 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 г. г.Каменск-Шахтинский

Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Курбатова В.А., при помощнике ФИО1,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, представителя ответчика Шутова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о применении последствий недействительной сделки, признании отсутствующим право собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором указала, что являлась собственником жилого дома, общей площадью 27,9 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АБ 2000 РО 61 № от 19.05.2001 года. В 2019 году истец решила продать вышеуказанное имущество, для чего запросила в Управлении Росреестра по РО выписки из ЕГРН на жилой дом и земельный участок. При получении выписок из ЕГРН истец обнаружила, что собственником указанного имущества зарегистрирован ФИО4, который ранее был гражданским мужем ее дочери и которого истец зарегистрировал в этом доме. ФИО4 жил с дочерью недолго и в 2006г. уехал в неизвестном направлении. Регистрация права собственности спорного имущества за ответчиком произведена на основании договора купли-продажи от 07.03.2006 года, которого истец не заключала. 04.02.2020 года истец получил копию вышеуказанного договора. В соответствии с договором дом продан ответчику за 10 000 рублей. Фактически истец договор не заключал, имущество не передавала, денежных средств за него не получала, цена сделки не соответствует рыночной стоимости имущества и оно никогда не выбывало из его владения. На основании изложенного, истец просил применить последствия ничтожности сделки - договора купли-продажи жилого дома, заключенного с ФИО4 Признать отсутствующим право собственности ФИО4 на указанный жилой дом, аннулировать запись № от 30.03.2006 года в ЕГРН и восстановить запись № от 19.05.2001 года.

13.07.2020г. истец в судебном заседании изменил исковые требования, в которых просил применить последствия ничтожности сделки в виде возврата ФИО2 жилого дома. Признать отсутствующим право собственности ФИО4 на жилой дом. 

Истец ФИО2 и ее представитель адвокат Сепанян С.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. К изложенному в иске дополнили, что в спорном домовладении с 2006 года проживала дочь истца с «гражданским» мужем, истец прописала его в доме, но жили они недолго, потом он собрал вещи и уехал. С 2006г. времени по настоящее время в этом доме проживает дочь, но истец как собственник ухаживает и содержит дом. Документы на спорный дом истец хранила по месту своего жительства, однако дочь с сожителем часто бывали у нее в гостях. Доверенность ответчику она никогда не выдавала. Пояснила что договор купли – продажи на основании которого собственником спорного домовладения стал ответчик она не заключала, она не подписывала данный договор, подпись похожа на подпись истца, но денег она за дом не получала, и не знает каким образом ответчик стал собственником ее дома. Более того, ответчик никогда не располагал денежными средствами на приобретение дома. Провести почерковедческую экспертизу у истца нет возможности, но они считают, что и без того достаточно оснований признать сделку недействительной так как цена договора не соответствует рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость дома составляла на тот момент порядка 380 000 рублей, а в договоре указано 10 000 рублей. Данные предоставлены экспертом, однако он не выезжал на осмотр дома для, экспертиза не проводилась.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен по последнему известному месту жительства.

Представитель ответчика адвокат Шутов А.А. исковые требования не признал, так как ему не известна была позиция ответчика. Поэтому просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по РО в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменное возражение, в которых указал, что требования искового заявления не соответствуют ст.12 ГК РФ, так как являются ненадлежащими способами защиты гражданских прав. 

Представитель третьего лица ОАО «ТрансКредитБанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не представил.

Выслушав объяснения сторон, изучив представленные документы, заслушав свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами является двух-или многосторонние сделки. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правилом ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ч. 1 ст. 424 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ч. 1 ст. 56. ч. 1 ст. 57 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Частью 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено, что 19.05.2001 г. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом расположенный по адресу 

<

адрес> на основании договора купли – продажи от 29.03.2001 г. (л.д. 13-14).

Согласно выписке из ЕГРН от 27.09.2019 года собственником жилого дома расположенного по адресу 

<

адрес> 30.03.2006г. является ФИО4 на основании договора купли – продажи от 07.03.2006 г. заключенного между ФИО2 и ФИО4 (л.д. 15-23).

Как установлено в п. п. 1,3,5 договора купли-продажи покупатель приобретает право собственности на жилой дом по адресу 

<

адрес> иные хозяйственные постройки и сооружения расположенные на земельном участке общей площадью 540 кв.м., расчет между сторонами произведен полностью в размере 10 000 руб. при подписании договора, что подтверждается подписью продавца, имущество передано покупателю до подписания договора.

В п. 6 оспариваемого договора купли-продажи недвижимости указано, что стороны договора подтверждают, что они не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствуют обязательства, вынуждающие заключить данный договор на крайне негативных для себя условиях.

Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован 30.03.2006г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (Номер регистрационного округа 61) (л.д. 25).

Истец в обоснование заявленных требований ставит под сомнение, что подпись в договоре купли-продажи от 07.03.2006 г. принадлежит ей.

Согласно ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Учитывая возникновение в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела вопросов, требующих специальных знаний, а также для правильного разрешения дела, судом обсуждался вопрос о проведении почерковедческой экспертизы, однако истец не воспользовалась правом на ее проведение.

Согласно ч. 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент регистрации спорного договора купли – продажи, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливались в соответствии с Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так же в соответствии со ст. 1 Федеральный закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч.1 ст. 16 вышеуказанного закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. 

Таким образом, в соответствии с требованиями гражданского законодательства на 30.03.2006г., был зарегистрирован переход права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО2 к ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимости от 07 марта 2006 года в порядке, установленном Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 

Таким образом, государственная регистрация права собственности была осуществлена на основании заявления сторон договора, т.е. непосредственного участия ФИО2 и ФИО4 Доказательств, что продавец ФИО2 не подписывала договор купли-продажи недвижимости от 07 марта 2006 года и не подавала заявление в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (Номер регистрационного округа 61) для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, не имеется.

Доводы истца и его представителя о том, что договор купли - продажи от 07 марта 2006 года недействителен (ничтожен), так как цена сделки не соответствует рыночной стоимости имущества, не могут быть приняты судом.

Частью 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как следует из ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из показаний свидетелей К. и М. усматривается, что ФИО2, купила спорный дом, содержит его, оплачивает коммунальные платежи, производит ремонт, о том, что дом в 2006г. был продан ответчику и какая договорная цена дома им не известно. Ответчик в этом доме проживал совместно с дочерью истца, но недолго, потом уехал, куда не знают. Заработная плата у ответчика не позволяла делать такие покупки.

Показания свидетелей данные в судебном заседании подтвердили обстоятельства уже установленные материалами дела, однако на поставленные вопросы, которые необходимы для определения обстоятельств имеющих значение для разрешения спора, свидетели ответить не смогли. 

Судом установлено, что налоговые уведомления за 2018 и 2019 г.г. с расчетом земельного налога и налога на имущество физических лиц расположенное по адресу 

<

адрес> были адресованы истцу, которые своевременно оплачены (л.д. 26-29). Однако, данные обстоятельства указывают только на то, что налоговый орган не произвел замену собственника в направляемых налоговых уведомлениях и не опровергают право ответчика на спорное домовладение.

Как следует из материалов дела, истец не заявлял ходатайства о необходимости проведения товароведческой экспертизы, с целью определения стоимости спорного домовладения. При обсуждении данного вопроса, в судебном заседании истцом был представлен ответ ООО «Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации» от 02.07.2020г., в котором указано, что определение рыночной стоимости имущества на март 2006г. возможно после заключения договора об оценке. Представленные сведения о средней стоимость в Ростовской области 1 кв.м. жилья в 2006г. которая составляет 13 650 рублей не могут быть приняты судом во внимание, так как являются обобщенными в целом по региону, без учета особенностей конкретного объекта недвижимости. Таким образом, обследование спорного жилого дома не проводилось, следовательно, установить рыночную стоимость не представляется возможным. 

Истец не представил доказательств о несоответствии указанной стоимости домовладения в договоре его рыночной цене, а также не представил доказательств о техническом состоянии объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учетом изложенного, суд при рассмотрении данного спора учитывает договорную стоимость домовладения, а доводы истца о несоответствии цены домовладения рыночной стоимости отвергает.

Таким образом, отсутствуют основания для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной, а иск ФИО2 является не обоснованным и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 о применении последствий недействительной сделки, признании отсутствующим право собственности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в

окончательной форме. 

С У Д Ь Я :_____________________

Полный текст решения

изготовлен 20.07.2020г