РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2024 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Чубенко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-88/24 по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области, ООО «Меридиан» и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения. В обоснование иска указывает, что он является участником строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8 000 м2, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ г. № уступки права по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённого с ФИО2, в отношении квартиры № в секции № на 9 этаже площадью 51,77 м2. Он уплатил за объект долевого строительства 1 432 179 рублей. Решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-31633/2018 ООО «Мадеф» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждён ФИО3 При рассмотрении дела о банкротстве ООО «Мадеф» судом применены положения §7 гл.IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков. 30.03.2022 г. он получил от конкурсного управляющего отказ во включении его требования в реестр требований кредиторов. В конкурсную массу включены права по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № с объектом незавершённого строительства. Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства принято решение от ДД.ММ.ГГГГ № о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершённого строительства по адресу: 

<

адрес> Наблюдательным советом Фонда принято решение о выплате возмещения. Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» переданы права и обязанности ООО «Мадеф» по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № с объектом незавершённого строительства, права на проектную документацию. Указано, что соотношение стоимости прав застройщика в отношении земельного участка с объектом незавершённого строительства, прав на проектную документацию и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований о передаче жилых помещений составляет 0,6. Он направил заявление в ППК «Фонд развития территорий» ДД.ММ.ГГГГ г. ДД.ММ.ГГГГ г. за № он получил ответ об отказе в выплате возмещения. Просит взыскать с ППК «Фонд развития территорий», ООО «Меридиан» и Министерства строительства Самарской области солидарно возмещение в размере 3 015 310 рублей.

Определением судьи от 13.07.2023 г. исковое заявление ФИО1 в части требования к ООО «Меридиан» возвращено заявителю.

В ходе разбирательства дела истец изменил размер исковых требований, просил взыскать с ППК «Фонд развития территорий» и Министерства строительства Самарской области солидарно возмещение в размере 4 007 930 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г. Малофеев В.А. заявленные требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещён, представил письменный отзыв (т.1, л.д. 95-96), в котором иск не признал

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

В ходе разбирательства дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Мадеф» и ФИО4 заключили договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. № (т.1, л.д. 117-126) в отношении однокомнатной квартиры № площадью 51,77 м2 на 9 этаже секции №2 дома по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. Цена договора составляла 1 432 179 рублей (п.2.1 договора). Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства по договору определён указанием на II квартал 2017 г. (п.3.1 договора).

Сведений об оплате ФИО4 застройщику цены участия в долевом строительстве суду не представлено.

Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 2.11.2018 г. по делу №А55-31633/2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Мадеф».

По договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ г. №, заключённому ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО4 уступил права по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. № ФИО2 (т.2, л.д. 53-56).

По договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ г. №, заключённому 15.02.2021 г., ФИО2 уступил права по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. № истцу (т.2, л.д. 57-60).

Согласно акту зачёта встречных требований от 5.02.2021 г. (т.1, л.д. 168-169) обязательства истца по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. № были прекращены зачётом встречных однородных требований.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2021 г. по делу №А55-31633/2018 ООО «Мадеф» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, примерены положения §7 гл. IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.03.2023 г. по тому же делу в реестр требований кредиторов ООО «Мадеф» о передаче жилых помещений включено требование ФИО1 о передаче указанной квартиры, сумма требования – 1 432 179 рублей (т.1, л.д. 21-25).

В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:

- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;

- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;

- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;

- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;

- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;

- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

3.12.2021 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.

В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.

В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:

- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;

- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.

В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.

Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.

Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.

Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:

а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;

б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;

в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;

г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.

Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).

Из материалов дела усматривается, что истец обратился к ответчику с заявлением о выплате возмещения (т.1, л.д. 30-35), заявление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ г. (т.1, л.д. 41, 42). Письмом от ДД.ММ.ГГГГ г. № (т.1, л.д. 94) ответчик отказал в выплате возмещения, ссылаясь на то, что определением Арбитражного суда Самарской области от 25.03.2023 г. по делу №А55-31633/2018 производство по делу о банкротстве застройщика было прекращено.

Приведённое ответчиком основание отказа в выплате возмещения является с очевидностью надуманным, поскольку определения о прекращении производства по делу о банкротстве ООО «Мадеф» суд не выносил.

В соответствии с п.3 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в редакции, действовавшей с 27.06.2019 г. по 13.07.2020 г., физическое лицо, которое приобрело у юридического лица право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) по договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.

ФИО2 приобрёл право требования по договору участия в долевом строительстве 11.06.2020 г., т.е., в период действия приведённой нормы, у физического лица, следовательно, он имел право на выплату возмещения.

В соответствии с п.3 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в редакции, действующей с 14.07.2020 г. по настоящее время, физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

Истец приобрёл право требования по договору участия в долевом строительстве 15.02.2021 г., т.е., до признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, последовавшего 27.05.2021 г., следовательно, он имеет право на выплату возмещения.

Утверждение ответчика о том, что договор цессии с истцом был заключён после открытия конкурсного производства, не соответствует действительности.

Возражая против иска, ответчик также указывает, что выплата возмещения производится до завершения конкурсного производства, а конкурсное производство в отношении ООО «Мадеф» завершено 25.03.2023 г., в то время как истец обратился с заявлением о выплате возмещения только 21.04.2023 г.

Однако ответчик пытается ввести суд в заблуждение.

В силу п.1 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. В соответствии с п.4 ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсное производство считается завершённым с даты внесения записи о ликвидации должника в единый государственный реестр юридических лиц. Не только по состоянию на дату обращения истца с заявлением о выплате возмещения, ни даже и на дату вынесения настоящего решения запись о ликвидации ООО «Мадеф» в единый государственный реестр юридических лиц не внесена, правоспособность ООО «Мадеф» не прекратилась, соответственно, конкурсное производство в отношении него не завершено.

Более того, на момент обращения истца с заявлением о выплате возмещения не только не было завершено конкурсное производство, но и определение Арбитражного суда Самарской области от 25.03.2023 г. о его завершении не вступило в силу, т.к. было обжаловано в апелляционном порядке.

Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.

Ответчик заказал оценку рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, ООО «Российская оценка». Ответчик представил суду отчёт названного оценщика от 7.10.2021 г. №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-85 (приобщён к материалам дела в электронном виде) об оценке по состоянию на 28.09.2021 г.

Однако данный отчёт не может быть использован для определения размера причитающегося истцу возмещения, поскольку квартира, являвшаяся предметом договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г. №, а именно однокомнатная квартира площадью 51,77 м2 на 9 этаже секции №2, в этом отчёте не оценена. Под номером 119 оценщиком оценена стоимость двухкомнатной квартиры на 9 этаже площадью 54,19 м2 (страница 112 отчёта). Однокомнатная квартира площадью 51,77 м2 на 9 этаже под каким бы то ни было номером в отчёте ООО «Российская оценка» не оценивалась.

С учётом изложенного, составленный по заказу ответчика отчёт ООО «Российская оценка» от ДД.ММ.ГГГГ г. № не может быть принят судом в данном деле.

Оценка стоимости не полученной истцом квартиры для целей определения размера возмещения должна производиться на дату принятия Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: 

<

...>, т.е., на 3.12.2021 г.

Для определения рыночной стоимости равнозначного жилого помещения судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство оценки «Самэкс-групп»».

Судом получено заключение экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ г. (т.2, л.д. 83-123), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 3.12.2021 г. составляет 55 992 рубля.

Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.

Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истиц был заключён договор участия в долевом строительстве, не превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истица имеет право, определяется из её площади по договору и составляет 2 898 706 рублей (55 592 рубля / м2 * 51,77 м2).

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН №) в пользу ФИО1 (паспорт серии №) компенсацию за объект долевого строительства в размере 2 898 706 рублей и сумму уплаченной государственной пошлины в размере 22 693 рублей 53 копеек.

В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН №) отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20.02.2024 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь