Дело № 2-1814/2023

61RS0003-01-2023-001306-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2023 года г.Ростова-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Бабаковой А.В., 

при секретаре судебного заседания Лаврентьевой Т.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО2 ФИО7, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, прокуратура Кировского района г.Ростова-на-Дону об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование требований указав, что ФИО2 на праве собственности принадлежат нежилое помещение площадью 83,2 кв.м. 

<

данные изъяты> 

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.2021 № 958 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: город 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 02.06.2022 № 564 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение с 

<

данные изъяты>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения площадью 83,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г.Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814,00 руб. 

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении о соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО2 до настоящего времени не достигнуто. 

На основании изложенного, истец просит суд изъять у ФИО2 ФИО8 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., 

<

данные изъяты> по цене равной 5 366 814,00 рублей. Прекратить право собственности ФИО2 ФИО9 на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., № расположенное по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м№ расположенное по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Обязать ФИО2 ФИО10 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.03.2023г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования был привлечен прокурор Кировского района г.Ростова-на-Дону.

Определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05.06.2023г. в удовлетворении ходатайства представителя ФИО2 – ФИО3 об оставлении искового заявления Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО2 ФИО12, третьи лица: Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, об изъятии нежилого помещения и признании права муниципальной собственности, без рассмотрения, отказано.

Протокольным определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06.09.2023г. в принятии встречных исковых требований ФИО2 ФИО13, было отказано.

Представитель истца по доверенности – ФИО4, действующий на основании доверенности в материалах дела, в судебное заседание явился, первоначально заявленные требования искового заявления поддержал, просила их удовлетворить. Через приемную суда поступили возражения на экспертное заключение, ходатайство о назначении повторной экспертизы. Представитель ФИО4 в судебном заседании, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях.

Ответчик, ФИО2 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения искового заявления. Вместе с тем, в случае удовлетворения требований, считал необходимым в основу положить заключение судебной экспертизы.

Представитель ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности в материалах дела, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований в части возмещении. Вместе с тем, пояснил суду, что в случае выбора между двумя заключениями, просит принять во внимание второе заключение, которое было проведено в рамках судебного разбирательства, где эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. В случае удовлетворения заявленных требований, считал возможным руководствоваться судебной экспертизой, однако считал, что стоимость возмещения, указанная, в том числе в судебной экспертизе, является заниженной. 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Дело в отсутствие неявившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что истец доказал законность и обоснованность своих требований в силу следующих причин.

Как следует из пп. 3.2. п. 2 ст. 235 ГК Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК Российской Федерации и ст. 32 ЖК Российской Федерации следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. 

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

С учетом изложенного, в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В силу положений ст. 32 ЖК Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.(п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Согласно разъяснениям из п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения (п. «а»). 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из разъяснений в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в силу части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из содержания указанных выше норм права в их системной взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника жилого (нежилого) помещения в доме, признанном авариийным и подлежащим сносу, такое помещение может быть изъято путем выкупа.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежат нежилое помещение площадью 83,2 кв.м. 

<

данные изъяты> что подтверждается выпиской из ЕГРН в материалах дела. 

Из материалов дела усматривается, что Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.2021 № 958 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить реконструкцию многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст. 32 ЖК РФ, Администрацией 

<

адрес> было принято постановление от 02.06.2022 № 564 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.3.1. Постановления № 564 от 06.06.2022 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение с №, площадью 83,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проведена оценка нежилого помещения площадью 83,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г.Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 5 366 814,00 руб., в том числе убытки в размере 311 832,00 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 02.09.2022 №28, результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении о соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто. 

Однако ответчик с выкупной стоимостью и возмещением убытков не согласился, в связи с чем, соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (п. «з» постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

В связи с тем, что спорным обстоятельством по настоящему делу явилась действительная рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, в том числе, стоимость возмещения убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05 июня 2023 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам 

<

данные изъяты>

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 83,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО2 ФИО15, на дату проведения исследования?

Определить рыночную стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2 ФИО14, на дату проведения исследования?

Определить рыночную стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером №, находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2 ФИО16 на дату проведения исследования?

Определить величину убытков, причиненных собственнику ФИО2 ФИО18 изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования, а именно:

стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома ФИО2 ФИО17

убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения; 

убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения;

убытки, связанные с поиском и подбором квартиры, и оформлением сделки купли- продажи, в том числе при нотариальном оформлении;убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него.

Согласно выводам заключения 

<

данные изъяты> № от 25.07.2023г., рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 83,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО2 ФИО19, на дату проведения исследования составляет 5 556 000,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2 ФИО20, на дату проведения исследования составляет 710 299,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером № на дату проведения исследования составляет 1 915 228,00 руб., величина убытков, причиненных собственнику ФИО2 ФИО21 изъятием для муниципальных нужд земельного участка и нежилого помещения по указанному адресу, на дату проведения исследования составляет 970 736,00 руб., а именно:

- стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящуюся на долю в праве собственности на общее имущество собственника многоквартирного дома ФИО2 ФИО22 составляет 795 614,00 руб.;

- убытки, связанные с наймом грузового транспорта и грузчиков для перевоза вещей и мебели к новому месту нахождения составляет 11 110,00 руб.;

- убытки, связанные с оплатой услуг по переоформлению соответствующих документов по новому месту нахождения составляет 7 000,00 руб.;

- убытки, связанные с поиском и подбором нежилого помещения, и оформлением сделки купли-продажи, в том числе при нотариальном оформлении составляет 18 112,00 руб.;

- убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него составляет 138 900,00 руб.

В судебном заседании 06.09.2023г. был допрошен эксперт 

<

данные изъяты> ФИО23 проводившая экспертное исследование, которая в свою очередь, полностью поддержала сделанное ею заключение, пояснила, что при расчете стоимости, принимались во внимание конкретно нежилые помещения, стоимость всего объекта не рассчитывалась, износ здания не учитывался, аналогов данного помещения именно в аварийном доме, не имеется. Эксперт также указала, что был проведен анализ градостроительного плана и зонирования г.Ростова-на-Дону по документам, размещенного на официальном сайте. Градостроительный регламент и в ст. 50, указан перечень видов разрешенного использования. В п. 2.1.1 малоэтажная жилая застройка, а в п. 2.1 для ИЖС, то есть ИЖС является одним из подвидов разрешенного строительства. Эксперт пояснила суду, что объект исследования расположен в районе плотной застройки, количество помещений, которые можно было рассматривать, как аналоги, было ограничено, в связи с чем, использовали то, что максимально приближенно к объекту исследования. Объекты - аналоги подбирали активные на период времени, на момент проведения исследования, август текущего года. Кроме того, эксперт также пояснила, что площадь объекта является одним из ценообразующих факторов. В первоначальном заключении подобраны объекты небольшой площади, но там есть признак этажности, поскольку есть объекты, которые находятся на первом этаже, при исследовании выбирались объекты только в цокольном этаже, поскольку цены на нежилые помещения в цокольном этаже и на первом этаже существенно отчаются. Эксперт также пояснила, что при расчете убытков за непроизведенный капитальный ремонт, просчитывали стоимость без учета аварийности дома. По мнению эксперта, поскольку дом признан аварийным, то износ основных несущих конструкций не пригоден для дальнейшего использования. Если бы проводился капитальный ремонт, то помещения были бы в исправном состоянии и пригодные для эксплуатирования, дом не был бы признан аварийным. Есть ресурсы, в которых указано, когда по дому планируется капитальный ремонт, но по данному дому информация отсутствует. 

Представитель администрации г.Ростова-на-Дону, ФИО4 не согласившись с выводами эксперта, как изложенных в экспертном заключении, так и при допросе в судебном заседании, полагал, что представленное в суд экспертное заключение не соответствует действительности и действующему законодательству, в связи с чем, просил суд назначить повторную экспертизу.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 ГПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. 

Заявляя повторное ходатайство о назначении экспертизы, представителем администрации г.Ростова-на-Дону, не представлено обоснованных доводов для назначения повторной оценочной экспертизы. Само по себе несогласие истца по первоначальному иску с выводами эксперта не опровергает их правильность и не является основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для ее проведения.

С учетом мнений сторон, протокольным определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 06.09.2023г. в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы было отказано.

Согласно статье 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 2 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению экспертов № от 25.07.2023г., поскольку за основу исследования экспертами были взяты предоставленные судом материалы гражданского дела, заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебные эксперты имеют достаточную квалификацию и обладают специальными познаниями, в том числе в области оценки рыночной стоимости недвижимости, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судом не установлено оснований не доверять заключению судебной экспертизы, которое является достаточно ясным, какой-либо неполноты не содержит.

Применительно к предмету спора суд считает необходимым отметить, что в мотивировочной части экспертного исследования достаточно подробно и ясно изложены мотивы применения именно сравнительного, доходного и затратного подходов. При этом эксперты учитывали в условиях расчета сравнительного подхода необходимость применения особых корректировок, таких как скидка на торг, общая площадь помещения и т.п.

Доводы административного истца, изложенные в возражениях на экспертное заключение 

<

данные изъяты> № от 25.07.2023г., суд признаются несостоятельными, исходя из следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" N 189-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

Согласно справке АО «Ростовское БТИ» от 11.04.2023г. №, техническая доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадь 83,2 кв.м., принадлежащее ФИО2 определена в размере 200/1000.

Таким образом, рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме, а также доли земельного участка, с кадастровым номером № находящегося под многоквартирным домом, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2 ФИО24, экспертами была определена в соответствии с долей ФИО2 в размере 200/1000 доли.

При этом, суд исходит из того, что при проведении экспертизы экспертами использовался в том числе сравнительный подход. Экспертами были выбраны объекты аналогичные объекту исследования по своим основным ценообразующим факторам, таким как местоположение, тип объекта (нежилые помещения, расположенные в цоколе) и назначение.

Выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов. Эксперт осуществил выборку объектов-аналогов из сегмента рынка объекта исследования: расположенных в Кировском районе г.Ростове-на-Дону.

Довод о том, что в заключении судебной экспертизы в нарушение пункта 10 ФСО N 1, 7 отсутствует анализ рынка объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, судом признан несостоятельным. Судебная экспертиза проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", тогда как ФСО N 7 утвержден на основании статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом, как усматривается из судебной экспертизы, нормы ФСО 1,2,7 также были приняты экспертами во внимание. 

Как следует из заключения судебной экспертизы, стоимость объекта исследования определялась в том числе, путем сравнительного подхода. При таком подходе расчет стоимости земельного участка отдельно не производится, стоимость доли земельного участка как часть нормативной площади участка, отведенной под многоквартирный дом, учитывается при расчете рыночной стоимости жилого помещения.

Доводы администрации г.Ростова-на-Дону, не опровергают заключение судебной экспертизы, в котором положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ об учете в выкупной цене размера рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчиков в праве общей собственности, применены. Следовательно, при отчуждении жилого помещения отдельно рыночная стоимость принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности земельного участка не определяется, но учитывается в цене предложения. Экспертом, проводившим судебную экспертизу определено, что рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка определена в размере 1 915 228,00 руб., при этом эксперт учел площадь, рыночную стоимость (определенной методом сравнения продаж), оценивая долю 0,20, применяя скидку 0,73, и коэффициент корректировки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не заключили соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием спорного нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что указанное помещение подлежит изъятию у ФИО2 путем выкупа в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 83,2 кв.м. №, расположенные на цокольном этаже многоквартирного 

<

данные изъяты> 9 152 263,00 рублей, в том числе: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 556 000,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, в размере 710 299,00 руб., рыночная стоимость 200/1000 доли земельного участка, с кадастровым номером №, в размере 1 915 228,00 руб., убытки в размере 970 736,00 руб.

Принимая во внимание, что спорным обстоятельством по делу являлся только размер выкупной стоимости объекта недвижимого имущества, то производные требования иска Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО2 о прекращении право собственности, признании право муниципальной собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, а также об обязании ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону (№) к ФИО2 ФИО25 (№), удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2 ФИО26№), путем выкупа в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., №, расположенную по адресу: 

<

адрес> по цене равной 9 152 263,00 рублей, а именно за выкуп объекта недвижимого имущества в размере 8 181 527,00 рублей, убытки в размере 970 736,00 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 ФИО27 (

<

данные изъяты> на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., № расположенную по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. 

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 83,2 кв.м., №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО2 ФИО28 (№) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Бабакова А.В.

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2023г.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>