Дело № 2-3715/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

« 08 » октября 2018 года г. Старый Оскол 

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Сулим С.Ф.

при секретаре Басовой Е.Н., 

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 (доверенность № 10-18-ГС от 24.08.2018 г.), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Гофропак-Славянка» о расторжении договора аренды, взыскании суммы обеспечительного взноса, пени и судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к АО «Гофропак-Славянка», просил с учетом увеличения размера исковых требований считать договор аренды № 16 от 01.03.2016 года, заключенный между сторонами, расторгнутым с 30.04.2016 г.; определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3. ст. 451 ГК РФ); взыскать обеспечительный взнос в сумме 2602032,86 руб., пени за несвоевременный возврат обеспечительного взноса в сумме 1410301,81 руб.; обязать ответчика передать настенную сплит-систему Mitsubishi Heavy; взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 28262 руб.

Требования мотивированы тем, что 01.03.2016 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком действия по 31.01.2017 г., арендная плата установлена в размере 1301016,43 руб. ежемесячно. Договором установлено внесение обеспечительного взноса в размере 2602032,86 руб.

Нежилое помещение было взято в аренду под адвокатский кабинет с целью абонентского обслуживания банка АКБ «Кроссинвестбанк» (ОАО), действие договора с которым также начиналось 01.03.2016 г.

11.04.2016 Приказом Банка России № ОД-1199, у АКБ «Кроссинвестбанк» (ОАО) отозвана лицензия, временной администрацией абонентский договор расторгнут в одностороннем порядке и он был вынужден возвратить авансовый платеж, часть ежемесячной оплаты и госпошлину на общую сумму 3068000 руб.

В связи с изменением обстоятельств, истцом 11.04.2016 года направлено в адрес ответчика уведомление с предложением расторгнуть договор аренды с 30.04.2016 г., возвратить обеспечительный взнос в сумме 2602032,86 руб. и обеспечить условия для демонтажа сплит-системы и вывоза находящегося в арендуемом помещении имущества, которое осталось без удовлетворения.

В судебном заседании истец поддержал требования.

Представитель ответчика исковые требования не признала, ссылаясь на их необоснованность.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

01.03.2016 года между АО «Гофропак-Славянка» и адвокатом ФИО1 был заключен договор аренды № 16/177-16, по условиям которого (п. 1.1) Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 678,79 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: 117105, 

<

...> А. Помещение передается Арендатору под Адвокатский кабинет сроком по 31 января 2017 года, арендная плата составляет 1301016,43 руб. в месяц, из расчета 23000 руб. в год за один кв. м. (п.п. 1.2, 2.1, 3.1.1).

В силу п. 3.3 договора, в целях надлежащего исполнения его условий, Арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания настоящего Договора перечисляет на расчетный счет Арендодателя «Обеспечительный взнос» в сумме 2602032,86 руб. 

Актом приема-передачи от 01.03.2016 г., платежными поручениями № 1 от 02.03.2016 г., № 3 от 11.03.2016 г., № 7 от 05.04.2016 г., подтверждается факт надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, по предоставлению АО «Гофропак-Славянка» во временное пользование ФИО1 нежилого помещения, а последним по внесению арендных платежей и обеспечительного взноса. 

01 марта 2016 г. между Адвокатским кабинетом № 2472, в лице адвоката ФИО1 и АКБ «Кроссинвестбанк» (ОАО) был заключен договор с исполнением по требованию на оказание консультационных правовых услуг (абонентский договор), в рамках которого Исполнитель обязался по поручением Абонента оказывать Абоненту юридические услуги в рамках абонентского юридического обслуживания в объеме, указанном в п. 1.2 настоящего договора, а Абонент обязался принимать и оплачивать предоставленные Исполнителем услуги в порядке, предусмотренном настоящим договором (п. 1.1).

Ежемесячная абонентская плата по договору установлена в сумме 1480000 руб. Для целей исполнения обязательств Абонента по своевременной оплате абонентской платы, Абонент в срок на позднее 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, обязался перечислить на расчетный счет Исполнителя авансовый платеж за 2 последних месяца срока действия настоящего договора в размере 2650000 руб. (п.п. 6.1, 6.4). 

В связи с отзывом 11.04.2016 лицензии у АКБ «Кроссинвестбанк» (ОАО) на осуществление банковских операций (Приказ Банка России № ОД-1199 от 11.04.2016), истец 11.04.2016 года направил в адрес ответчика уведомление с просьбой досрочно расторгнуть договор аренды в связи с изменившимися финансовыми обстоятельствами, и просил считать его расторгнутым с 30.04.2016 г. на основании п. 4 ст. 450 ГК РФ и п. 10.5 договора аренды.

Уведомлением от 15.04.2016, Временная администрация по управлению кредитной организацией АКБ «Кроссинвестбанк» (ОАО) расторгла договор с исполнением по требованию на оказание консультационных правовых услуг (абонентский договор) № АККИБ от 01.03.2016 г. с 11 апреля 2016 г. 

Полагая, что спорный договор аренды расторгнут в одностороннем порядке 30.04.2016 года, арендатор перестал исполнять обязанность по внесению арендных платежей.

В соответствии с п. 5.2.4 арендатор вправе расторгнуть договор досрочно в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ и настоящим договором. При этом Арендатор обязан оплатить арендную плату до даты подписания Акта возврата помещения, что также предусмотрено п. 3.5 договора.

Договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке арендатором в случае, если арендодатель не предоставляет арендуемое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия к его пользованию в соответствии с условиями договора; помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для их использования; в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ (п. 10.4 договора).

Действующим законодательством не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на определённый срок или его досрочного расторжения во внесудебном порядке, соответственно спорный договор аренды нельзя считать расторгнутым с 30.04.2016 г. в связи с направлением 11.04.2016 г. уведомления с предложением его расторгнуть, и соответственно прекращенными обязательства сторон по договору.

Не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы и досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды).

В пункте 10.3 договора аренды закреплено право Арендодателя на расторжение в одностороннем внесудебном порядке договора, в случае, если Арендатор не оплатил или оплатил не в полном объеме арендную плату и/или другие платежи, предусмотренные настоящим договором, в течение 2 месяцев подряд, при условии своевременного выставления счетов Арендодателем.

В связи с неисполнением Арендатором обязанности по уплате арендной платы, 11.07.2016 г. Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с 11.08.2016 г. и направил претензию о погашении задолженности в течение 20 дней с момента получения настоящей претензии, которые вручены ФИО1 19.07.2016 г.

С учетом изложенного спорный договор аренды прекратил свое действие с 11.08.2016 г.

В соответствии с п. 3.3 договора, внесенный обеспечительный взнос в размере 2602032,86 руб., не является предоплатой, находится в распоряжении Арендодателя в течение всего срока действия Договора аренды в качестве средств обеспечения надлежащего исполнения обязательств Арендатора, включая уплату штрафных санкций, причиненных убытков и подлежит возврату Арендатору только по факту возврата арендуемого помещения Арендодателю по акту приема-передачи и при условии полного и надлежащего исполнения договорных обязательств Арендатором. 

В соответствии со ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 указанного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

С учетом изложенного, поскольку ФИО1 не была погашена задолженность по оплате арендных платежей, суд считает правомерным действия ответчика по зачету обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по постоянной части арендной платы.

Оснований для расторжения договора аренды в соответствии со ст. ст. 620, 450 ГК РФ не установлено. 

В силу положений ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд считает, что заявленные истцом основания для расторжения договора не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности. Отзыв у АКБ «Кроссинвестбанк» (ОАО) лицензии и расторжение договора № АККИБ от 01.03.2016 г., а по сути, ухудшение материального положения истца, о чем было им указано в уведомлении от 11.04.2016, само по себе не является существенным изменением обстоятельств, которые являются основанием для расторжения договора аренды. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вступление в договорные обязательства в качестве арендатора является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением. Вступая в арендные правоотношения, действуя разумно и осмотрительно, гражданин должен оценить свою платежеспособность на весь период действия договора, проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности по отношению к избранной форме пользования помещением. 

Поскольку спорный договор аренды заключался по волеизъявлению обеих сторон, доказательств нарушения ответчиком обязательств, вытекающих из договора, суду не представлено, так же как и не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора аренды, правовых оснований для его расторжения в одностороннем порядке на основании ст. 451 ГК РФ, не имеется.

Само по себе изменение платежеспособности арендатора не может являться тем самым существенным изменением обстоятельств, которое могло бы повлечь за собой расторжение договора аренды по правилам ст. 451 ГК РФ.

На основании изложенного, оценивая в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды, признании его расторгнутым с 30.04.2016 г., определения последствий расторжения договора, взыскании обеспечительного взноса и пени.

Не подлежат удовлетворению, по мнению суда, и требования истца о возложении на ответчика обязанности по передаче настенной сплит-системы Mitsubishi Heavy, в связи с недоказанностью ее установки и принадлежности истцу, а также того, что АО «Гофропак-Славянка» чинятся препятствия в доступе к данной системе.

В соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Произведенные арендатором улучшения объекта аренды признаются отделимыми, если они отделяются от имущества без вреда для его назначения.

Согласно акту приема-передачи от 01.03.2016 (Приложение № 2 к договору аренды), в передаваемом помещении имелись неотделимые улучшения, в том числе один комплект сплит-системы в рабочем состоянии.

Истец не представил доказательств, свидетельствующих о приобретении им в собственность сплит системы Mitsubishi Heavy, документов позволяющих ее индивидуализировать и идентифицировать, а также ее установку в арендуемом помещении.

Представленное истцом письмо от 16.03.2016 г свидетельствует лишь о даче АО «Гофропак-Славянка», в связи с поступившим от ФИО1 письма, согласия на установку настенной сплит-системы Mitsubishi Heavy.

При осмотре помещений ООО «СОЭК-ОСКОЛ», что зафиксировано в акте экспертизы № 1626010633 от 11.08.2016 г., установлено наличие только одной сплит-системы, переданной по акту приема-передачи от 01.03.2016 г.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные издержки не подлежат возмещению. 

Руководствуясь статьями 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к АО «Гофропак-Славянка» о расторжении договора аренды, взыскании суммы обеспечительного взноса, пени и судебных расходов, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья С.Ф. Сулим

Решение принято в окончательной форме 22 октября 2018 года