Дело № 2-2488/202449RS0001-01-2024-004474-77 

9 августа 2024 г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Магаданский городской суд Магаданской области

в составе председательствующего судьи Нецветаевой И.В.,

при секретарях Чуйко А.В., Львовой Е.А., 

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда Магаданской области гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-3» к ФИО2 о возложении обязанности предоставить доступ к трубам центрального отопления, расположенным в нежилом помещении и относящимся к местам общего пользования, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГУК РЭУ-3» обратилось в Магаданский городской суд с вышеуказанным иском к ФИО2

В обоснование иска указало, что дом 

<

адрес> находится под его управлением на основании договора и в соответствии с решением общего собрания собственников помещений дома. 

В силу пункта 2.3.2 договора управления многоквартирным домом, на собственниках лежит обязанность обеспечить доступ работников и представителей управляющей организации в занимаемое помещение, в том числе для осмотра технического и санитарного состояния оборудования, выполнений необходимых ремонтных работ, ликвидации аварии.

Кроме того, в силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания для обеспечения исполнения обязательств вправе требовать от собственников помещений в многоквартирном доме исполнения требований действующего законодательства в целях обеспечения надлежащего использования общедомового имущества.

Ответчик является собственником нежилого помещения 001 в многоквартирном доме 

<

адрес> и ограничил доступ к местам общего пользования, а именно магистралям отопления путём бетонирования пола в помещениях № 9 площадью 5,6 кв.м, № 10 площадью 4,6 кв.м, № 11 площадью 23 кв.м. При этом, согласно акту о последствиях ущерба в помещении, ответчик смонтирован пол таким образом, что трубы центрального отопления, относящиеся к общему имуществу, оказались перекрыты бетонной стяжкой, ОСБ и декотайлом, что ограничивает доступ представителей истца для проведения каких-либо осмотров, устранения аварии, выполнения необходимых работ и является нарушением действующего жилищного законодательства и условий договора управления многоквартирным домом.

В этой связи истец не имеет возможности, в случае аварии или плановых работ, произвести необходимые работы в доме, который находится под его управлением.

Ссылаясь на приведённые обстоятельства, просил суд возложить на ФИО2 обязанность своими силами и за счёт своих средств обеспечить доступ к трубам центрального отопления, относящимся к местам общего пользования в помещениях № 9 площадью 5,6 кв.м, № 10 площадью 4,6 кв.м, № 11 площадью 23 кв.м в нежилом помещении 001 с кадастровым номером № дома 

<

адрес> для последующего обеспечения возможности представителям ООО «ГУК РЭУ-3» осматривать инженерные сети с целью выявления дефектов и проводить работы при необходимости замены вышедших из строя участков отопительных магистралей путём демонтажа забетонированных участков в тех местах, где проходят трубы центрального отопления.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований, поскольку наличие бетонной стяжки на полу препятствует проведению осмотров общедомового имущества (труб центрального отопления) и его ремонта в случае аварийных ситуаций. Необходимость такого доступа объяснил уже возникшей ранее аварийной ситуацией – протечкой труб отопления, в результате чего ответчиком был предъявлен иск к управляющей компании о возмещении ущерба, причинённого заливом, при этом своими силами демонтировать бетонную стяжку ответчик отказывается, тем самым ограничивая доступ истца к общедомовому имуществу. Настаивал, что данная бетонная стяжка не относится к общедомовому имуществу, относится к имуществу ответчика, в связи с чем у управляющей организации отсутствует обязанность по её самостоятельному демонтажу. Между тем, с началом отопительного сезона может возникнуть порыв в другом месте и управляющая компания вновь столкнётся с проблемой невозможности получения доступа к трубам.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании выразил несогласие с предъявленными требованиями, в обоснование указал, что бетонная стяжка на полу его нежилого помещения уже имелась на момент приобретения им данного имущества в собственность, более того, настаивал, что она существует с момента введения дома в эксплуатацию, следовательно, относится к общедомовому имуществу, действия в отношении которого надлежит совершать именно управляющей компании. Отметил, что он не препятствует доступу сотрудников истца в нежилое помещение и их работе с общедомовым имуществом, однако полагает, что у него отсутствует обязанность по демонтажу бетонной стяжки на полу нежилого помещения, препятствующей доступу к трубам центрального отопления. Ссылаясь на полученный из ГЖИ ответ по поводу ненадлежащего содержания истцом инженерных внутридомовых систем, полагал, что факт привлечения истца к административной ответственности за данное нарушение в полной мере подтверждает обязанность управляющей компании самостоятельно демонтировать бетонную стяжку на полу для исполнения своих обязанностей. 

Заслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (деле – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о защите прав потребителей, и должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ).

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее - Правила).

При этом в силу пункта 2 Правил, в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (подпункты «а», «в»). 

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 5 Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил). 

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе: осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, содержание общего имущества (пункт 11 Правил). 

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 ЖК РФ случая (часть 1.3 статьи 16 ЖК РФ).

Подпунктом «б» пункта 32 Правил, предусмотрено право управляющей организации требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

При этом в соответствии с позицией Президиума Верховного суда РФ, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного 25 декабря 2019 г. Президиумом Верховного Суда РФ, право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.

Подпунктом «е» пункта 34 Правил установлена обязанность потребителя допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), в занимаемое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Кроме того, собственник помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, многоквартирный дом 

<

адрес> на основании решения общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме от 1 декабря 2009 г. находится под управлением ООО «ГУК РЭУ-3», имеющего лицензию на соответствующий вид деятельности.

С 22 декабря 2016 г. ответчик ФИО2 является собственником нежилого помещения № №, расположенного в подвале указанного многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что в период с 26 января 2024 г. по 8 февраля 2024 г. в отношении управляющей компании проводилась внеплановая выездная проверка Государственной жилищной инспекцией Магаданской области, в ходе которой было установлено нарушение ООО «ГУК «РЭУ-3» лицензионных требований, а именно непринятия мер по устранению причин течи инженерных внутридомовых систем (отопление, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение), расположенных в подвальном (нежилом) помещении многоквартирного дома № 

<

адрес>. По результатам данной проверки управляющей компании выдано предписание от 8 февраля 2024 г. о необходимости в срок до 29 февраля 2024 г. установить причину и устранить аварийную ситуацию, повлекшую течь инженерных внутридомовых систем, а также провести работы по устранению причины течи.

Вместе с тем, 31 января 2024 г. ООО «ГУК «РЭУ-3» направило ФИО2 уведомление № 24/24 о необходимости обеспечения доступа в нежилое помещение 1 февраля 2024 г. в период с 9:30 до 13:00 с целью осмотра инженерных сетей, а именно труб отопления, расположенных в перекрытии полов в коридоре помещения, с целью выявления дефектов и проведения работ при необходимости замены вышедших из строя участков отопительных магистралей.

1 февраля 2024 г. доступ в помещение был предоставлен и работы проведены, что подтверждается претензией ФИО2 от 8 августа 2024 г.

5 февраля 2024 г. ФИО2 направил в ООО «ГУК «РЭУ-3» претензию о некачественном выполнении и проведении работ, в том числе излишнем демонтаже деревянного напольного покрытия в местах, где не проводился демонтаж бетонного пола, а также предложении восстановить повреждённое напольное покрытие.

В претензии от 8 августа 2024 г. ФИО2 потребовал к ООО «ГУК РЭУ-3» восстановить демонтированный 1 февраля 2024 г. бетонный пол, где проводились работы.

Таким образом, ответчиком не оспаривается, что под бетонной стяжкой пола в его нежилом помещении расположены трубы системы отопления многоквартирного дома.

Факт их протечки кроме того явился основанием для обращения ФИО2 в Магаданский городской суд с иском о взыскании с ООО «ГУК РЭУ-3» ущерба, причинённого его имуществу ненадлежащим содержанием управляющей компанией общедомового имущества (дело № 2-1985/2024).

Обратившись в суд с данным иском ООО «ГУК РЭУ-3» просит возложить на ФИО2 обязанность обеспечить доступность труб центрального отопления, расположенных под полом его нежилого помещения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом необходимость такого требования обусловлена наличием на полу бетонной стяжки, которая препятствует истцу своевременно и в полном объёме выполнять обязанности по содержанию общего имущества дома.

Выражая несогласие с предъявленными требованиями, ответчик настаивал, что обязанность по демонтажу бетонной стяжки лежит не на нём, а на управляющей компании, поскольку данная стяжка имела место с момента ввода здания в эксплуатацию, в связи с чем, по его мнению, она также относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Оценив пояснения сторон в судебном заседании, суд приходит к выводу, что фактически имеет место спор о том, кто именно должен выполнить работы по демонтажу бетонной стяжки пола в местах расположения инженерных коммуникаций в помещениях № 9, 10, 11 нежилого помещения истца для обеспечения к ним доступности управляющей компании.

Между тем, как указывалось выше, перечень общего имущества многоквартирного дома, обязанность по содержанию которого лежит на управляющей компании данного дома, указан в пунктах 2, 5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, и включает, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также ограждающие и несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты), и внутридомовую систему отопления, состоящую из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом под фундаментом по общему правилу понимается несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает их на основание здания. Основной его целью является обеспечение прочной связи здания с землей, что само по себе исключает возможность расположения инженерных коммуникаций между фундаментом и землёй.

В этой связи оснований полагать, что бетонная стяжка на полу нежилого помещения ответчика фактически является фундаментом здания, у суда не имеется, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома № 44/1 по ул. Гагарина в г. Магадане, находится в частной собственности ответчика ФИО2 и техническим подвалом не является, суд приходит к выводу, что бетонная стяжка на полу нежилого помещения является частью имущества ответчика.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Вместе с тем, в силу части 4 статьи 30 ЖК РФ собственник помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предписывающие управляющей компании надлежащее содержание общего имущества.

Таким образом, обеспечение доступности к такому имуществу в помещениях собственников также является их обязанностью.

Поскольку трубы центрального отопления, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома № 44/1 по ул. Гагарина в г. Магадане, расположены под полом нежилого помещения ответчика и доступность к ним ограничена бетонной стяжкой, суд приходит к выводу, что требования управляющей компании о возложении на ФИО2 обязанности самостоятельно обеспечить доступность труб центрального отопления в помещениях № 9, 10 и 11 его нежилого помещения для возможности представителей ООО «ГУК РЭУ-3» производить осмотры инженерных сетей и необходимые ремонтные работы, являются законными, и обоснованными.

Доводы же ответчика о том, что данная обязанность лежит именно на управляющей компании, основаны на неверном понимании вышеприведённых норм закона, и, более того, противоречат положениям о праве собственности.

С учётом изложенного, иск ООО «ГУК РЭУ-3» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

При обращении в суд с данным иском истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, что подтверждается платёжным поручением от 14 июня 2024 г. № 5551 и соответствует размеру государственной пошлины, установленному подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку требования ООО «ГУК РЭУ-3» подлежат удовлетворению, понесённые им расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию в его пользу с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-3» к ФИО2 – удовлетворить.

Возложить на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г. 

<

данные изъяты> (ИНН №) обязанность обеспечить своими силами и за счёт своих средств доступ к трубам центрального отопления, относящимся к местам общего пользования в помещениях № 9 площадью 5,6 кв.м, № 10 площадью 4,6 кв.м, № 11 площадью 23 кв.м в нежилом помещении № с кадастровым номером № дома 

<

адрес> путём демонтажа бетонной стяжки на участке пола, где проходят трубы центрального отопления для предоставления возможности представителям ООО «ГУК РЭУ-3» осматривать инженерные сети с целью выявления дефектов и проводить работы при необходимости замены вышедших из строя участков отопительных магистралей. 

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г. 

<

данные изъяты> (ИНН №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «РЭУ-3» (ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Магаданском областном суде через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Установить день составления мотивированного решения суда – 16 августа 2024 г.

Судья 

И.В. Нецветаева