Дело № 2-1500/2025

50RS0019-01-2025-001622-07

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин Московской области 10 ноября 2025 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой Т.М.,

с участием помощника судьи Кузьминой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа /адрес/ о признании незаконными бездействий, обязании заключить договор купли – продажи комнат в коммунальной квартире,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратились в суд с иском к администрации городского округа /адрес/ о признании незаконными бездействий, обязании заключить договор купли – продажи комнат в коммунальной квартире.

В обоснование иска указывали, что занимают комнату площадью 15 кв. м. в коммунальной /адрес/. 60 по /адрес/. Комната предоставлена на основании ордера /номер/ от 19.03.1985г.

Комната расположена в четырехкомнатной коммунальной квартире площадью 79,7 кв. м. на первом этаже жилого дома.

Другие 3 комнаты в квартире находятся в муниципальной собственности и принадлежат администрации городского округа /адрес/.

Согласно ст. 59 ЖК РФ истцы имеют право на получение комнат в коммунальной квартире по договору купли-продажи как проживающие в квартире граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В открытом доступе муниципальные нормативные акты, регулирующие выкуп комнат в коммунальной квартире на основании ст. 59 ЖК РФ не размещены.

/дата/ ФИО1, ФИО2 обратились в администрацию г.о. Клин как собственнику с заявлением о выкупе трех муниципальных комнат в вышеуказанной коммунальной квартире. Однако в течение месяца письменного ответа от администрации г.о. Клин не последовало и согласие на выкуп отсутствует.

Бездействие администрации г.о. Клин, выразившееся в уклонении от заключения договора купли - продажи комнат в коммунальной квартире истцы считают незаконным, нарушающим их права, поскольку они вдвоем занимают комнату площадью 15 кв. м., другого жилья не имели и не имеют, обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы и нормы предоставления (14 кв. м.) и являются нуждающимися в жилом помещении.

То есть, истцы вправе претендовать на выкуп комнат в коммунальной /адрес/ на основании п. 3 ст. 59 ЖК РФ.

Порядок и условия продажи свободных комнат в коммунальной квартире, которые утверждены Советом депутатов городского округа Клин в открытом доступе на официальном сайте администрации г.о. Клин не опубликованы.

Из анализа подобных Положений о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальной квартире в других муниципальных районах (например, утв. Решением Совета депутатов городского округа Серпухов МО от /дата/ /номер/, Решением Совета депутатов городского округа Шатура МО от /дата/ /номер/, Решением Совета депутатов городского округа Протвино МО от /дата/ N 254/51, Решением Совета депутатов городского округа Жуковский МО от /дата/ /номер//СД и др.) следует, что муниципалитеты устанавливают схожий порядок продажи жилого помещения в данном случае: выкупить свободные комнаты в коммунальной квартире имеют право проживающие в этой коммунальной квартире граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, при отсутствии задолженности за коммунальные услуги, цепа определяется на основании отчета об оценке сертифицированного оценщика.

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 вправе претендовать на выкуп свободных комнат в коммунальной квартире.

/дата/ ФИО1, ФИО2 обратились в администрацию г.о. Клин с заявлением о выкупе комнат, то есть претензионный порядок разрешения спора соблюден, однако ответа на заявление в течение 1 месяца не последовало.

Учитывая указанные обстоятельства, истцы просили суд признать незаконным бездействие администрации городского округа /адрес/, выразившееся в уклонении от заключения договора купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/; обязать администрацию городского округа /адрес/ заключить с ними договор купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/, /номер/, а именно: комната /номер/, площадью 10,3 кв.м., рыночной стоимостью 889 000 рублей, комната /номер/, площадью 15,2 кв.м., рыночной стоимостью 1 286 000 рублей, комната /номер/, площадью 18,3 кв.м., рыночной стоимостью 1 481 000 рублей, в предлагаемой ими редакции договора купли – продажи с установлением стоимости выкупаемых квартир согласно заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Бюро жилэкспертизы».

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены. Представитель истцов по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика администрации городского округа Клин Московской области по доверенности ФИО4 возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в возражениях. Ссылался на то, что права истцов не нарушены, они не обращались ранее с требованиями о заключении договора социального найма комнаты, в связи с чем оснований претендовать на другие комнаты у них не имеется. Также пояснил, что истцы обратились в настоящее время с заявлением о заключении с ними договора социального найма на комнату площадью 15 кв.м., препятствий для заключения договора не имеется. Типовой договор купли – продажи комнат в коммунальной квартиры у администрации имеется.

Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституция Российской Федерации гласит, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40).

Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрен абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абз. 1 ст. 10 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Согласно ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2 занимают комнату площадью 15 кв. м. в коммунальной /адрес/ /адрес/. Комната предоставлена им на основании ордера /номер/ от 19.03.1985г., выданного на основании решения исполкома горсовета от /дата/, поскольку ФИО2 работала в должности научного сотрудника в доме – музее ФИО5 до /дата/ (л.д. 12).

Выпиской из домовой книги подтверждается, что /адрес/ в /адрес/ имеет статус муниципальной, ФИО2 зарегистрирована с /дата/, ФИО1 – с /дата/ (л.д. 16).

Комната расположена в четырехкомнатной коммунальной квартире площадью 79,7 кв. м. на первом этаже жилого дома.

Другие комнаты в квартире находятся в муниципальной собственности и принадлежат администрации городского округа /адрес/.

Обращаясь в суд с иском, истцы указывали на то, что согласно ст. 59 ЖК РФ имеют право на получение комнат в коммунальной квартире по договору купли-продажи как проживающие в квартире граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В открытом доступе муниципальные нормативные акты, регулирующие выкуп комнат в коммунальной квартире на основании ст. 59 ЖК РФ не размещены.

/дата/ ФИО1, ФИО2 обратились в администрацию г.о. Клин как собственнику с заявлением о выкупе трех муниципальных комнат в вышеуказанной коммунальной квартире (л.д. 11). Однако в течение месяца письменного ответа от администрации г.о. Клин не последовало и согласие на выкуп отсутствует.

Бездействие администрации г.о. Клин, выразившееся в уклонении от заключения договора купли - продажи комнат в коммунальной квартире с истцы считают незаконным, нарушающим их права, поскольку они вдвоем занимают комнату площадью 15 кв. м., другого жилья не имели и не имеют, обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы и нормы предоставления (14 кв. м.) и являются нуждающимися в жилом помещении. То есть, истцы вправе претендовать на выкуп комнат в коммунальной /адрес/ по /адрес/ на основании п. 3 ст. 59 ЖК РФ.

Порядок и условия продажи свободных комнат в коммунальной квартире, которые утверждены Советом депутатов городского округа Клин в открытом доступе на официальном сайте администрации г.о. Клин не опубликованы. Ответчиком в материалы дела также не представлены несмотря на неоднократное предложение представителю в судебном заседании, как и типовой договор купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире.

В ответе администрации г.о. Клин на обращение ФИО6 от /дата/ указано, что заключить с ней договор социального найма на комнату в коммунальной квартире по адресу: /адрес/ не представляется возможным, ввиду того, что в соответствии с ордером от /дата/ /номер/ статус предоставленного жилого помещения «служебный» и никаким правовым актом не изменялся (л.д. 30).

Вместе с тем, решением Клинского городского суда /адрес/ от /дата/, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от /дата/ по делу /номер/ удовлетворены частично исковые требования ФИО1 и ФИО2 к администрации городского округа /адрес/ об обязании заключить договор социального найма комнаты в квартире площадью 15,7 кв.м. по адресу: /адрес/. В удовлетворении иска об обязании заключить договор социального найма в предложенной в уточненном иске редакции отказано.

Суд принимает во внимание, что порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регламентируется статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ч. 1 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

В силу ч. 2 ст. 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В силу части 3 статьи 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В соответствии с приведенными правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, предоставление освободившегося жилого помещения проживающим в коммунальной квартире гражданам осуществляется в заявительном порядке и при условии, что на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, либо которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Согласно положениям статьи 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (часть 1).

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (часть 2).

Из приведенных нормативных положений следует, что равное право на предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире имеют лица, соответствующие требованиям, указанным в одной из частей статьи 59 ЖК РФ. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в соответствующей части статьи, на предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире вправе претендовать граждане, указанные в следующей части статьи.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, при отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан - проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При этом для граждан, претендующих на предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в соответствии со ст. 59 ЖК РФ, указанное жилое помещение будет являться освободившимся, если на момент освобождения жилого помещения указанные граждане проживали в данной квартире.

Согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Законодательство, регулирующее жилищные отношения, отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в пределах полномочий, предусмотренных статьей 13 ЖК РФ.

Из исследованных в судебном заседании доказательств и пояснений сторон следует, что спорные муниципальные комнаты - комната /номер/, площадью 10,3 кв.м., комната /номер/, площадью 15,2 кв.м., комната /номер/, площадью 18,3 кв.м., длительное время более 20 – 30 лет ни кем не занимались, никому не предоставлялись, истцы были зарегистрированы и проживали в соседней комнате площадью 15 кв.м., оплачивая полностью коммунальные платежи по квартире, в связи с чем для истцов спорные комнаты в коммунальной квартире являются освободившимися, истцы жилого помещения в собственности не имеют, пользуются комнатой, площадью 15 кв.м., то есть обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, в связи с чем суд приходит к выводу, что истцы вправе претендовать на представление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в порядке, предусмотренном ст. 59 ЖК РФ.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, нормы права, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о признании незаконным бездействия администрации городского округа /адрес/, выразившегося в уклонении от заключения с ними договора купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/, поскольку решением Клинского городского суда от /дата/ было установлено право истцов на заключение с ними договора социального найма комнаты в квартире площадью 15,7 кв.м. по адресу: /адрес/, соответственно и право на выкуп освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире.

Отказа в заключении договора купли – продажи комнат, который истцы могли бы оспаривать в судебном порядке, администрация г.о. Клин не выносила, оповестив истцов фактически только письмом (л.д. 30). 

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что с момента вступления в законную силу решения суда, администрация г.о. Клин продолжает бездействовать, по состоянию на /дата/ (дата рассмотрения дела), с учетом заявления истцов о заключении с ними договора социального найма, договор не был заключен, доказательств обратного суду не представлено в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ.

Частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституция Российской Федерации гласит, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40).

Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрен абз. 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 ЖК РФ, органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

В силу части 1, 2 статьи 51 Федерального закона от /дата/ № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Как неоднократно определял Верховный Суд Российской Федерации, под освободившимся жилым помещением следует понимать такое, которое освободилось в связи с предоставлением нанимателю (собственнику), проживающему в коммунальной квартире, другого жилого помещения в порядке, установленном Жилищного Кодекса Российской Федерации, в связи с выездом на постоянное место жительства в другую местность, признания утратившим право на жилую площадь и в других случаях.

Для определения рыночной стоимости комнат судом по ходатайству истцов /дата/ по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО «Бюро жилэкспертизы».

Согласно заключению экспертизы, рыночная стоимость комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/, /номер/, составляет: комната /номер/, площадью 10,3 кв.м., - 889 000 рублей, комната /номер/, площадью 15,2 кв.м., - 1 286 000 рублей, комната /номер/, площадью 18,3 кв.м., - 1 481 000 рублей.

Оснований не доверять выводам заключения судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, Выводы эксперта мотивированы, последовательны, непротиворечивы, бесспорно не опровергнуты сторонами. Уровень образования и квалификации эксперта подтвержден представленными дипломами и свидетельствами, в связи с чем заключение принимается судом в основу решения. Эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной оценки, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. Эксперт ФИО7 свое заключение поддержала в судебном заседании.

Размер выкупной стоимости комнат, указанный в заключении судебной экспертизы, ответчик не оспорил. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Учитывая, что истцы обращались к ответчику с заявлением о выкупе освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, однако их требования ответчиком не были разрешены, признано незаконным бездействие администрации г.о. /адрес/, выразившееся в уклонении от заключения с ФИО1, ФИО2 договора купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования истцов и обязать ответчика заключить с ними договор купли-продажи спорных комнат №/номер/,7,8 в коммунальной квартире по цене, указанной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Бюро жилэкспертизы».

Оснований для удовлетворения иска об обязании администрации г.о. Клин заключить с истцами договор купли – продажи комнат в предложенной ими редакции суд не усматривает, поскольку как пояснил представитель ответчика, у администрации г.о. Клин имеется типовой договор купли – продажи комнат в коммунальной квартире.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации городского округа /адрес/ о признании незаконными бездействий, обязании заключить договор купли – продажи комнат в коммунальной квартире удовлетворить частично.

Признать незаконным бездействие администрации городского округа /адрес/, выразившееся в уклонении от заключения с ФИО1, ФИО2 договора купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/.

Обязать администрацию городского округа /адрес/ заключить с ФИО1, ФИО2 договор купли – продажи освободившихся комнат в коммунальной квартире, расположенной по адресу: /адрес/ а именно: комната /номер/, площадью 10,3 кв.м., рыночной стоимостью 889 000 рублей, комната /номер/, площадью 15,2 кв.м., рыночной стоимостью 1 286 000 рублей, комната /номер/, площадью 18,3 кв.м., рыночной стоимостью 1 481 000 рублей.

В иске о заключении договора купли – продажи комнат в предложенной истцами редакции – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья Т.М. Воронова

Мотивированное решение составлено 20 ноября 2025 года.

Судья Т.М. Воронова