Дело № 2а-769/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2017 года г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Драничниковой И.Н., в присутствии административного истца ФИО1, при секретаре Вдовенко Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Костромской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением, из которого следует, что 20.10.2014 года между ним и ООО ИСПО «Костромагорстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве. В срок до 16.12.2016 года застройщик был обязан передать ему квартиру по адресу 

<

адрес>. Обязанности по оплате им исполнены, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес 

<

адрес>. Объект долевого строительства был передан ему застройщиком 16.02.2017 года по акту под чистовую отделку. 29.03.2017 года истец обратился в Управление Росреестра с целью регистрации права собственности на квартиру, однако 17.04.2017 года им было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, 06.07.2017 года ему направлено уведомление об отказе в государственной регистрации права. Основанием отказа послужило отсутствие договора о передаче квартиры в собственность, с чем истец не согласен. Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрена передача объекта долевого строительства по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Акт от 16.02.2017 года данным требованиям соответствует. Незаконные действия ответчика препятствуют регистрации права собственности. На этом основании ФИО1 просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Костромской области от 06.07.2017 года об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, обязав ответчика провести государственную регистрацию права. 

Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, настаивая на их удовлетворении. Он пояснил, что после направления ему застройщкиом сообщения о готовности объекта к передаче, он приступил к принятию объекта, однако застройщик потребовал от него исполнения условий договора об оплате дополнительных услуг и оформлении правоотношений с управляющей организацией. Исполнить данные условия истец отказался, полагая их незаконными. После этого был составлен акт о передаче квартиры под чистовую отделку, который и является документом о передаче квартиры в собственность. 

Административный ответчик Управление Росреестра по Костромской области просил о рассмотрении дела в отсутствии его представителя. Как указано в направленном в суд отзыве, действия регистрирующего органа соответствуют закону и не нарушают прав заявителя, а заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

Заинтересованное лицо ООО ИСПО «Костромагорстрой», будучи извещенным надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило. 

Выслушав административного истца, исследовав материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующему.

Как указано в ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно положениям ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. 

В силу ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как следует из положений ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства, необходимо представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости"). 

В соответствии со ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Как установлено ст. 62 КАС РФ, обязанность доказывания законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. 

Из материалов дела следует, что 20.10.2014 года между ООО ИСПО «Костромагорстрой» и ФИО1 был заключен договор № НГ-5-52 долевого участия в строительстве квартиры в многоквартирном доме. Застройщик взял на себя обязательство возвести многоквартирный дом и в срок до 31.12.2016 года передать квартиру участнику долевого строительства. 30.12.2016 года застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. 16.02.2017 года ООО ИСПО «Костромагорстрой» и ФИО1 подписали Акт передачи квартиры под чистовую отделку. 

С целью регистрации права собственности на квартиру, истец обратился в Управление Росреестра по Костромской области с соответствующим заявлением и пакетом документов, включая указанный выше акт. 06.04.2017 года ФИО1 было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в котором указано на то, что не представлен документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства. В связи с не устранением указанной причины 06.07.2017 года Управление Росреестра по Костромской области отказало ФИО1 в государственной регистрации права собственности.

Из текста договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома следует, что порядок расчетов предусматривает оплату стоимости квартиры в размере 2 031 480 руб. в срок до 30.10.2014 года, в то время, как окончательные взаиморасчеты будут произведены сторонами после окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. В указанную выше стоимость квартиры не входят расходы по оплате услуг по подготовке документации, обеспечения юридического сопровождения, учету финансирования, оказанию содействия в передаче дома на обслуживание управляющей организации, стоимостью 10 000 руб. (п. 5.4). В обязанностях застройщика значится подготовка, проверка и передача участнику долевого строительства документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру, на возмездной основе (п. 6.6). Как следует из п. 7.1, 8.2, 11.4 договора, передача объекта осуществляется по договору передачи квартиры в собственность. В п. 7.3 договора указано на то, что участник не имеет права без согласия застройщика изменять планировку и выполнять внутренние специальные работы в квартире до момента получения документов о передаче квартиры в собственность. 

Акт о передаче квартиры под чистовую отделку не имеет номера, не содержит сведений о стоимости квартиры, и ее оплате. В акте не указано на предоставление жилого помещения для заселения, на обязанность собственника оформить правоотношения с управляющей организацией. В нем нет сведений об отсутствии претензий, о гарантийном сроке на объект и инженерно-технологическое оборудование, о полном исполнении сторонами всех обязательств по договору долевого участия в строительстве, проведении окончательных взаиморасчетов. В п. 4 акта передачи квартиры под чистовую отделку отражено, что участник долевого строительства не вправе производить в квартире перепланировку, переносить газовое оборудование, использовать материалы, уменьшающие внутреннюю площадь квартиры. Как следует из содержания п. 11 акта, застройщик имеет право запретить участнику долевого строительства производить отделку помещения до передачи квартиры в собственность. В акте передачи квартиры под чистовую отделку прямо указано на передачу помещения именно под чистовую отделку, на то, что в собственность участника долевого строительства квартира будет передана в последующем (п.1, 2). 

Учитывая содержание приведенных выше документов, суд не находит оснований не согласиться с выводом Управления Росреестра по Костромской области о том, что подписанный сторонами 16.02.2017 года Акт не является документом о передаче объекта долевого строительства в собственность, и законностью дальнейших действий регистрирующего органа. 

Из текстов договора долевого участия и акта передачи квартиры под чистовую отделку следует вывод о том, что на основании акта, истцу предоставлен доступ в жилое помещение с ограничением в ряде действий и с последующим оформлением документа о передаче квартиры в собственность. В судебном заседании истец пояснил, что между ним и застройщиком имеется спор по вопросу необходимости исполнения им обязательств, предусмотренных договором долевого участия обязательств. Часть обязательств он не исполнил, полагая ряд условий договора долевого участия незаконными. Споры между застройщиком и участником долевого строительства о возникновении у последнего права собственности на возведенный объект, подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства. 

При установленных в процессе рассмотрения дела обстоятельствах, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Костромской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию, отказать. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его принятия в мотивированном виде. 

Судья И.Н. Драничникова