Дело №3а-43/2024

УИД 48OS0000-01-2024-000034-17

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2024 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.,

при секретаре Логунове И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 25.12.2023 года № ОРС-48/2023/000209 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости

установил:

ФИО1 обратился в Липецкий областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525, 6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 26.09.2023 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеуказанного нежилого здания, не согласен с его кадастровой стоимостью, определенной по состоянию на 01.01.2021 года, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество. В подтверждение заявленной рыночной стоимости представлен отчет об оценке рыночной стоимости № В-230912/H от 24.11.2023 года, выполненный ООО «АКГ «ИнвестОценка».

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равной его рыночной стоимости 8124 400 руб., определенной по состоянию на 26 сентября 2023 года в отчете об оценке рыночной стоимости № В-230912/H от 24.11.2023 года, выполненном ООО «АКГ «ИнвестОценка».

Определением суда от 1 апреля 2024 года производство по административному делу было приостановлено для проведения судебной оценочной экспертизы с целью проверки соответствия отчета об оценке № В-230912/H от 24.11.2023 года, выполненного ООО «АКГ «ИнвестОценка», требованиям Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, а в случае отсутствия такового – для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу ФИО1, по состоянию на 26.09.2023 г. Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту Союза судэкспертов «Ника» ФИО4

В письменном заявлении представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 48:17:0320272:66, площадью 525,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, определенном в заключении эксперта Союза судэкспертов «Ника» № 01/05/24 от 08.05.2024 г. с учетом уточнений эксперта ФИО4 от 07.06.2024 г. в размере 11776 900 руб. Заключение эксперта не оспаривала.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.12.2023 года № ОРС-48/2023/000209 возражала, полагая его законным и обоснованным. Установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной по заключению эксперта Союза судэкспертов «Ника» № 01/05/24 от 08.05.2024 г. с учетом уточнений эксперта ФИО4 отнесла на усмотрение суда. Заключение эксперта в судебном заседании не оспаривала.

Административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2, представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области и администрации сельского поселения Хлевенский сельсовет Хлевенского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ). 

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 03.12.2015 г., свидетельства о праве собственности № от 16.12.2015 года в собственности административного истца находится нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 525,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021 г. №121, по состоянию на 01.01.2021 г. составляла 13016 478, 74 руб. (л.д. 45, 232-234 Т.1) и применялась с 01.01.2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.11.2023 года (л.д. 45 Т.1). Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 28-Н от 08.11.2023 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Липецкой области» кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена в размере 8038200, 53 руб. по состоянию на 01.01.2023 г. (л.д. 205-206 Т.2) и применяется с 01.01.2024 г. (л.д. 153-155 Т.2).

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания в период с 01.01.2021 г. по 31.12.2022 г. завышенной, административный истец 28.11.2023 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № В-230912/H от 24.11.2023 года, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.12.2023 года № ОРС-48/2023/000209 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № В-230912/H от 24.11.2023 года, а именно: нарушены требования п.11в ФСО №7, объем исследования анализа фактических данных рынка объекта оценки о ценах предложений, выставленных на продажу, представленный в отчете об оценке, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка оцениваемого объекта, а также о диапазоне цен и выборе аналогов для расчета; нарушены требования п.22б ФСО №7, в рамках сравнительного подхода необоснованно используется несопоставимый с объектом оценки по сегменту объект-аналог №2; нарушен пп.1 п.2 ФСО VI, отсутствует существенное обоснование использования в расчете предельного значения коэффициента капитализации.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 01.04.2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Союза судэкспертов «Ника» ФИО4

В соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом Союза судэкспертов «Ника» ФИО4 от 08.05.2024 года №01/05/24, отчет ООО «АКГ «ИнвестОценка» № В-230912/H от 24.11.2023 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 26.09.2023 года, подготовленный оценщиком ФИО6, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 26.09.2023 года определена в размере 10845 600 рублей. Позднее экспертом Союза судэкспертов «Ника» ФИО4 было направлено в Липецкий областной суд дополнение к заключению эксперта в связи с выявленными техническими опечатками, с учетом которого итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости на спорный период составила 11776900 руб.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости от 24.11.2023 года № В-230912/H, выполненный независимым оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО6 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной оценочной экспертизы эксперта Союза судэкспертов «Ника» ФИО4, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения эксперта Союза судэкспертов «Ника» ФИО4 от 08.05.2024 года №01/05/24 при расчете рыночной стоимости оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода в качестве аналога №2 Оценщик использует объект недвижимости, фактически представляющий собой жилой дом, а не объект коммерческого назначения, как это указано в объявлении. Использование в качестве аналога объекта недвижимости, относящегося к сегменту рынка, отличному от сегмента рынка к которому относится оцениваемый объект, приводит к существенному искажению итогового значения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода оценщиком в качестве ставки капитализации принимается максимальное значение из расширенного интервала. При этом, существенных объяснений применения максимального значения ставки капитализации, не представлено. Использование максимального значения ставки капитализации из расширенного интервала привело к существенному занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта, полученной в рамках доходного подхода.

Как указано на стр.86 Отчета об оценке рыночной стоимости от 24.11.2023 года №В-230912/Н: «В расчет Оценщиком приняты следующие корректировки, отражающие влияние основных ценообразующих факторов, определяющих стоимость объекта коммерческой недвижимости: 

Корректировки первой группы: передаваемые имущественные права (в том числе наличие обременений и ограничений); условия финансирования сделки; дата предложения/сделки (изменение цен на оцениваемый объект с даты заключения сделки с аналогом до даты оценки); возможность торга;

Корректировки второй группы: местоположение (в том числе статус населенного пункта, расположение относительно районов города); расположение относительно красной линии; тип объекта недвижимости и его функциональное назначение; общая площадь объекта; физическое состояние;

уровень отделки.

Однако, при расчете оцениваемого объекта недвижимости Оценщик в качестве корректировки на месторасположение учитывает лишь статус населенного пункта. При этом, корректировка на местоположение, учитывающего расположение относительно районов города в Отчете об оценке рыночной стоимости от 24.11.2023года №В-230912/Н Оценщиком не рассматривается.

Таким образом, эксперт приходит к выводу, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 24.11.2023 года №В-230912/Н, выполненного оценщиком ООО «АГК «ИнвестОценка» ФИО6 были нарушены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, в том числе были выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной. Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.12.2023 года № ОРС-48/2023/000209 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

В соответствии с заключением эксперта от 08.05.2024 года №01/05/24, выполненным экспертом Союза судэкспертов «Ника» ФИО4, и её дополнением к исследовательской части заключения от 07.06.2024 г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525, 6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 26.09.2023 года составляет 11776900 рублей.

Суд проверяет заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Анализируя заключение эксперта Союза судэкспертов «Ника» ФИО4 от 08.05.2024 года №01/05/24 с учетом дополнений к исследовательской части от 07.06.2024 года, суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, инвентаризационного дела.

Экспертом для определения рыночной стоимости нежилого здания были применены сравнительный и доходный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно п. п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО №V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО №7 утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

Согласно пункту 11 ФСО №5 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов). Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В настоящем исследовании с учетом состояния и типа исследуемого объекта, при использовании доходного подхода, рыночная стоимость помещений определена с применением метода прямой капитализации.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы от 08.05.2024 года №01/05/24 и дополнений к исследовательской части заключения не имеется, учитывая, что данным заключением с учетом дополнения к заключению подтвержден размер рыночной стоимость спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26.09.2023 года – 11776 900 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 28.11.2023 года.

Поскольку в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № Приказом УИЗО ЛО № 28-Н от 08.11.2023 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Липецкой области» была определена новая кадастровая стоимость в размере 8 038 200,53 рублей, которая применяется с 01.01.2024 года, в резолютивной части решения суда подлежит указанию период действия определенной судом кадастровой стоимости. 

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего. 

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 рублей в пользу Союза судэкспертов «Ника» суд исходит из следующего. 

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.12.2023 года № ОРС-48/2023/000209, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного, с ФИО1 в пользу Союза судэкспертов «Ника» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 65000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 25.12.2023 года № ОРС-48/2023/000209 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 525,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26.09.2023 года – 11776 900 рублей (одиннадцать миллионов семьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей, период действия которой определить до 31.12.2023 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 48:17:0320272:66.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 28.11.2023 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Союза судэкспертов «Ника» оплату за проведение судебной экспертизы - 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной 

форме принято 19.06.2024 года.