Дело № 2-1632/2025 

УИД 50RS0026-01-2024-022544-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2025 года г. Люберцы Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Никитенко Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шолтояну А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительным пункта договора купли-продажи, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (далее – ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ»). 

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> р.

<

адрес> мкр. Птицефабрика, 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры № 0566-2-104/2023НТ от 23.10.2023, заключенного с ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ». Стоимость по договору составила 5 122 950 рублей и была оплачена покупателем полностью. После передачи ФИО1 квартиры ей были выявлены строительные недостатки. В результате проведенной по инициативе истца строительной экспертизы стоимость ремонтных работ по смете составила 379 943 рубля 14 копеек. 29.10.2024 в целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без ответа. 

В результате проведения судебной экспертизы ответчик 29.01.2025 исполнил обязательства в части возмещения расходов на устранение недостатков в сумме 227 712 рублей 70 копеек, в связи с чем требования в данной части истцом не поддерживаются.

На основании изложенного, истец, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 1% за период с 09.11.2024 по 29.01.2025 в размере 186 724 рублей 41 копейки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, расходы на составление досудебной экспертизы в размере 85 000 рублей, расходы на оказание юридических услуг в размере 60 000 рублей, нотариальные расходы в размере 1 900 рублей, почтовые расходы в размере 2 042 рублей 29 копеек, признать недействительным п. 1.6 договора № 0566-2-104/2023НТ купли-продажи от 23.10.2023.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ» своего представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил возражения на исковое заявление, просил решение суда в части взыскания расходов на устранение недостатков квартиры считать исполненным, во взыскании неустойки и штрафа отказать, в случае удовлетворения требований о взыскании штрафа и неустойки снизить их размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ, снизить размер компенсации морального вреда, во взыскании расходов на изготовление досудебного заключения отказать, в случае удовлетворения – расходы распределить пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

Аналогичные требования содержатся в пп.1 и 2 ст. 4 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Аналогичные права покупателя предусмотрены ст. 18 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 477 ГК РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие (п. 3 ст. 477 ГК РФ).

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что 23.10.2023 между ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № 0566-2-104/2023НТ.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора 1-комнатную 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> р.

<

адрес> мкр. Птицефабрика, 

<

адрес>. 

Квартира принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.2 договора). 

Цена договора согласована сторонами в п. 2.1 договора и составляет 5 122 950 рублей. Истцом обязательства по оплате цены договора выполнены в полном объеме, что не опровергается ответчиком.

Согласно п. 1.6 договора гарантийный срок на квартиру, включая технологическое и инженерное оборудование, составляет 2 года со дня передачи квартиры покупателю по акту приема-передачи. Гарантийный срок на работы по отделке составляет 6 месяцев с момента передачи квартиры покупателю. 

Квартира передана истцу по акту приема-передачи 01.11.2023.

После приобретения квартиры истцом были выявлены недостатки, в связи с чем по инициативе истца была проведена независимая экспертиза качества выполненной внутренней отделки квартиры.

Согласно заключению № ШИФР Э.ИВ.2016.10-2024, составленному ООО «ЮС ГРУПП», стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 379 943 рубля 14 копеек. 

29.10.2024 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о выплате денежных средств на восстановительный ремонт квартиры. Согласно отслеживанию почтового отправления с трек-номером № претензия ответчиком получена 12.11.2024, однако, оставлена без удовлетворения.

По ходатайству ответчика, не согласившегося с предъявленными требованиями в части взыскания стоимости расходов для устранения недостатков, определением Люберецкого городского суда Московской области от 11.12.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО НЭОК «РЕО групп», согласно выводам которого, изложенным в заключении эксперта № Э-2-17610/2024 от 24.12.2024, в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> р.

<

адрес> мкр. Птицефабрика, 

<

адрес>, выявлены недостатки, возникшие в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком. 

Эксперт отмечает, что выявленные следы естественного износа и эксплуатации не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения. На момент проведения осмотра квартиры экспертом не было выявлено изменений первоначальной отделки истцом и/или третьими лицами. 

Стоимость строительных работ и материалов для устранения выявленных строительных недостатков (дефектов) в соответствии с действующей документацией в области строительства составляет 227 712 рублей 70 копеек, их них: материалы: 27 412 рублей 91 копейка, работы: 200 299 рублей 79 копеек. 

Суд принимает заключение, выполненное ООО НЭОК «РЕО групп», в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключение содержит подробное описание проведенного исследования со ссылками на специальную литературу, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства. Заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств в опровержение факта наличия указанных недостатков в квартире истца и того факта, что недостатки в переданной истцу квартире возникли в период ее эксплуатации, не представил.

В соответствии со ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности. В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором. Гарантийный срок товара, а также срок его службы исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором. 

В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу (изготовителю) требования, предусмотренные статьей 18 настоящего Закона, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 5 ст. 19).

Применительно к рассматриваемому спору, суд приходит к выводу о том, что в силу п. 3 ст. 477 ГК РФ и ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» ФИО1, как покупатель квартиры, вправе предъявить требования в отношении ее недостатков в пределах двух лет со дня передачи квартиры, т.е. с 01.11.2023. 

Таким образом, учитывая, что недостатки в переданной квартире истцом обнаружены и требования к продавцу предъявлены в пределах гарантийного срока, истец имеет право на возмещение расходов на устранение выявленных недостатков в размере, определенном судебной экспертизой, в сумме 227 712 рублей 70 копеек.

Вместе с тем, ответчик по результатам проведения судебной экспертизы добровольно перечислил на счет истца стоимость расходов на устранение недостатков квартиры в размере 227 712 рублей 70 копеек, что подтверждено платежным поручением № 91 от 29.01.2025, в связи с чем истец исковые требования в части возмещения расходов на устранение недостатков не поддерживает. 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 22 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» требования потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п. 1 ст. 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Согласно расчету, предоставленному истцом, неустойка за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 09.11.2024 по 29.01.2025 составила 186 724 рублей 41 копейку, из расчета: 227 712,70 х 82 х 1%. 

Альтернативный расчет неустойки ответчиком не представлен.

Суд отклоняет расчет истца, поскольку им неверно определено начало начисления неустойки. Требования, изложенные в досудебной претензии от 29.10.2024 по правилам ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом ее получения ответчиком 12.11.2024, подлежали исполнению в добровольном порядке не позднее 22.11.2024 включительно.

Следовательно, неустойка за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков подлежит начислению за период с 23.11.2024 по 29.01.2025 (дату исполнения обязательства ответчиком).

Сумма неустойки за указанный период составит 154 844 рубля 64 копейки, исходя из расчета: 227 712,70 х 68 х 1%.

Доводы представителя ответчика, изложенные в возражениях о том, что положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» распространяются на договоры купли-продажи, заключенные впервые, где стороной договора является застройщик, основаны на неверном понимании и толковании норм действующего законодательства, в связи с чем отклоняются судом. 

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В данном случае, между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик, будучи продавцом, продал принадлежащую ему квартиру. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости сторонами не заключался, исковые требования предъявлены к ответчику, как к продавцу связи с неисполнением им обязательств по устранению недостатков квартиры в пределах гарантийного срока.

Таким образом, оснований для применения моратория по доводам ответчика не имеется.

Вместе с тем, суд, определяя ко взысканию размер неустойки, принимает во внимание ходатайство представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 г. № 263-О право и обязанность снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон прямо не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При исследовании вопроса исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера неустойки с учетом степени выполнения ответчиком своих обязательств, суд учитывает компенсационную природу неустойки, объем и характер нарушения обязательства, период просрочки, требования разумности и справедливости, позволяющие, с одной стороны, применить меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а с другой стороны, не допустить неосновательного обогащения истца, приходит к выводу, что определенный судом к взысканию размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании ст. 333 ГК РФ полагает необходимым уменьшить размер неустойки до 100 000 рублей. Данный размер неустойки, по мнению суда, в наибольшей степени отвечает принципам разумности, справедливости и соразмерности нарушения обязательств.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу нашел подтверждение факт нарушения со стороны ответчика прав истца, как потребителя, учитывая характер нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

В соответствии п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, выплата истцу суммы расходов на устранение недостатков произведена ответчиком во время рассмотрения дела в суде, а потому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, что составляет 337 712 рублей 70 копеек (227 712 рублей 70 копеек (стоимость расходов на устранение недостатков в квартире) + 100 000 рублей (неустойка) + 10 000 руб. (компенсация морального вреда) х50%).

Суд, учитывая взысканные судом денежные суммы, компенсационную природу штрафа, принцип соразмерности взыскиваемых сумм объему и характеру нарушения, приходит к выводу, что штраф подлежит снижению на основании положений ст. 333 ГК РФ до 100 000 рублей 00 копеек ввиду его несоразмерности.

Заявленные истцом исковые требования о признании недействительным п. 1.6 договора купли-продажи № 0566-2-104/2023НТ от 23.10.2023, устанавливающего гарантийный срок на квартиру, включая технологическое и инженерное оборудование, 2 года со дня передачи квартиры покупателю по акту приема-передачи, гарантийный срок на работы по отделке - 6 месяцев с момента передачи квартиры покупателю, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

На основании с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. 

Из содержания п. 1 ст. 166 ГК РФ следует, что ничтожная сделка является недействительной независимо от такого признания. 

Исходя из содержания указанных норм права, недействительность ничтожной сделки не поставлена в зависимость от признания ее недействительной судом, то есть факт недействительности ничтожной сделки судом только констатируется в качестве обстоятельства, имеющего значение для конкретного дела.

С учетом того, что иск принят к производству судом и рассмотрен по существу, оснований указания в резолютивной части решения суда о признании недействительным п. 1.6 договора купли-продажи квартиры № 0566-2-104/2023НТ от 23.10.2023 не имеется, поскольку данным пунктом договора права истца в данном случае не нарушены. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости, так как были понесены стороной для обоснования своих требований к ответчику. 

Истец оплатила услуги за проведение досудебного исследования на основании договора № 18/10/24/1 от 18.10.2024, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2 от 18.10.2024 на сумму 85 000 рублей.

Принимая во внимание, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, расходы истца, понесенные в связи с составлением ООО «ЮС ГРУПП» заключения № ШИФР Э.ИВ.2016.10-2024, подлежат возмещению ответчиком ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ» в сумме 85 000 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату юридических услуг в размере 60 000 рублей, в подтверждение несения которых представлены договор на оказание юридических услуг от 25.09.2024 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 6 от 25.09.2024. 

Принимая во внимание сложность дела, время, которое необходимо затратить на подготовку материалов квалифицированному специалисту, учитывая принципы разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей. Требования истца в данной части в большем размере удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Представленная в материалы дела доверенность указанным требованиям отвечает, в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы, понесенные на составление нотариальной доверенности в размере 1 900 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 2 042 рублей 29 копеек, поскольку указанные расходы документально подтверждены и согласуются с предметом спора.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством.

Суд взыскивает с ответчика ООО «СЗ «РЕАЛИНВЕСТ» в доход бюджета городского округа Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 10 692 рублей 82 копеек.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительным пункта договора купли-продажи, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №) неустойку за период с 23.11.2024 по 29.01.2025 в размере 100 000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 100 000 рублей 00 копеек, расходы на проведение досудебного исследования в размере 85 000 рублей 00 копеек, расходы на оказание юридических услуг в размере 30 000 рублей, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 1 900 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 2 042 рублей 29 копеек.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату юридических услуг в большем размере, в части признания недействительным пункта договора купли-продажи - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «РЕАЛИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>) в доход бюджета городского округа Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 10 692 рублей 82 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.02.2025 года.

Судья Е.А. Никитенко