Дело №2-1762/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Пенза «12» ноября 2018 года

Железнодорожный районный суд г.Пензы в составе:

председательствующего судьи Титовой Н.С.,

при секретаре Кузнецовой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о снятии обременения ипотеки в силу закона, -

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что 16 августа 2011 года между продавцом Т.Р.А. и покупателями ФИО2, ФИО6, ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец продал, а покупатели за 1 270 000 руб. приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №. 

Авансовый платеж между сторонами производился наличными в размере 904 301 руб. 60 коп., что подтверждается распиской в передаче-получении денежных средств к договору купли-продажи жилого помещения от 16.08.2011. Оставшаяся часть суммы в размере 365 698 руб. 40 коп. поступила на лицевой счет №, открытый на имя Т.Р.А. в дополнительном офисе №11 Пензенского ОСБ №8624 Сбербанка России из средств материнского капитала покупателей, что подтверждается платежным поручением № от 01.11.2011. 

28 апреля 2018 года они обратились в Управление Росреестра по Пензенской области по вопросу снятия обременения с жилого помещения по адресу: 

<

адрес> в силу ипотеки. Однако в снятии обременения им было отказано. 

25 марта 2014 года продавец Т.Р.А. умерла, о чем имеется справка о смерти. В соответствии со ст.21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. Ипотека прекращается на основании заявления о снятии обременения с объектов недвижимого имущества, подаваемого в Управление Росреестра. Заявление подают две стороны: залогодатель и залогодержатель. В случае, если залогодатель умер, ипотека погашается на основании решения суда.

На основании изложенного просят суд снять ипотеку в силу закона с жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 11.10.2018 по делу произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра по Пензенской области на надлежащих ответчиков - ФИО4 и ФИО5 (наследников умершей Т.Р.А.) 

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, просил суд их удовлетворить, пояснив по обстоятельствам, изложенным в иске.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании ответчик ФИО5 с учетом того, что истцами перед её матерью Т.Р.А. обязательства по оплате квартиры были исполнены в полном объеме, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п.1 ст.4 и п.4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего на период заключения договора купли-продажи и возникновения залога, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным п.4 ст.25.7 настоящего Федерального закона.

В силу п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.52 Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 августа 2011 года между Т.Р.А. (продавец) и ФИО2, ФИО6, ФИО1, ФИО3 (покупатели) был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец продал, а покупатели приобрели в общую долевую собственность однокомнатную квартиру общей площадью 31,1 кв.м., в том числе жилой - 17,2 кв.м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. (л.д.8-11)

Согласно п.1.3 данного договора квартира приобретена у продавца за 1 270 000 руб. Авансовый платеж между сторонами производится наличными в размере 904 301 руб. 60 коп. после подписания договора. Оставшаяся сумма в размере 365 698 руб. 40 коп. должна быть перечислена продавцу Т.Р.А. на её лицевой счет, открытый в банке, из средств материнского капитала покупателей. 

Право общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области в установленном законом порядке на ФИО2 (доля в праве 97/100), ФИО6 (1/100 доли), ФИО1 (1/100 доли) и ФИО3 (1/100 доли), с обременением права в виде ипотеки в силу закона. 

Судом также установлено, что истцы свои обязательства по оплате квартиры по договору купли-продажи жилого помещения от 16.08.2011 исполнили в полном объеме, что подтверждается распиской от 16.08.2011 на сумму 904 301 руб. 60 коп. (л.д.12) и платежным поручением № от 01.11.2011 о перечислении средств материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий в размере 365 698 руб. 40 коп. на банковский счет Т.Р.А. (л.д.17)

Данные обстоятельства стороной ответчиков не оспаривались.

Поскольку истцами задолженность по договору купли-продажи квартиры перед продавцом полностью погашена, необходимость в обременении отпала. 

В 2018 году истцы обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о прекращении ипотеки с принадлежащей им квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Уведомлением Управления Росреестра по Пензенской области от 28.04.2018 истцам в прекращении ипотеки отказано по причине того, что ими не представлены необходимые для этого документы.

Из материалов дела также следует, что 25 марта 2014 года Т.Р.А. умерла, что подтверждается копией справки о смерти № от 23.01.2018. (л.д. 18)

Таким образом, обращение в регистрирующий орган с совместным заявлением залогодержателя и залогодателя для прекращения ипотеки в настоящее время не представляется возможным. 

Учитывая приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что надлежащее исполнение истцами договора купли-продажи жилого помещения от 16.08.2011 прекращает залоговое обязательство, установленное в силу закона, сохранение в ЕГРП записи об обременении имущества нарушает права истцов как залогодателей, поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд -

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о снятии обременения ипотеки в силу закона - удовлетворить.

Прекратить ипотеку в силу закона на жилое помещение - квартиру, состоящую из одной жилой комнаты, назначение: жилое, общей площадью 31,1 кв.м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество регистрационную запись об ипотеке в силу закона в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено «19» ноября 2018 года.

Судья - Титова Н.С.