Дело № 2-2478/2025

УИД 27RS0003-01-2025-002540-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

17 июля 2025 года г. Хабаровск

Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Нелюбиной В.В., 

при ведении протокола секретарем Андреенковым Д.О., 

с участием прокурора отдела прокуратуры Хабаровского края – Сосновской Я.А., представителя администрации г. Хабаровска в лице ДМС – ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, представителя ФИО3 – ФИО4 по доверенности серии №, представителя ООО «СЗ СК+ Девелопмент» - Хворост Ю.Е. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ДАСиЗ администрации 

<

адрес> – ФИО6 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Первого заместителя прокурора Хабаровского края к администрации г. Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности, ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК +Девелопмент» о признании договоров купли-продажи земельного участка и административного здания недействительными, применении последствий недействительности сделок, 

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Хабаровского края обратился в суд с иском к администрации г. Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности, ФИО3, ООО «СЗ СК +Девелопмент» о признании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 138 кв.м, заключенного между департаментом муниципальной собственности и ФИО1; от ДД.ММ.ГГГГ административного здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 135,6 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 138 кв., заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в части купли продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок в виде возложения обязанности на ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» возвратить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 138 кв; возложения обязанности на ФИО1 возвратить ДМС администрации 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 138 кв, возвратить ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» денежные средства в сумме 3 450 678, 20 руб.; возложения обязанности на ДМС администрации 

<

адрес> возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 3 450 678, 20 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ДМС администрации 

<

адрес> и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4138 кв.м, для использования под нежилое административное здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 135,6 кв.м, принадлежавшего ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ. По заявлению ФИО5, поданному в департамент на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, между указанным лицом и департаментом заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № продан без торгов ФИО1 под нежилое административное здание в собственность за плату в размере 3 450 678, 20 руб. Оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанные земельный участок и нежилое административное здание проданы обществу по цене 13 350 678,2 руб., стоимость земельного участка по которому составила 3 450 678, 20 руб. Прокурор, обосновывая иск, ссылается на то, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества. В соответствии с положениями Решения Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>» земельный участок с кадастровым номером № расположен в функциональной зоне К-2, максимальный процент застройки в границах которой, на момент заключения договора купли-продажи, составлял 60. Учитывая процент застройки площадь земельного участка, подлежащая предоставлению в собственность ФИО1 под размещение нежилого объекта, составляет 226 кв.м. Минимальная предельная площадь земельного участка в зоне К-2 составляет 400 кв. м. Вместе с тем, департаментом при рассмотрении заявления ФИО1 не учтена возможность формирования самостоятельного земельного участка площадью 400 кв. м и предоставления его ФИО1 для использования под имеющийся у него нежилой объект. При подаче заявления ФИО1 мотивированного обоснования необходимости использования оставшейся площади земельного участка в размере 3 738 кв. м (4 138-400) не приведено. В ранее заключенном договоре аренды земельного участка также не приведено обоснование площади земельного участка возможного к предоставлению. Приобретение ФИО1 земельного участка, площадь которого более нем в 30 раз превышает площадь здания, расположенного на нем, направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков с торгов, что не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «

<

адрес>». Учитывая изложенное, прокурор полагает, что договор купли-продажи земельного участка, площадью 4 138 кв. м., под объектами недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между городским округом «

<

адрес>» в лице департамента муниципальной собственности администрации 

<

адрес> и ФИО1 является ничтожным. Договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между ФИО1 и ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» ДД.ММ.ГГГГ, также является недействительным как основанный на ничтожной сделке.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ДАСиЗ администрации 

<

адрес>.

В судебном заседании прокурор отдела прокуратуры Хабаровского края – Сосновская Я.А. поддержала исковые требования по доводам, изложенным в иске. Просила суд требования удовлетворить, поскольку ФИО3 при подаче заявления, как лицо, претендующее на предоставление земельного участка, не доказал, что земельный участок заявленной площади, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, необходим в площади превышающей объект недвижимости для его эксплуатации. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, поэтому прокурором заявлен настоящий иск.

Представитель администрации г. Хабаровска в лице ДМС – ФИО2, участвующая в судебном заседании по доверенности, возражала относительно доводов иска. Представила суду письменный отзыв на иск, просила в требованиях отказать. Пояснила, что расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, п. 2 постановления 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности 

<

адрес>, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории 

<

адрес>, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 3 450 678,20 руб. В связи с этим доводы прокурора о продаже земельного участка по льготной цене несостоятельны, поскольку опровергаются фактическими обстоятельствами. Прокурором неверно определена территориальная зона (К-2), в которой расположен земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>», утвержденным решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №) земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне смешанной жилой застройки Ж-3, в которой имеется основной вид разрешенного использования земельного участка «Деловое управление», код 4.1 по классификатору Видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412. Также в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 40% (процентов). Ограничения по минимальному проценту застройки отсутствуют (не установлены). Правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры земельных участков. В территориальной зоне Ж-3 земельный участок может составлять от 400 кв.м (минимум) до 120000 кв.м (максимум). Территория, в границах которой расположен земельный участок, обеспечена документацией по планировке территорий - проектом межевания, утвержденным постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно экспликации к чертежу межевания, существующая площадь земельного участка с кадастровым номером № соответствует площади земельного участка по проекту межевания и равна 4138 кв.м. На земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое одноэтажное здание площадью 135,6 кв.м 1975 года постройки. Указала на то, что имеется заключение кадастрового инженера ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток» по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером № (обоснование площади земельного участка, предоставляемого для эксплуатации объекта капитального строительства), которое принято во внимание при заключении оспариваемой сделки.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя суд. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 участвующая в судебном заседании по доверенности, возражала относительно доводов искового заявления и просил в иске отказать. Пояснила суду, что несоответствие площади земельного участка площади объекта капитального строительства в качестве основания для отказа в его предоставлении в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. В соответствии с градостроительным планом № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка установлен градостроительный регламент. При этом установлены предельные значения площадей - от 400 до 120 000 м2. В нарушение этих норм в исковом заявлении предлагается предоставить ответчику 226 кв.м. Земельный участок с такой площадью даже не подлежит постановке на ГКУ. Как следует из искового заявления, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет уполномоченным органом ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования - зона смешанной жилой застройки, площадью 4 138 кв.м. Спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ на праве аренды именно с указанными характеристиками. Содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о земельном участке никем не оспаривались и в силу закона признаются достоверными. Предоставление ФИО1 в собственность сформированного земельного участка с указанным видом разрешенного использования и площадью 4 138 кв.м, соответствует градостроительному регламенту, и не противоречит действующему правовому регулированию.

Представитель ООО «СЗ СК+ Девелопмент» - Хворост Ю.Е. участвующая в судебном заседании по доверенности, возражала относительно доводов иска, просила в требованиях отказать, представила суду письменные возражения относительно доводов иска. Пояснила суду, что прокурором пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям. Общество является добросовестным приобретателем и приобрело земельный участок и здание на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 На момент совершения сделки право собственности ФИО1 на земельный участок и здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Информация о наличии ограничений и обременений на указанные объекты недвижимости отсутствовала согласно сведениям ЕГРН. При этом ФИО1 приобрел право собственности на земельный участок у городского округа «Город Хабаровск» в лице ДМС администрации города Хабаровска на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Кроме этого, орган местного самоуправления при заключении договора купли- продажи с ФИО1 выступал не только как сторона по гражданско-правовой сделки, но и как уполномоченный в соответствии с Земельным кодексом РФ орган публичной власти, осуществляющий проверку законности и обоснованности предоставления земельного участка в собственность, в соответствии с установленными Земельным кодексом РФ процедурой предоставления земельных участков публичной собственности, перечнем необходимых для предоставления земельных участков документов, предъявляемых заявителями, основаниями для отказа органом в предоставлении земельного участка. Таким образом, приобретая земельный участок у ФИО1, который приобрел его у органа публичной власти, наделенного полномочиями по проверке оснований для отказа в предоставлении земельного участка, то есть правомерность приобретения права заявителем на земельный участок без торгов, Общество также не могло предполагать незаконность предоставления органом местного самоуправления земельного участка ФИО1, и в связи с этим возможность отсутствия права у ФИО1 на земельный участок. Кроме этого, прокурором не учитывается, что ранее в 2016 году на основании постановления администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № предварительно согласовано предоставление земельного участка под здание и границы земельного участка, поставленного на кадастровый учет, были уточнены, то есть определено фактическое использование участка под здание на основании кадастровых работ и внесены соответствующие изменения органом регистрации прав в кадастровый учет объекта, посредством внесения сведений в Единый государственный реестр прав. При этом границы земельного участка уточнялись именно под существующее здание (не под строительство). Договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка не может являться ничтожной сделкой, так как заключение указанного договора не нарушает публичные интересы или интересы третьих лиц.

Представитель ДАСиЗ администрации г. Хабаровска – ФИО6, участвующая в судебном заседании по доверенности, возражала относительно доводов иска, поддержала позицию, приведенную представителем администрации г. Хабаровска в лице ДМС, просила в требованиях отказать. Представила суду письменные возражения относительно доводов иска и полагала, что довод о нарушении публичного интереса носит предположительный характер. Единственным доводом прокурора о незаконности предоставления спорного земельного участка является его предоставление, по мнению прокурора, в размере площади свыше, чем необходимо в соответствии с установленным ПЗЗ процентом застройки земельного участка под расположенные на нем объекты капитального строительства для их эксплуатации по потребности. Вместе с тем, полагает, что прокурор ошибочно связывает градостроительные требования к проценту застройки и потребность в площади земельного участка для эксплуатации объектов капитального строительства. Таким образом, довод прокурора о необходимости применения процента застройки для расчета площади земельного участка для его предоставления является ошибочным и необоснованным. Обращаясь с иском в суд об оспаривании сделки, прокурором должны быть доказаны обстоятельства и доводы незаконности, на которые он ссылается. Доказательств необоснованности представленной площади земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта капитального строительства прокурором не представлено.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, извещалось судом надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в суд не обеспечило. 

На основании положений ст. 167 ГПК РФ настоящее дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом уведомленного ответчика и третьего лица.

Заслушав в судебном заседании пояснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, оценив и исследовав письменные материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, ФИО3 на праве собственности принадлежало административное здание (запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №) с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 135,6 кв.м,

На основании заявления о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ вх. № между департаментом и ФИО3 заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 4138 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под административное здание. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подано заявление (вх. №) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК.

Между департаментом и ФИО3 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером № площадью 4138 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под нежилое административное здание.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № соглашением от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» заключен договор купли-продажи административного здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 135,6 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4 138 кв.

Решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № Правила землепользования и застройки в г. Хабаровске приведены в соответствие с генеральным планом. 

Согласно Правилам земельный участок с кадастровым номером № располагался в территориальной зоне смешанной жилой застройки Ж-3.

Как следует из действующих Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №) земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне смешанной жилой застройки Ж-3, в которой имеется основной вид разрешенного использования земельного участка «Деловое управление», код 4.1 по классификатору Видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №.

Прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, ссылался на то, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, площадью 4138 кв.м., под объемами недвижимого имущества 135,6 кв.м, заключенный между городским округом «

<

адрес>» в лице департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ФИО3 является ничтожным.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса (подпункт 6).

В силу пункта 1 статьи 39.20 указанного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов предусмотрен ст. 39.17 ЗК РФ. В соответствии с подп. 3 п. 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из названных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении настоящего спора, при заключении оспариваемой сделки органом муниципальной власти учтено, что ФИО3 является собственником с ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 135,6 кв.м, который расположен на земельном в испрашиваемой площади – 4138 кв.м.

Предыдущему собственнику административного здания ФИО7 администрацией 

<

адрес> (постановление администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №) предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка площадью 4562 кв.м с кадастровым номером № под административное здание, расположенного по 

<

адрес>. В результате выполнения кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, площадь спорного земельного участка стала меньше, чем предварительно согласованная - 4138 кв.м.

К заявлению о предварительном согласовании земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлено заключение кадастрового инженера ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток» по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером № (обоснование площади земельного участка, предоставляемого для эксплуатации объекта капитального строительства).

Согласно действующим Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №) земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне смешанной жилой застройки Ж-3, в которой имеется основной вид разрешенного использования земельного участка «Деловое управление», код 4.1 по классификатору Видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №.

Также в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 40% (процентов). Ограничения по минимальному проценту застройки отсутствуют (не установлены).

Правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры земельных участков. В территориальной зоне Ж-3 земельный участок может составлять от 400 кв.м (минимум) до 120000 кв.м (максимум).

Исходя из требований земельного и градостроительного законодательства, санитарных и строительных норм и правил, учитывая назначение и функциональное использование земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> А, нормативный размер земельного участка, необходимый для использования расположенного на нем объекта недвижимости по целевому назначению соответствует фактическому размеру земельного участка и составляет 4138 кв.м.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса РФ).

При этом собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен документально обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере.

Таким образом, определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка без проведения торгов производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено наличие имеющегося доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, которым является заключение кадастрового инженера ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток».

Данное заключение кадастрового инженера ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток» принимается судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях, достоверность заключение не оспорена и оно соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности. В то же время, каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Как следствие этому, с учетом имеющихся доказательств необходимости использования земельного участка в размере, значительно превышающем площадь расположенного на нем объекта недвижимости, между сторонами ДМС администрации 

<

адрес> и ФИО1 заключена на законных основаниях возмездная сделка - договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого покупатель приобрел в собственность за плату без проведения торгов испрашиваемый земельный участок. 

Учитывая вышеизложенное, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи следует, что при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать функциональное использование земельного участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и площадь участка должна быть соразмерна площади объектов недвижимости, что подтверждено документально, суд приходит к выводу, что превышение размера земельного участка размеру площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого приобретен участок не является в данном конкретном случае основанием для призвания сделки ничтожной.

Суд приходит к выводу о том, что прокурор, обращаясь в суд с настоящим иском, не представил доказательств, свидетельствующих о том, что площадь спорного земельного участка – 4138 кв.м. не является объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ФИО3

При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Однако каких-либо доказательств, опровергающих имеющиеся в материалах дела заключение кадастрового инженера ООО «Региональный земельный центр «Азимут-Дальний Восток»прокурором не представлено в обоснование исковых требований. 

Прокурором в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено допустимых доказательств нарушения публичного интереса при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, а также, что сделка с государственной землей совершена в обход установленного порядка.

При этом, последующая сделка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ФИО3 и ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» - договор купли-продажи административного здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 135,6 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 4138 кв. в части продажи земельного участка является законной при установленных по делу обстоятельствах.

Как следствие установленным обстоятельствам, суд не находит правовых оснований для признания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка и от ДД.ММ.ГГГГ административного здания в части продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, в результате чего, отказывает в иске Первого заместителя прокурора 

<

адрес>.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 181 ГК РФ специальные сроки исковой давности по недействительным сделкам составляют 3 года для требований о признании ничтожной сделки недействительной и 1 год для требований о признании оспоримой сделки недействительной.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 74).

Довод представителя ответчика ООО «СЗ СК+ ДЕВЕЛОПМЕНТ» о пропуске прокурором срока исковой давности подлежит отклонению поскольку из исковых требований следует, что оспариваемая прокуратурой сделка является ничтожной, как посягающей на публичные интересы, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, а также права неопределенного круга лиц (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), следовательно, иск подан прокуратурой в пределах давностного срока, который составляет три года (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

В соответствии с положениями части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В абзаце 2 пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 1 июня 2023 г. № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» разъяснено, что при отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ).

В этой связи, суд приходит к тому, что принятые определением суда от 28 апреля 2025 года обеспечительные меры в виде запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении недвижимого имущества - земельного участка площадью 4 138 кв. м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу, а после подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Первого заместителя прокурора Хабаровского края к администрации г. Хабаровска, ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СК +Девелопмент» о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и договора купли-продажи административного здания от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, применении последствий недействительности сделок – отказать.

Принятые определением ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 4 138 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по вступлении решения суда в законную силу отменить.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в течение месяца с момента вынесения решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2025 года.

Председательствующий судья В.В. Нелюбина