Дело № 2-639/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

р.п. Усть-Абакан, Республика Хакасия 27 сентября 2018 года

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе председательствующего – судьи Буцких А.О., 

при секретаре Кляйн И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации Усть-Абакаского района о расторжении договора и взыскании денежных средств, мотивируя исковые требования тем, что *** и *** Управление имущественных отношений администрации Усть-Абакаского района опубликовало в газете «***» объявление о проведении торгов по продаже земельных участков по адресу: ..., соответственно. Как следовало из данных объявлений, существенным условием торгов являлось назначение земельных участков – для индивидуального жилищного строительства. ФИО1 принял участие в указанных торгах, был признан победителем и с ним были заключены договоры купли-продажи вышеуказанных земельных участков. Согласно п. 1.2 договоров купли-продажи целевым назначением земельных участков являлось – для индивидуального жилищного строительства. Во исполнение данных договоров истец платил стоимость приобретаемых земельных участков в общей сумме 745 000 рублей, право собственности на земельные участки истцом зарегистрировано. При этом в свидетельствах о праве собственности назначение земельных участков было указано для индивидуального жилищного строительства. До настоящего времени какие-либо постройки на спорных земельных участках не возводились, в связи с отсутствием денежных средств на эти цели. В *** году истец обратился в администрацию Усть-Абаканского района за выдачей градостроительных планов и разрешений на строительство. Однако, из ответов администрации от *** №*** и *** истцу стало известно, что спорные земельные участки находятся и изначально находились в градостроительной зоне Р1, в которой не допускается индивидуальное жилищное строительство. Письмом от *** № *** администрация Усть-Абаканского района также сообщила, что спорные земельные участки не могут быть переведены из градостроительной зоны Р1 в зону индивидуального жилищного строительства, поскольку они находятся в санитарно-защитной зоне промышленного объекта. Таким образом, использование приобретенных истцом земельных участков по назначению, предусмотренному договорами купли-продажи, является невозможным, чем нарушаются имущественные права истца. *** истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договоров купли-продажи и возврате денежных средств, на что получил отказ с предложением обратиться в судебные органы. Ссылаясь на требования ст.ст. 469, 470, 475 Гражданского кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, просит расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков от *** и ***, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 745 000 рублей и государственную пошлину в размере 11 250 рублей.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что, до получения ответов от администрации в ***, ему не было известно о том, что данные земельные участки находятся в градостроительной зоне Р1 и не могут быть им использованы для индивидуального жилищного строительства. На соседних земельных участках имеются возведенные жилые дома, в связи с чем он и не подозревал о том, что приобретенные им земельные участки ему будет невозможно использовать для строительства жилого дома. В случае его уведомления ответчиком на стадии торгов о том, что на данных земельных участках невозможно строительство жилого дома, он бы не принимал участие в указанных торгах. Поскольку он в течение *** года пытался в досудебном порядке урегулировать вопрос о возможности им использовать данные земельные участки по назначению, указанному в договорах купли-продажи, однако администрация ответила отказом, в настоящее время он просит расторгнуть данные договоры и возместить ему денежные средства, уплаченные за земельные участки.

Представитель ФИО1 ФИО2, действующий по устному ходатайству истца, поддержал позицию истца, дополнительно суду пояснил, что ответчик передал истцу товар, который не может быть использован для целей, которые указаны в договорах купли-продажи, что является нарушением требований гражданского законодательства. Кроме того, ответчик объявляя торги и их проводя, знал о том, что реализуемые истцу земельные участки находятся в градостроительной зоне Р1 и они не могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства, однако об этом истца не уведомил, тем самым лишив его возможности отказаться от приобретения спорных земельных участков. Также учитывая, что спорные земельные участки располагаются в градостроительной зоне Р1, цена на данные земельные участки должна быть намного ниже.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в иске отказать, указав на пропуск истцом срока исковой давности, который исчисляется с момента заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков. Считает, что ФИО1 при заключении договоров купли-продажи знал место расположения приобретаемых земельных участков, а следовательно должен был самостоятельно проверить в какой градостроительной зоне они располагаются, то есть действовать осмотрительно. Однако истец на протяжении длительного времени меры по использованию данных земельных участков не предпринимал. В настоящее время ответчиком принимаются действия по переводу спорных и иных земельных участков из одной градостроительной зоны в зону индивидуального жилищного строительства. В связи с чем данный вопрос будет окончательно решен в начале *** и истец сможет использовать свои земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ).

Ответственность за неисполнение обязательств закреплена в гл. 25 ГК РФ.

В соответствие со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Таким образом, условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица, при этом каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

В силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2). 

Особенности купли-продажи земельных участков закреплены в ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

Так, в данной статье установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В судебном заседании установлено, что *** между муниципальным образованием Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканский район «продавец» и ФИО1 «покупателем» на основании протокола аукциона *** от *** заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Цена участка составляет 415 000 рублей.

*** между муниципальным образованием Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканский район «продавец» и ФИО1 «покупателем» на основании протокола аукциона *** от *** заключен договор купли-продажи земельного участка площадью *** с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ..., из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Цена участка составляет 330 000 рублей.

В указанных договорах закреплено, что продавец обязан предоставить покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных договором (п. 5.1.1), в свою очередь покупатель обязан использовать земельный участок способами, не противоречащими ограничениям, установленными органами государственной власти или местного самоуправления (п. 5.2.3), изменение указанного в п. 1.2 настоящего договора целевого назначения участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ (п. 7.1), взаимоотношения сторон регулируются договором и действующим законодательством, в случае не достижения согласия по спорным вопросам, споры рассматриваются в суде (п. 7.4).

Из кадастровых паспортов на спорные земельные участки от *** и ***, актов приема передачи земельных участков, являющиеся неотъемлемой частью договоров купли-продажи, а также протоколов результатов аукциона, следует, что разрешенное использование приобретаемых истцом земельных участков указано для индивидуального жилищного строительства. 

Согласно извещениям, размещенным в газетах «***» от *** *** и от *** ***, Управление имущественных отношений администрации ... известило о проведении *** открытого аукциона *** по продаже земельных участков, в том числе земельного участка площадью ***. с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ..., для индивидуального жилищного строительства (Лот 1), и соответственно о проведении *** открытого аукциона *** по продаже земельных участков, в том числе земельного участка площадью *** с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., для индивидуального жилищного строительства (Лот 1).

В свидетельствах о государственной регистрации права от *** *** и от *** *** указано, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** расположенных по адресам: ..., разрешенное использование которых – для индивидуального жилищного строительства.

В силу ч. 1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам. 

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Гр РФ) под правилами землепользования и застройки понимается документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Они включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты. 

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Гр РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. 

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков (п. 2 ст. 85 ЗК РФ). 

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). 

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка является одной из характеристик земельного участка (объекта права) и определяет объем соответствующих прав, порядок и условия использования земельного участка. 

Однако, из представленных в материалы дела ответов администрации Усть-Абаканского района от *** *** и ***, от *** № *** следует, что в соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки Расцветовского сельсовета, утвержденными решением Совета депутатов от *** ***, спорные земельные участки, переданные истцу на основании договоров купли-продажи для индивидуального жилищного строительства, находятся в зоне природного ландшафта Р1, а также в санитарно-защитной зоне, установленной от промышленного объекта, в которых не предусмотрено индивидуальное жилищное строительство. Изменить санитарно-защитную зону действующих промышленных предприятий не представляется возможным. 

Обстоятельства того, что спорные земельные участки находятся в зоне природного ландшафта, вблизи промышленного предприятия, от которого установлена санитарно-защитная зона, подтверждаются Картой градостроительного зонирования Расцветовского сельсовета, являющейся частью Правил землепользования и застройки Расцветовского сельсовета, утвержденных решением Совета депутатов от *** ***.

Участвующие в судебных заседаниях представители ответчика подтвердили, что на момент проведения открытых аукционов о продаже спорных земельных участков, участки находились согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки Расцветовского сельсовета в зоне природного ландшафта Р1, а также в санитарно-защитной зоне, что не позволяло выставлять данные земельные участки на аукцион с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства.

Учитывая установленные в судебном заседании вышеуказанные обстоятельства во взаимосвязи с требованиями действующего гражданского и земельного законодательства, суд приходит к выводу, что поскольку ответчиком была предоставлена не достоверная информация о наличии ограничений использования продаваемых земельных участков в соответствии с разрешенным использованием, истец фактически не может владеть и пользоваться приобретенными земельными участками в соответствии с целевым назначением, в тех пределах, на которые он рассчитывал при заключении договоров.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца о расторжении договоров купли-продажи и взыскании денежных средств обоснованными.

Довод представителя ответчика о том, что истец ФИО1 при заключении договоров купли-продажи должен был действовать осмотрительно и знать, что приобретаемые им земельные участки, находятся в иной зоне, не предусматривающей разрешенное использование под индивидуальное жилищное строительство, судом отклоняются, поскольку они не основаны на нормах права и опровергаются материалами дела.

Так, из кадастровых паспортов на земельные участки от *** и от *** следует, что спорные земельные участки до момента объявления открытых аукционов об их продаже, были поставлены на кадастровый учет с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, во всей последующей аукционной документации сведения о разрешенном использовании участков были указаны Управлением имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района - для индивидуального жилищного строительства.

Поскольку сведения о разрешенном использовании спорных земельных участков предоставлены уполномоченными органами, в соответствии с их компетенцией, они не нуждались в дополнительной проверке истцом.

Указания представителя ответчика на то, что в настоящее время ими проводится работа по переводу спорных земельных участков в градостроительную зону для индивидуального жилищного строительства, не свидетельствуют о незаконности требований истца.

Кроме того, суд отклоняет довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку полагает, что его необходимо исчислять с момента, когда ФИО1 стало известно о нарушенном его праве, а именно с ***, то есть с момента, когда он обратился в администрацию района с заявлением об изменении санитарно-защитной зоны. 

Иные сведения материалы дела не содержат.

Поскольку, согласно платежным поручениям от *** *** и *** ***, ФИО1 произвел оплату стоимости земельных участков на основании договоров купли-продажи от *** и от *** в общей сумме 745 000 рублей Управлению имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района, суд приходит к выводу о взыскании с последнего в пользу истца 745 000 рублей. 

Кроме того, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 250 рублей (факт уплаты истцом государственной пошлины подтверждается платежными поручениями от *** ***).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ***, заключенный между ФИО1 и Муниципальным образованием Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ....

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ***, заключенный между ФИО1 и Муниципальным образованием Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района, в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ....

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 745 000 рублей.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Усть-Абаканского района в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлине в сумме 11 250 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с подачей апелляционной жалобы через Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия.

Председательствующий: А.О. Буцких 

Мотивированное решение составлено 02 октября 2018 года.

Председательствующий: А.О. Буцких