Дело № 3а-27/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000595-11

Мотивированное 

решение

 вынесено 2 февраля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 19 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца – ФИО2, действующего на основании доверенности от 27 декабря 2021 года, 

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость

- нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 183,7 кв.м, этаж 1, кадастровый номер №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> в цокольном этаже, в размере равном его рыночной стоимости 4 476 281,31 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 92 кв.м, этаж 2, кадастровый номер №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 515 656,55 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что вышеуказанные объекты находятся в собственности административного истца. Установленная в отношении указанных помещений по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета ООО Оценочная компания «Канцлер» от 1 сентября 2021 года №114/03/2021. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Судом исключены из числа административных ответчиков Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц; исключен из числа заинтересованных лиц департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, привлечен к участию в деле в качестве административного ответчика; ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, направил представителя по доверенности ФИО2, который исковые требования поддержал по изложенным основаниям, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления. Дополнительно указал, что кадастровая стоимость в отношении помещений подлежит установлению по состоянию на 1 января 2019 года.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемых объектов не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского поселения Данилов Ярославской области извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в цокольном этаже; нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 14 апреля 2021 года.

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н установлена кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости: с кадастровым номером № в размере 8 072 084,78 рублей (№ п/п 56923), с кадастровым номером № в размере 4 042 633,64 рублей (№ п/п 56918) (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 12 июля 2021 года). Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении принадлежащих ему объектов кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО Оценочная компания «Канцлер» от 1 сентября 2021 года №114/03/2021, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 4 476 281,31 рублей, объекта оценки с кадастровым номером № 2 515 656,55 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ООО Оценочная компания «Канцлер» ФИО4 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов капитального строительства.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», его ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами (л.д.73-75).

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Согласно подпункту «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. 

Выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции оценщика. Оценщиком, с учетом справочной литературы (Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Под редакцией ФИО5), на основании исследованных материалов, сведений, указанных в объявлении о продаже, сделан вывод, что парковка у объекта – аналога №2 (

<

адрес>) является организованной. В связи с чем, оснований не согласиться с примененной оценщиком корректировкой 0,90 к объекту-аналогу №2 по отношению к объекту оценки, у суда не имеется. 

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО Оценочная компания «Канцлер», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов капитального строительства в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 2 декабря 2021 года (дата отправки искового материала через почтовое отделение), то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 183,7 кв.м, этаж 1, кадастровый номер №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> в цокольном этаже, в размере равном его рыночной стоимости 4 476 281,31 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 92 кв.м, этаж 2, кадастровый номер №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 2 515 656,55 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 2 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина