УИД 61OS0000-01-2024-001414-14

дело № 3а-19/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 22 января 2025 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000904, № ОРС-61/2024/000905 и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему принадлежат доли в праве собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами ... и .... Полагая, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, он подал в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявления об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решениями ГБУ от 6 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000904, № ОРС-61/2024/000905 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости. По мнению административного истца, данные решения являются необоснованными, нарушают его права как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости, а также влияют на возможность применения упрощенной системы налогообложения и на размер налога на доход в случае продажи объектов.

Административный истец просил суд признать незаконными решения ГБУ от 6 сентября 2024 г. и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке,: сооружения с кадастровым номером ... в размере 23 506 000 рублей; сооружения с кадастровым номером ... в размере 13725 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ростовской области,

Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону, ТСН «Защитник». 

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области. 

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ТСН «Защитник», Правительства Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 14 января 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО1 принадлежат по 9/10 долей в праве собственности на объекты:

сооружение с кадастровым номером ... назначение – иное сооружение, наименование – подземный и надземный газопровод среднего давления, подземный и надземный газопровод низкого давления, ГРПШ, протяженность 9 914 м, расположенное по адресу: ..., 

сооружение с кадастровым номером ... назначение – иное сооружение, наименование – подземный и надземный газопровод среднего давления, подземный и надземный газопровод низкого давления, ГРПШ, протяженность 5 789 м, расположенное по адресу: ....

По 1/10 доле в праве собственности на эти сооружения принадлежит ТСН (ранее СНТ) «Защитник».

Применяемая с 1 января 2024 г. кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 15 ноября 2023 г. № 27 по состоянию на 1 января 2023 г.: сооружения с кадастровым номером ... в сумме 190293777,3 рублей, сооружения с кадастровым номером ... в сумме 110733149,8 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков оказывает влияние на объем прав и обязанности ФИО1 в налоговых правоотношениях, в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

12 августа 2024 г. в ГБУ поступили заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. С заявлениями в ГБУ представлен отчет от 8 августа 2024 г. № В-2024/04-01-01 об оценке объектов недвижимости, выполненный оценщиком ООО «ВЭЙСКО» ..., в котором рыночная стоимость сооружений определена по состоянию на 28 мая 2024 г.: сооружения с кадастровым номером ... в размере 23 506 000 рублей; сооружения с кадастровым номером ... в размере 13725 000 рублей 

6 сентября 2024 г. ГБУ приняло решения № ОРС-61/2024/000904 и № ОРС-61/2024/000905 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

18 октября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решений ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемых решений, суд отмечает, что они вынесены уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решений бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 10, 12, 13 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что при определении физического износа сооружения оценщиком использованы неподтвержденные сведения; отсутствуют материалы и копии документов, подтверждающие сведения «КО ИНВЕСТ», анализ рынка стоимости надземных газопроводов, прейскуранты на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту газораспределительных систем; отчет вводит в заблуждение и имеет противоречия по ряду позиций; в качестве объекта-аналога подобран объект, характеристики которого соответствуют высокому давлению, однако объект оценки имеет среднее и низкое давление; при описании процесса оценки объекта оценки в таблице 24 строке 3 указанная стоимости не соответствует характеристикам столбца по прейскуранту; при описании корректировки на тип прокладки газопровода оценщик указывает диаметр труб и материал сталь, однако объект оценки включает в себя надземный и подземный газопровод из стали и полиэтилена с иным диаметром.

В оспариваемых решениях ГБУ сделаны выводы о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой рыночной стоимости земельных участков.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости сооружений, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро» ...

В заключении эксперта ... от 5 декабря 2024 г. № 1274-Э/2024 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 8 августа 2024 г. № В-2024/04-01-01 использовались неполные и недостоверные сведения, имеют место расчетные и иные ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – пунктов 2, 8 ФСО VI), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решениях ГБУ от 6 сентября 2024 г., экспертом частично подтверждены.

Эксперт указал, что данные, указанные в отчете об объекте оценке, не совпадают со сведениями, содержащимися в акте приемки законченного строительством объекта системы газораспределения; формирование выводов об износе газопровода при фактическом непроведении визуального осмотра его подземной части, является неверным; некорректно использована укрупненная шкала износа строительных конструкций; оценщиком указан нормативный срок эксплуатации объектов – 50 лет, не соответствующий содержащемуся в использованном источнике информации сроку - 15-20 лет; неверно указана дата оценки объектов; при определении корректировки на тип прокладки газопровода приведены цены с 2019 г. по 2022 г.; допущены математические ошибки при расчете прибыли предпринимателя; отсутствуют скрин-копии справочника «КО-Инвест», справочника под редакцией ФИО2, что не позволяет идентифицировать дату публикации и подтвердить используемые значения; отсутствуют ссылки на страницы сайтов, используемых при проведении оценки; в отчете имеется противоречивая информация относительно классификации газопроводов зависимости от давления и используемого объекта-аналога; неверно рассчитаны затраты на замещение.

Рыночная стоимость объектов недвижимости с учетом их индивидуальных особенностей по состоянию 28 мая 2024 г. определена экспертом ... затратным подходом с применением метода затрат на воспроизводство: сооружения с кадастровым номером ... в размере 53 868 000 рублей; сооружения с кадастровым номером ... в размере 31 461 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объектов и при рассмотрении заявлений ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемые административным истцом решения ГБУ не повлекли необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 6 сентября 2024 г. незаконными отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объектов.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконными решений ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертных услуг на сумму 120 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ФИО1 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислил 120 000 рублей (платежное поручение от 8 ноября 2024 г. № 547367). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 сентября 2024 г. № ОРС-61/2024/000904, № ОРС-61/2024/000905.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... назначение – иное сооружение, наименование – подземный и надземный газопровод среднего давления, подземный и надземный газопровод низкого давления, ГРПШ, протяженность 9 914 м, расположенное по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2024 г. – 53 868 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... назначение – иное сооружение, наименование – подземный и надземный газопровод среднего давления, подземный и надземный газопровод низкого давления, ГРПШ, протяженность 5 789 м, расположенное по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 мая 2024 г. – 31 461 000 рублей.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости считать 12 августа 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-569/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 120000 (сто двадцать тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева