Дело №3а-180/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 19 февраля 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 1733000 рублей по состоянию на [дата]; об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 404000 рублей по состоянию на [дата],

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также - ФИО1, административный истец) 24.12.2019 года обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в котором с учетом заявления об уточнении требований окончательно просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 1733000 рублей по состоянию на [дата]; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 404000 рублей по состоянию на [дата].

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указала о том, что ей, ФИО1, на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 745,00 кв.м., кадастровый [номер], категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием магазина, а также расположенный на нем магазин (назначение: нежилое), 1-этажный, общей площадью 247,5 кв.м., кадастровый [номер], расположенные по адресу: [адрес].

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» кадастровая стоимость магазина, кадастровый [номер], по состоянию на [дата] определена в размере 2827296,56 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый [номер], по состоянию на [дата] определена в размере 1161298,55 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец ФИО1 с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости не согласна, считает ее не соответствующей рыночной стоимости.

По мнению административного истца кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость. Поскольку она, ФИО1, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость объектов нарушает её права на справедливое налогообложение.

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости ФИО1 обратилась к оценщику ООО «П.».

Согласно Отчету об оценке от [дата] [номер], выполненному оценщиком ООО «П.», рыночная стоимость нежилого здания - одноэтажного магазина, назначение: нежилое, общей площадью 247,5 кв.м., кадастровый [номер], расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на [дата] определена в размере 1733000 (Один миллион семьсот тридцать три тысячи) рублей.

Согласно Отчету об оценке от [дата] [номер], выполненному оценщиком ООО «П.», рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 745,00 кв.м., кадастровый [номер], расположенного по адресу: [адрес] по состоянию на [дата] определена в размере 404000 (Четыреста четыре тысячи) рублей.

Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит удовлетворить заявленные требования.

Для урегулирования спора об оспаривании результатов кадастровой оценки административный истец ФИО1 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением.

Вместе с административным исковым заявлением подано письменное ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления (т.1 л.д.13).

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещена о месте и времени слушания дела в установленном законом порядке, направила в суд своего представителя по доверенности ФИО2

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 ФИО2 требования административного искового заявления с учетом уточнений поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером [номер], равной его рыночной стоимости в размере 1733000 рублей по состоянию на [дата]; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером [номер], равной его рыночной стоимости в размере 404000 рублей по состоянию на [дата]. Поддержала ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.

Судом в качестве доказательства принято дополнение к отчету об оценке [номер] от [дата] (т.2 л.д.34-44).

В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, извещены о месте и времени рассмотрения административного дела. 

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 об утверждении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере 2827296,56 рублей. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка, указанного в административном исковом заявлении. Представлена выписка из Приложения 1 постановления Правительства Нижегородской области в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером [номер] об утверждении его кадастровой стоимости в размере 1161298,55 рублей (т.2 л.д.107-115). 

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области (далее также - Учреждение) представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных объектов недвижимости. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало и не оспаривало права административного истца.

В информации указывается, что земельный участок с кадастровым номером [номер] внесен в Единый государственный реестр недвижимости [дата] как ранее учтенный. Объект капитального строительства внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный [дата].

Земельный участок с кадастровым номером [номер] вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года. Земельный участок с кадастровым номером [номер] в соответствии с видом разрешенного использования «под зданием магазина» согласно Приложению 5 постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» отнесен к 5 группе видов разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в размере 1161298,55 рублей. 

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 2827296.56 рублей. 

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН в отношении земельного участка и нежилого здания (т.2 л.д.118-127).

Заинтересованное лицо администрация Дуденевского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области направила в суд ходатайство о рассмотрение дела в отсутствие представителя администрации, разрешение заявленного административного иска оставила на усмотрение суда.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кроме того, в Нижегородской области принят Закон Нижегородской области от 05.11.2014 года №140-З «О применении с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения».

Статьей 1 данного Закона Нижегородской области установлено, что в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации с 01 января 2015 года на территории Нижегородской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению. 

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права или обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], и земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.20-21) и выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.2 л.д.123-127).

Таким образом, ФИО1 как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] и земельного участка с кадастровым номером [номер]. ФИО1 в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащих ей здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости. 

Административным истцом в административном иске заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [номер] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] составляет 2827296 (Два миллиона восемьсот двадцать семь тысяч двести девяносто шесть) рублей 56 копеек (т.2 л.д.121).

Как указано выше, согласно представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области информации и выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2020 года земельный участок с кадастровым номером [номер] внесен в Единый государственный реестр недвижимости 07.02.1993 года как ранее учтенный. Так как актуальная кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года, то применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, является 01 ноября 2013 года.

Согласно представленной суду выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 1161298 (Один миллион сто шестьдесят одна тысяча двести девяносто восемь) рублей 55 копеек (т.2 л.д.122).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], административный истец ФИО1 представила в суд отчет об оценке от 28.11.2019 года №19864, а также дополнение к отчету об оценке от 28.11.2019 года №19864, составленные оценщиком ООО «П.» ФИО3 (т.1 л.д.109-278, т.2 л.д.34-44).

Согласно Отчету об оценке от 28.11.2019 года №19864 (с учетом дополнения к данному отчету) рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 247,5 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: [адрес], определена в размере 2045000 (Два миллиона сорок пять тысяч) рублей по состоянию на [дата]. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 745,00 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием магазина, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: [адрес], административным истцом представлен отчет об оценке от 28.11.2019 года №19863, составленный оценщиком ООО «П.» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на [дата] определена в размере 404000 (Четыреста четыре тысячи) рублей (т.1 л.д.22-108).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчет об оценке от 28.11.2019 года №19864 и отчет об оценке от 28.11.2019 года №19863, составленные оценщиком ООО «П.» ФИО3, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также Стандартов и правил оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которого является оценщик ФИО3

Из разделов 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка и здания для пересмотра их кадастровой стоимости (т.1 л.д.28-30, 117-118). При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (т.1 л.д.32-33, 120-121). Приведен перечень используемых при проведении оценки данных и источников их получения, а также перечень источников информации и использованной литературы (т.1 л.д.34, 52, 188-189).

В отчете об оценке от 28.11.2019 года №19864 и дополнениях к нему оценщиком дано подробное описание объекта оценки – нежилого здания с кадастровым номером [номер]. Указано, что нежилое здание представляет собой кирпичное отдельно стоящее здание магазина 1968 года постройки. Здание расположено по адресу: [адрес]. Оценщиком в таблице 3 Отчета приведены подробные технические параметры и физическое состояние объекта капитального строительства. Приведена информация об износе и устареваниях. Так оценщиком указано, что физическое состояние объекта оценки по результатам осмотра, с учетом данных о произведенных ремонтах, предоставленных заказчиком (см. Приложение 10), охарактеризовано как: «Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас». Согласно шкале экспертных оценок, приведенной в Приложении 1, физическое состояние объекта оценки может быть охарактеризовано как «Удовлетворительное», что соответствует диапазону физического износа от 21% до 40%. Величина физического износа оцениваемого здания принимается равной верхней границе указанного диапазона, что составляет 40%, учитывая год постройки объекта оценки, а также результаты осмотра и данные Заказчика на дату оценки (см. Приложение 10). По результатам анализа количественных и качественных характеристик объекта оценки функциональное устаревание не выявлено. Величина функционального устаревания принимается равной 0%. По результатам анализа рыночной ситуации Оценщик не выявил каких-либо внешних факторов, негативно влияющих на стоимость оцениваемого имущества. Величина экономического устаревания принимается равной 0% (т.1 л.д.127-129).

В отчете об оценке от 28.11.2019 года №19863 приведено подробное описание земельного участка с кадастровым номером [номер]. Оценщиком указано, что земельный участок расположен по адресу: [адрес]. Приведены качественные характеристики земельного участка, при этом отмечено, что форма земельного участка: многоугольник, рельеф: ровный, на земельном участке расположено здание магазина, а из коммуникаций имеются электроснабжение, водоснабжение и газоснабжение. Оценщиком указано, что подъезд к земельному участку осуществляется по дороге с асфальтным покрытием со стороны [адрес], расположенной на расстоянии около 270 м. от объекта оценки, транспортный поток формирует как частный, так и общественный транспорт. Транспортная доступность охарактеризована как хорошая. Местоположение оцениваемого земельного участка характеризуется средним уровнем деловой активности и пешеходного трафика. Ближайшая окружающая застройка объекта оценки представлена в основном жилыми частными домами, также в непосредственной близости располагается здание сельской администрации, на расстоянии около 270 м. располагается остановка общественного транспорта (т.1 л.д.38-40, 45-46).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчетах приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему датам оценки. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий датам оценки.

В отчетах об оценке установлены сегменты рынка, к которым могут быть отнесены объекты оценки. Так согласно Отчету №19863 земельный участок отнесен к сегменту рынка – земельные участки под офисно-торговую застройку, расположенные в малых населенных пунктах Богородского района Нижегородской области (т.1 л.д.50).

Согласно Отчету №19864 нежилое здание отнесено к сегменту рынка – низкоклассные офисно-торговые объекты, расположенные в мелких населенных пунктах Богородского района Нижегородской области (т.1 л.д.138).

В отчетах приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты. Составлена выборка земельных участков и объектов недвижимости офисно-торгового назначения в Нижегородской области. В отчетах отобрано достаточное количество объектов-аналогов. Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчетов об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (земельного участка и нежилого здания), суду не представлено. 

Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости – земельного участка и нежилого здания.

В отчетах проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемых объектов недвижимости – земельного участка и нежилого здания.

При этом в отчете об оценке №19863 указано, что анализ наиболее эффективного использования земельного участка не приводится, поскольку для целей оценки наиболее эффективного использования принимается соответствующим его фактическому использованию, соответствующему разрешенному: «для размещения объектов торговли» - под офисно-торговую застройку (т.1 л.д.48).

В отчете об оценке №19864 указано, что анализ наиболее эффективного использования объекта капитального строительства не приводится, поскольку для целей оценки рыночная стоимость определяется, исходя из фактического использования объекта. Объект на дату оценки используется для размещения магазина. В связи с чем, оценка произведена исходя из фактического использования объекта капитального строительства: размещение магазина (офисно-торговый объект) (т.1 л.д.136).

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано по 6 объектов-аналогов. В отчете приведены критерии, по которым осуществлялся подбор земельных участков-аналогов. При этом даты публикации объявлений о продаже объектов-аналогов и сведения об авторах публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, расположенных в сети Интернет. Информацию о дате публикации можно получить по указанным в отчете ссылкам на интернет-страницы. 

Оценка нежилого здания в отчете №19864 и дополнении к нему проведена с применением всех возможных подходов к оценке: сравнительного подхода, затратного подхода и доходного подхода.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу аналогов, основанном на использовании информации о затратах на строительство в целом аналогичных зданий и корректировке информации на отличия объекта оценки от объектов-аналогов. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. В отчете приведены сведения, содержащиеся в Сборнике КО-ИНВЕСТ, 2008 год «Общественные здания», а также значения корректирующих коэффициентов. Оценщиком установлен размер износа здания с учетом даты его постройки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. При этом в отчете обоснован выбор объектов-аналогов. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (т.1 л.д.166-176, т.2 л.д.25-35).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод капитализации, так как динамика изменения доходов незначительна. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (4 объекта-аналога). Произведен расчет корректировок цен арендной ставки объектов-аналогов. Определены действительный валовый доход, операционные расходы и чистый операционный доход. Установлена ставка капитализации - ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал. С учетом размера ставки капитализации 14,36% и размера чистого операционного дохода определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (т.1 л.д.177-185, т.2 л.д.35-42). 

По результатам применения различных подходов к оценке оценщиком произведено согласование результатов оценки с присвоением подходам весовых коэффициентов.

К отчетам об оценке приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчетов. В отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчетах об оценке согласно ФСО №7, в отчетах содержится.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости объектов недвижимости, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО3 является оценщиком 1 категории, членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», регистрационный [номер] от [дата]. Имеет профессиональное образование в области оценки: диплом серии ВСА [номер] по специальности «Финансы и кредит», выдан на основании решения Государственной аттестационной комиссии Нижегородского государственного университета им.Н.И.Лобачевского от [дата]; диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП [номер], выданный ННГУ им.Н.И.Лобачевского [дата]; свидетельство о повышении квалификации, выданное ННГУ им.Н.И.Лобачевского [дата] [номер] и удостоверение о повышении квалификации от [дата] [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от [дата] [номер] по направлению «Оценка недвижимости». Деятельность оценщика застрахована. 

Сведений о том, что оценщик ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО3 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] от 28.11.2019 года №19863 и отчету об оценке нежилого здания с кадастровым номером 52:24:0020401:1050 от [дата] [номер], составленным оценщиком ООО «П.» ФИО3, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных земельного участка и здания в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – земельного участка и нежилого здания рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») при определении которой кадастровая стоимость земельного участка и объекта капитального строительства устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в суд имело место 24.12.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] и [номер] в размере их рыночной стоимости считать 24.12.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 247,5 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 2045000 (Два миллиона сорок пять тысяч) рублей по состоянию на [дата]. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 745,00 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием магазина, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 404000 (Четыреста четыре тысячи) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости считать 24.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья М.А. Кручинин