Дело №2-5654/2024

УИД 36RS0006-01-2024-012758-20

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2024 г. Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Багрянской В.Ю.,

при секретаре Плужник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "ДОМ.РФ Управление активами" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ДОМ.РФ" к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения,

у с т а н о в и л :

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ответчику о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. Обосновывая заявленные требования, указывает, что 28.01.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения №№. Предметом договора является жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с условиями срок найма до 15.01.2023. 15.01.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения №№ на срок до 08.12.2023, в последующем также между истцом и ответчиком был заключен договор №№ на срок до 02.11.2024. Кроме того между сторонами были заключены дополнительные соглашения от 15.01.2023 и 22.11.2024 по условиям которых, акт возврата предмета найма и акт приема передачи предмета займа не составляются, наймодатель считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета найма. Первоначальный акт приема передачи помещения подписан сторонами 28.01.2022. 17.07.2024 сторонами заключено соглашение о расторжении договора найма, в соответствии с которым договор подлежит прекращению с 26.08.2024. Договор найма расторгнут 26.08.2024 на основании п.8.6.1 договора найма (по усмотрению нанимателя). По условиям договора найма (п.8.5.1) в дату досрочного расторжения договора наниматель обязуется вернуть наймодателю помещение и принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены, передать ключи и карты доступа, уплатить все задолженности за коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям договора, подписать акт возврата и соглашение о расторжении (если применимо). Дефекты, указанные в смете по восстановительному ремонта, подлежат устранению за счет нанимателя в соответствии с действующим прейскурантом между наймодателем и сервисной компанией. В соответствии с п. 6.7 договора найма внесенный нанимателем депозит в размере 21 400 рублей зачтен наймодателем в полном объеме в счет погашения задолженности по коммунальным платежам, уборки квартиры по выезду, частично стоимости восстановительного ремонта. По состоянию на 21.10.2024 за ответчиком числится задолженность по договору найма в виде стоимости устранения дефектов помещения в размере 75 687,98 рублей. Поскольку нанимателем обязательства по погашению не исполнены в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 10.09.2024 №06-779-ЕЛ, однако претензия оставлена без удовлетворения. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору найма в размере 75 687,98 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования, просила суд их удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом по адресу указанному в иске, и подтвержденному регистрационным досье.

Данные обстоятельства, с учётом положений статьи 167 ГПК РФ, позволяют рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Как следует из положений ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как предусмотрено ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.01.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения №№. Предметом договора является жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с условиями срок найма до15.01.2023. 15.01.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения №№ на срок до 08.12.2023, в последующем также между истцом и ответчиком был заключен договор №№ на срок до 02.11.2024. Кроме того между сторонами были заключены дополнительные соглашения от 15.01.2023 и 22.11.2024 по условиям которых акт возврата предмета найма и акт приема передачи предмета займа не составляются, наймодатель считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета найма. Первоначальный акт приема передачи помещения подписан сторонами 28.01.2022. 17.07.2024 сторонами заключено соглашение о расторжении договора найма, в соответствии с которым договор подлежит прекращению с 26.08.2024. Договор найма расторгнут 26.08.2024 на основании п.8.6.1 договора найма (по усмотрению нанимателя). По условиям договора найма (п.8.5.1) в дату досрочного расторжения договора наниматель обязуется вернуть наймодателю помещение и принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены, передать ключи и карты доступа, уплатить все задолженности за коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям договора, подписать акт возврата и соглашение о расторжении (если применимо). Дефекты, указанные в смете по восстановительному ремонта, подлежат устранению за счет нанимателя в соответствии с действующим прейскурантом между наймодателем и сервисной компанией. В соответствии с п. 6.7 договора найма внесенный нанимателем депозит в размере 21 400 рублей зачтен наймодателем в полном объеме в счет погашения задолженности по коммунальным платежам, уборки квартиры по выезду, частично стоимости восстановительного ремонта. По состоянию на 21.10.2024 за ответчиком числится задолженность по договору найма в виде стоимости устранения дефектов помещения в размере 75 687,98 рублей. Поскольку нанимателем обязательства по погашению не исполнены в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 10.09.2024 №06-779-ЕЛ, однако претензия оставлена без удовлетворения. В соответствии с общими условиями договора жилое помещение наймодатель передает нанимателю помещение в состоянии пригодном для проживания и использования (п. 3.1.1. Договора), а наниматель обязуется принять помещение и Принадлежности (п. 4.1.2. Договора) и в ходе эксплуатации помещения обеспечивать его сохранность и поддерживать в его в надлежащем состоянии, (п. 4.1.З.).

В соответствии с Договором найма ответчик обязан своевременно оплачивать плату за помещение в соответствии с разделом 6 Общих условий (п. 4.1.4 Договора найма), своевременно оплачивать все фактически потребленные коммунальные услуги в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета на основании официальных тарифов и методик, утвержденных Департаментом государственного регулирования тарифов и Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области и РСО (п. 4.1.6 Договора найма).

В соответствии с п.4 Договора найма ответчик уплачивает истцу фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу найма. Размер фиксированной платы за помещение составляет 21400 рублей в месяц (п. 4 Специальных условий Договора найма).

В силу п. 8.6.1 наниматель вправе расторгнуть договор в любом из следующих случае с письменным предупреждением нанимателя по своему усмотрению по истечении 6 месяцев непрерывного общего срока проживания в арендных домах с даты вступления в силу прав и обязанностей нанимателя по договору при условии письменного уведомления нанимателя за 45 календарных дней до планируемой даты прекращения договора.

В дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется вернуть Наймодателю Помещение и Принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены Нанимателем в Дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за Коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям Договора, и подписать Акт возврата в двух экземплярах (п. 8.5.1 Договора найма). В дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется освободить помещение от имущества, принадлежащего Нанимателю и жильцам (п. 8.5.2 Договора найма).

Возврат помещения и принадлежностей осуществляется в том же состоянии, в котором они были получены нанимателем (п. 7.4.Договора).Наниматель обязуется возместить стоимость устранения дефектов помещения и принадлежностей, обнаруженных при приемке помещения (п. 7.5.Договора).

Таким образом, помещение и его принадлежности подлежали возврату в состоянии пригодном для эксплуатации с учетом естественного/нормального износа.

Договор расторгнут по соглашению сторон с 26.08.2024.

26.08.2024 сторонами подписан двусторонний акт возврата предмета найма.

Пунктом 4 Акта возврата предмета найма установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма Нанимателю при заключении Договора найма, в размере 92 663,74 руб. Поскольку переданное ответчику по договору найма имущество возвращено истцу с недостатками, не оговоренными в Договоре найма при его заключении, в период нахождения помещения в пользовании ответчика возникли дефекты, зафиксированные в Акте возврата, ответчик должен возместить истцу стоимость восстановительного ремонта. При этом, согласно направленной претензии задолженность составляет 75 687,98 копеек.

В соответствии с п. 6.7 договора найма внесенный нанимателем депозит в размере 21400 руб. удержан наймодателем в полном объеме в счет погашения задолженности по коммунальным платежам, уборки квартиры по выезду, частично стоимости восстановительного ремонта.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2).

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (абзац второй пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7)).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Таким образом, на причинителя вреда возлагается бремя доказывания возможности восстановления поврежденного имущества без использования новых материалов, а также неразумности избранного потерпевшим способа исправления повреждений.

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

До настоящего времени ответчиком задолженность по договору найма в виде возмещения расходов по выявленным повреждениям не возмещена в полном объем.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований или возражений. Обязанность по доказыванию надлежащего исполнения обязательств по договору аренды по внесению арендных платежей возложена на ответчика, однако ответчиком таких доказательств в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по договору найма подлежат удовлетворению. 

При определении размера стоимости устранения дефектов помещения и задолженности по оплате коммунальных платежей, суд принимает во внимание расчет, представленный истцом, поскольку указанный расчет соответствует требованиям действующего законодательства, условиям договора найма, является арифметический верным. Ответчиком указанный расчет не оспорен, доказательств, подтверждающих иной размер задолженности по арендной плате и коммунальным платежам суду не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию задолженность по договору найма в размере 75 687,98 руб. (восстановительный ремонт и ущерб).

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителя, иные, признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом при обращении в суд оплачена госпошлина в размере 4000 руб. (л.д. 25).

Поскольку, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» задолженность по договору найма жилого помещения от 22.11.2023 в сумме 75 687,98 рублей, а также расходы по оплате госпошлины 4 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Багрянская В.Ю.

Решение принято в окончательной форме 25.12.2024.