Дело №2-394/2021

__

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2021 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе судьи Борисовой Т.Н., при секретаре Бочарове М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ПО «Газпромбанк» к ФИО1 о возложении обязанности зарегистрировать право собственности на квартиру, об обращении взыскания на заложенное имущество

У с т а н о в и л:

АО «Газпромбанк» обратилось в суд с иском о возложении на ФИО1 обязанности зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер __ с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк», об обращении взыскания на указанную квартиру для удовлетворения требований банка, указанных в решении Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. по делу __

В исковом заявлении представитель истца указал, что между АО «Газпромбанк» и ФИО1 заключен кредитный договор __ от xx.xx.xxxx. Банк обязался предоставить заемщику целевой кредит в размере 2705600 рублей по xx.xx.xxxx года (включительно) на инвестирование строительства многоэтажного дома __ (по генплану), расположенного по адресу: ... строительный, в целях получения жилого помещения – трехкомнатной квартиры, приведенной площадью 83,44 кв.метров, общей площадью 79,05 кв.метров, секция __ номер __ (строительный). В свою очередь заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за пользование в размере 

<

данные изъяты>% годовых, ежемесячными платежами в размере 25765,22 рублей. Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. по делу __ исковые требования были удовлетворены частично: с ответчика взыскана неустойка и расходы и расходы по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требований о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество было отказано. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx. решение остановлено без изменений. Постановлением Президиума Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx. решение Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx, апелляционное определение Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Заельцовский районный суд. Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. по делу №__ исковые требования были удовлетворены частично: с ответчика была взыскана сумма задолженности и расходы по уплате государственной пошлины, в обращении взыскания на заложенное имущество было отказано. Апелляционным определением Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx. решение Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. изменено в части размера неустойки и общей суммы взыскания. Решением суда кредитный договор расторгнут не был, взысканы проценты и пени на будущее время. По состоянию на xx.xx.xxxx. общая сумма задолженности составила 4419690,03 рублей, из которых 1498822,71 рублей – основной долг, 30175,37 рублей – проценты, 2890691,95 рублей – неустойка на просроченный основной долг и проценты. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог имущественных прав, возникших у ФИО1 из договора __ участия в долевом строительстве от xx.xx.xxxx. до даты государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры пользу истца; залог квартиры после государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры и внесения записи об ипотеке в ЕГРН. До настоящего времени право собственности ФИО1 на квартиру и ипотека квартиры в пользу банка не зарегистрированы. Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. установлен факт получения квартиры ответчиком по акту приема-передачи от застройщика. Понуждение ответчика зарегистрировать право собственности на указанную квартиру с обременением в пользу банка является необходимым условием для исполнения решения суда об обращении взыскания на данный объект недвижимости. Поскольку заемщиком не исполнено требование банка о полном досрочном исполнении обязательств и после направления требования прошло более xx.xx.xxxx календарных дней, на основании ч.1, 2 ст. 348 ГК РФ, ч.2 ст. 54, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит обратить взыскание на указанную квартиру путем продажи с торгов в форме открытого аукциона, установить начальную стоимость в размере 

<

данные изъяты>% от оценки по отчету ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт». 

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен. В предварительном судебном заседании требования не признавал, ссылаясь на то, что часть задолженности погасил, не является злостным неплательщиком по кредиту, требование банка об обращении взыскания на квартиру приводят к ущемлению его прав заемщика. Не согласен с требованием о досрочном возврате кредита, не предоставил ответ на его обращение об отмене требования и на предложение об урегулировании спора мирным путем. Суму неустойки считает завышенной. Существенного нарушения с его стороны исполнения обязательств отсутствует. Кредитор не доказал причинение ему ущерба.

Выслушав представителя истца, изучив письменные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. по делу __ с ФИО1 в пользу АО «Газпромбанк» взыскана задолженность по кредитному договору __ от xx.xx.xxxx. в размере основного долга 1498822,71 рублей, процентов, начисленных по xx.xx.xxxx. в размере 12631,60 рублей, неустойку 499348,40 рублей, в счет возмещения судебных расходов 27398,22 рублей; взысканы проценты за пользование кредитом в размере 

<

данные изъяты>% годовых с xx.xx.xxxx. по день фактического исполнения обязательства (уплаты основного долга), неустойка 

<

данные изъяты>% от суммы задолженности по погашению основного долга и уплате процентов за каждый календарный день просрочки платежа с xx.xx.xxxx. по день фактического исполнения (уплаты основного долга и процентов).

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx. решение суда изменено в части взыскания неустойки – неустойка уменьшена до 250000 рублей.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Указанным решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска установлено, что xx.xx.xxxx между «Газпромбанк» (Акционерное общество) и ФИО1 заключен кредитный договор __ по которому по которому Банк обязался предоставить заемщику целевой кредит в размере 2__лей по 17.02.2046 (включительно) на инвестирование строительства многоэтажного дома __ (по генплану), расположенного по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером __, в целях получения жилого помещения - 3-х комнатной квартиры, приведенной площадью - 83,44 кв.м., общей площадью - 79,05 кв.м., жилой площадью - 44,40 кв.м., секцией __ номер квартиры - 68 (строительный) с отметкой на плане 3А, в осях 1с-4с; Ас-Ис согласно проекта; этаж расположения - 7, а заемщик обязался возвратить кредит и уплатить проценты за его пользование в размере 

<

данные изъяты> % годовых, ежемесячными платежами в размере 25765,22 рублей (п.п. 2.1.-2.2., 2.3, 3.2- 3.2.4 Кредитного договора). Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является залог имущественных прав, возникших из договора участия в долевом строительстве __ от xx.xx.xxxx до даты государственной регистрации ипотеки квартиры в пользу банка (п.2.4 Кредитного договора). Согласно выписке из ЕГРН от xx.xx.xxxx, на вышеуказанную 3-х комнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве __ от xx.xx.xxxx установлено ограничение прав за «Газпромбанк» (АО), запись от xx.xx.xxxx __ (т.1 л.д.108). Поскольку, начиная с xx.xx.xxxx, ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование ответчиком производились с нарушением сроков, предусмотренных кредитным договором, ему было направлено требование о досрочном погашении задолженности от xx.xx.xxxx. Данное требование ответчиком исполнено не было. Также установлено, что ФИО1 начиная с xx.xx.xxxx года допускались неоднократные просрочки внесения ежемесячных платежей, в том числе более трех раз в течение двенадцати месяцев, а также продолжительностью более 30 дней, следовательно, у кредитора возникло право потребовать полного досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами и суммами пеней после предъявления письменного требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору.

Указанным судебным решением подтверждено право АО «Газпромбанк» требовать от ФИО1 досрочного взыскания всего основного долга, направление такого требования в адрес заемщика, неисполнение этого требования в течение установленного в нем срока.

Согласно пункту 5.3. кредитного договора в случае неисполнения заёмщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение тридцати календарных дней, считая с даты, указанной в уведомлении, направленном заёмщику, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру.

В настоящее время право собственности на квартиру, указанную в договоре участия в долевом строительстве __ от xx.xx.xxxx за ФИО1 не зарегистрировано.

Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx. установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: ... введен в эксплуатацию, передан застройщиком ООО «Энергомонтаж» ФИО1 по акту приема-передачи от xx.xx.xxxx. 

Согласно п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества обеспечиваемых ипотекой требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п.1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 4.2.5 кредитного договора предусмотрены обязательства заемщика ФИО1 предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру с отметкой о наличии обременения (ипотеки квартиры).

Поведение ответчика, имеющего право зарегистрировать за собой право собственности и возможность зарегистрировать право собственности и ипотеку на квартиру в пользу банка, свидетельствует о его умышленном уклонении от государственной регистрации права собственности и ипотеки, что препятствует истцу в реализации заложенного имущества. В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ его действия расцениваются судом как злоупотребление правом. Требование истца о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать право собственности на переданную ему квартиру является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Основания для обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: ... предусмотренные ст. 50, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеются.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Перечисленные выше обстоятельства в данном случае отсутствуют. Согласно предоставленных представителем истца расчетов на xx.xx.xxxx. и выписки по счету, задолженность только по основному долгу составляет 1587055,67 рублей. Поэтому внесенные ответчиком в период с xx.xx.xxxx. платежи значения для принятия решения об обращении взыскания на заложенное имущество не имеют.

В соответствии с п.1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начиняются торги, определяется решением суда. 

Подпунктом 4 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По заключению ООО «Агентство оценки «Гранд Истейн» __ от xx.xx.xxxx. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу ... составляет 3951065 рублей. Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, ответчик не предоставил доказательство иной стоимости квартиры, не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, в связи с чем начальная цена (стоимость) квартиры устанавливается в размере 3160852 рубля.

На основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца взыскиваются расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Обязать ФИО1 зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер __ с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк»

Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «Газпромбанк» на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер __.

__, обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер __, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3160852 рубля.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Газпромбанк» в счет возмещения судебных расходов 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Заельцовский районный суд г.Новосибирска.

Судья: Т.Н. Борисова

Решение изготовлено в окончательной форме 10.03.2021г.