УИД 47RS0001-01-2025-001496-56

Решение

по делу № 2-1056/2025

Именем Российской Федерации

09 декабря 2025 года г. Бокситогорск

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Гусаровой И.М.,

при секретаре Билан И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Администрации муниципального образования Пикалевское городское поселение Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании договора коммерческого найма жилого помещения, договором социального найма жилого помещения,-

установил:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования Пикалевского городского поселения Бокситогорского муниципального района 

<

адрес> о признании договора коммерческого найма жилого помещения №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Пикалёвское городское поселение 

<

адрес> и ФИО1 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договором социального найма жилого помещения.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются нанимателями квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей площадью квартиры 47,10 кв.м, на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное жилое помещение истцам было предоставлено в 2004 году в порядке улучшения жилищных условий на состав семьи, состоящей из трёх человек, на основании договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

До получения указанной квартиры истцы семьей, состоящей из трех человек, проживали и были зарегистрированы по адресу: 

<

адрес>, в однокомнатной квартире общей площадью 34,5 кв.м и нуждались в улучшении жилищных условий.

После получения спорного жилого помещения ранее занимаемое истцами жилое помещение было ими освобождено, и они были сняты ДД.ММ.ГГГГ с регистрационного учёта по прежнему месту жительства.

Приведенные выше обстоятельства подтверждают, что спорное жилое помещение предоставлено в порядке улучшения жилищных условий, вместе с тем оно предоставлено истцам по договору аренды на срок 5 лет, арендодателем являлся ОАО ПО «Глинозём». В дальнейшем в отношении жилого помещения с истцами заключались договоры коммерческого найма, на условиях которого истцы проживают в спорном жилом помещении по настоящее время.

В соответствии с законодательством, действующим на момент возникновения спорных правоотношений, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществлялся, как правило, по месту жительства граждан. В то же время учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществлялся по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства (ст. 30 ЖК РСФСР).

Основанием для признания семьи Н-вых нуждающейся в улучшении жилищных условий было предусмотрено ч. 1 ст. 29 РСФСР, в соответствии с которой нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного. Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов.

В отношении истцов решение о принятии их на учёт как нуждающихся в улучшении жилищных условий было принято по месту работы.

После предоставления истцам спорного жилого помещения и улучшения ими жилищных условий, Н-вы, на основании п. 1 ст. 32 ЖК РФ были сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения, заключенный между нами и ОАО ПО «Глинозем» сроком на 5 лет сам по себе не меняет вид спорного жилого помещения, который изначально должен был быть включен в жилищный фонд социального использования, в связи с чем данная квартира не может относиться к жилищному фонду коммерческого назначения.

Какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о том, что жилое помещение истцам было предоставлено на каких-либо иных условиях, в том числе не допускавших в дальнейшем возможность его бесплатной приватизации в соответствии с нормами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", отсутствуют.

Доказательства того, что истцы сознательно отказалась от жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и заключили в отношении спорного жилого помещения договор на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствуют.

Жилые помещения в спорном доме предоставлялись не всем гражданам, осуществляющим трудовую деятельность в ОАО ПО «Глинозём» и не всем желающим, а только тем, кто состояли на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В настоящее время спорное жилое помещение находится в муниципальной собственности, при этом, на момент передачи жилого помещения в муниципальную собственность, никто из истцов уже не состоял в трудовых отношениях с ООО «ПГЛЗ», при этом, договор аренды с истцами не был расторгнут. Таким образом, уже одно только это обстоятельство свидетельствует о том, что данный договор аренды не является договором аренды, так как не соответствует предмету договора аренды.

Целью всех участников спорной сделки являлось создание отношений найма жилья согласно действовавшему законодательству, что прямо подтверждается их последующими действиями, в том числе передачей спорного жилого помещения муниципальному образованию.

В данном случае сторонами договора выполнены именно все условия, соответствующие договору найма жилого помещения, предусмотренного ст. ст. 50, 51 ЖК РСФСР, так как для совершения данной сделки были необходимы такие основания, как нуждаемость в улучшении жилищных условий, Жилое помещение предоставлялось с учетом нормы предоставления, предусмотренной ст. 38 ЖК РСФСР, а для договора аренды соблюдать эту норму нет никакой необходимости, По договору аренды жилое помещение предоставляется во временное пользование, следовательно, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, истцы имели право, проживая во временном жилье, и дальше состоять на очереди для получения жилого помещения по договору найма в соответствии со ст. ст. 51, 52 ЖК РСФСР, однако в связи с предоставлением истцам нового жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий они были сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, зарегистрированы по месту жительства истцы были постоянно с 1998 года, несмотря на то, что жилое помещение было предоставлено во временное пользование, структура платы за спорное жилое помещение соответствует структуре платы за жилое помещение по договору социального найма.

Фактически с истцами был заключен договор социального найма, однако оформлен ненадлежащим образом ввиду неизвестных причин, не зависящих от воли истцов, в том числе в связи с отсутствием у них юридических познаний.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПГЛЗ» в рамках договора безвозмездной передачи квартир № осуществило передачу жилых помещений, предназначенных для проживания граждан (в том числе и спорного жилого помещения), в собственность муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области.

Администрация МО «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ заключила с ними договор коммерческого найма №, несмотря на возражения с их стороны.

Администрация МО «Город Пикалево» Бокситогорского района при заключении с ними договора коммерческого найма руководствовалась положениями ст. 675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором социального найма жилого помещения, поскольку его условия соответствуют условиям договора социального найма жилого помещения, предусмотренные Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр о пользовании жилыми помещениями по договору социального найма, договор коммерческого найма является срочным договором, а с истцами заключен договор на неопределённый срок.

Более того, факт принятия решения о передаче жилых помещений, которые находились в собственности ЗАО «БазэлЦемент-Пикалёво» (ООО «ПГЛЗ»), в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статую коммерческих и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

В связи с этим, с гражданами, проживающими в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима в силу закона, а также с учётом того, что правоотношения в отношении спорного жилого помещения возникли в 2004 году должен быть заключен договор социального найма.

После безвозмездной передачи квартиры в собственность муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области по договору от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пикалевский глинозёмный завод» и Администрацией спорное жилое помещение в установленном законом порядке не было отнесено к специализированному жилищному фонду, к жилищному фонду, который предоставляется по договорам аренды, коммерческого найма, на период принятия администрацией в муниципальную собственность жилого помещения истцы проживали в спорной квартире, следовательно, между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию квартирой на условиях договора социального найма.

Кроме того, что данный договор заключен на неопределенный срок, и истцы имеют регистрацию и фактически проживают по данному адресу постоянно с 2004 года, так ещё и плата за содержание спорного жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы. По договору аренды и коммерческого найма взимается только арендная плата.

Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, в целях сохранения всех наших жилищных прав, администрация Пикалевского городского поселения Бокситогорского района должна была заключить с ними договор социального найма.

ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала им в приведении условий договора в соответствии с требованиями законодательства и снова заключила с ними договор коммерческого найма в отношении спорного жилого помещения, несмотря на возражения с их стороны.

Истцы- ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении заказных почтовых отправлений, при подачи искового заявления ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик- представитель Администрации муниципального образования Пикалевского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении заказного почтового отправления, представил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, иск не оспорил.

Представитель третьего лица- ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении заказного почтового отправления, иск не оспорил.

Проверив материалы, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Из материалов дела судом установлено, что ФИО3 работала в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в ОАО «Пикалевское объединение «Глинозем».

14.09.2004г. между филиалом «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург» и ФИО3 был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому ФИО1 была предоставлена в аренду 2-х комнатная квартира, площадью 27,30 кв.м, жилой площадь. 27,4 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, сроком на 1 год.

Согласно справки АО «ЕИРЦ ЛО» форма № от 07.10.2025г. следует, что в квартире по адресу: 

<

адрес>, 3-й микрорайон, 

<

адрес>, зарегистрированы с 02.11.2004г. по месту постоянного жительства истцы ФИО1 и ее дочь ФИО2

В соответствии с Постановлением Главы администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ГП «ППГО «Глинозем» было преобразовано в АООТ «Пикалевское объединение «Глинозем». Приказом Пикалевского ТО ЛОРП от ДД.ММ.ГГГГ № АООТ «ПО «Глинозем» переименовано в ОАО «ПО «Глинозем». С ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пикалевское объединение «Глинозем» преобразовано в филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург», ДД.ММ.ГГГГ «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург» преобразован в филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «СУАЛ», с ДД.ММ.ГГГГ филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «СУАЛ» переименован в филиал «Пикалевский глиноземный завод Сибирско-Уральской Алюминиевой компании» ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания». В соответствии с решением Единственного акционера ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» от 30.103.2008 года произошла реорганизация юридического лица ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» в форме выделения из него юридического лица – ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Внеочередным общим собранием акционеров ЗАО «БазэлЦемент- Пикалево» принято решение о реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «БазэлЦемент-Пикалево», ДД.ММ.ГГГГ соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц. Внеочередным общим собранием участников ООО «БазэлЦемент-Пикалево» принято решение о переименовании общества в Общество с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод», ДД.ММ.ГГГГ соответствующие сведения внесены в ЕГРЮЛ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» и Администрацией муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области были заключены Договора безвозмездной передачи квартир №, №, согласно которых в собственность МО «

<

адрес>» были переданы жилые помещения, в том числе, квартира по адресу: 

<

адрес>

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области имущество, в том числе спорная квартира, было принято в муниципальную собственность.

Право муниципальной собственности на спорное жилое помещение с кадастровым номером № было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.11.2025г.

20.03.2025г. между Администрацией муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области и ФИО1 заключены Дополнительное соглашение о замене договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. и Договор найма (коммерческого) жилого помещения №, согласно которого ФИО1 в возмездное владение и пользование в целях проживания была предоставлена на неопределенный срок квартира по адресу: 

<

адрес>, действие данного договора распространяется на правоотношения возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора социального найма спорного жилого помещения и передаче его в собственность в порядке приватизации. ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в удовлетворении заявления, в связи с чем истец обратились с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в числе прочего, на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Подобное разделение жилищного фонда на виды неразрывно связано с разными правовыми основаниями для предоставления жилых помещений гражданам, в связи с чем суду необходимо установить факт закрепления конкретного жилого помещения в составе определенного вида жилищного фонда (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2022 года № 1218-О).

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями статей 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

Как установлено судом, не оспорено ответчиком, после безвозмездной передачи квартиры в собственность муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области по договору от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» и Администрацией, спорное жилое помещение в установленном законом порядке не было отнесено к специализированному жилищному фонду, к жилищному фонду коммерческого использования.

На период принятия администрацией в муниципальную собственность жилого помещения истцы проживали в спорной квартире, при этом законность вселения истцов в спорное жилое помещение не оспаривалась, а потому суд находит, что между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию спорной квартирой на условиях договора социального найма.

При этом суд полагает возможным отметить, что в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ).

В силу п.5 ч.1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления относится предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

При разрешении спора суд учитывает, что для предоставления жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда требуется признание гражданина малоимущим и нуждающимся в предоставлении жилого помещения, при этом право на внеочередное предоставление имеют граждане, указанные в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ. В данном случае спорное жилое помещение не предоставляется истцам впервые, условия договора найма (коммерческого) жилого помещения соответствуют условиям договора социального найма жилого помещения, предусмотренные Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Приказом Минстроя России от 14 мая 2021 года N 292/пр о пользовании жилыми помещениями по договору социального найма, договор заключен на неопределенный срок, истцы зарегистрированы и постоянно проживаю по спорному адресу с 2004 года.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о признании договора (коммерческого) найма жилого помещения договором социального найма жилого помещения подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ

Решил:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования «Город Пикалёво» Бокситогорского района Ленинградской области и ФИО1 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договором социального найма жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Бокситогорский городской суд.

Судья: подпись

Копия верна, судья:

Секретарь:

Решение в окончательной форме принято 16 декабря 2025 года.