2-4480/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

03 июля 2018 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Павловой И.М.

при секретаре Дутовой Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Жуковка 61» о признании незаконным решение общего собрания, обязании не чинить препятствий в допуске автотранспортных средств на территорию дома, 

У с т а н о в и л:

ФИО1 как собственник квартиры по адресу: АДРЕС собственник машиноместа № в данном многоквартирном доме, предъявил к ТСЖ «Жуковка 61» осуществляющему деятельность по управлению указанным домом вышеназванный иск. 

Просит: Признать незаконным Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: АДРЕС, в форме заочного голосования, оформленного протоколом № от 17.04.2018г.; обязать нечинить препятствий в допуске автотранспортных средств на территорию многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС.

Свои требования мотивировал тем, что в период с 02.04.2018г. по 16.04.2018г. ответчиком созвано и проведено общее собрание собственником многоквартирного дома, результаты которого оформлены Протоколом № от 17.04.2018г. подписанного ответчиком.

Общее собрание приняло решение: «выдвинуть требование расторгнуть договор сдачи жилого помещения в аренду под офис, кв. № и № до 30.04.2018г., допуск автотранспортных средств на территорию дома № будет прекращен с 23.04.2018г.».

Истец считает, что указанное решение выходит за рамки компетенции общего собрания установленных ст. 44 ЖК РФ.

Действительно 01.12.2017г. истец заключил с ООО «Сфера» договор аренды квартиры и машиноместа №, что не противоречит ст. 606-625 ГК РФ.

Если ответчик или отдельные собственник дома полагают свои права нарушенными, они имеют право оспорить заключенный договор в судебном порядке.

Истец не принимал участия в оспариваемом собрании.

Оспариваемым решением истцу причинены убытки, поскольку возникла угроза расторжения договора аренды, ограничения доступа собственника и арендатора в квартиру и к машиноместу, и как следствие потеря законно получаемой арендной платы, а также возникновение убытков, связанных с оспариваемым незаконно решения в судебном порядке.

В судебном заседание истец ФИО1 не явился, его представитель по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ТСЖ «Жуковка 61» по доверенности ФИО3 явился, иск не признал, указав, что в компетенции общего собрания собственников в соответствии со ст. 44 ЖК РФ входит ряд решений в том числе: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принятие решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме или иными лицами (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме (п.5 ст. 44 ЖК РФ).

Каких либо нарушений прав истца материалы дела не содержат.

Факт использования собственниками/арендаторами жилых помещений и территории жилого комплекса в коммерческих целях, приводит к невозможности ее использования остальными жителями по целевому назначению: для прогулок с детьми и выгула домашних животных, а также в значительной степени лишает жителей возможности парковки н прилегающей территории. В частности, жилое помещение, принадлежащее истцу используется арендаторами/субарендаторами в коммерческих целях (размещение офиса), к которому по нескольку раз в день привозят товар, перекрывая при его разгрузке проезд на территорию и вход в подъезд, а посетители офиса паркуют свои автомобили на территории дома, что нашло свое отражение в жалобах и заявлениях жильцов в адрес Ответчика.

Ответчик считает, что общее собрание проведено с соблюдением ст.ст. 181.3-181.5 ГК РФ).

Обратил внимание суда, что по договору ранты квартира предоставлялась для проживания сотрудников ООО «Сфера» за 20 000 руб. за 11 мес., которое в тот же день заключил договор субаренды с ООО Автокомбинат № за 250000 руб., в связи с чем, ответчик усмотрел притворность договора аренды и злоупотребление правами. 

Так же обратил внимание суда, что каких либо требований ни собственник ни арендатор и субарендатор каких либо требований, претензий или иных уведомлений о чинении им препятствий в пользовании имуществом, принадлежащим на праве собственности истцу к ответчику не предъявляли. 

Суд с учетом требования ст. 167 ГПК РФ, мнения явившихся участников процесса, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что 01.12.2017г. между ФИО1 (собственником недвижимого имущества (л.д. 7,8) и ООО «Сфера» заключен Договор аренды жилого помещения, согласно которого ФИО1 передал арендатору во временное пользование (аренду) на срок до 31.10.2018г. за 20000 руб. квартиру общей площадью 438,9 кв.м. расположенную по адресу: АДРЕС Квартира предается во временное использование в качестве жилого помещения. С квартирой во временное пользование (аренду) так же подлежит передаче машиноместо № в подвале жилого дома, назначение: нежилое, общей площадью 50,4 кв.м. (л.д. 10-15). Право на заключение договора субаренды предоставлено ООО «Сфера» в пункте 3.2.1 Договора.

01.12.2017г. между ООО «Сфера» и ООО «Автокомбинат №3» заключен Договор субаренды для проживания сотрудников субарендатора до 31.10.2018г. с платой 250000 руб. с соблюдением всех остальных условий Договора аренды (л.д. 42-52).

Ответчиком представлено суду заявление собственников квартир №, которые просили Председателя ТСЖ принять меры и вынудить владельца расторгнуть договор аренды с жильцами квартиры №, АДРЕС в связи с наличием в их действиях признаков правонарушения: в частности жители квартиры нарушают ежедневно тишину и покой жильцов, на территории и в подъезде постоянно посторонние люди, которые посещают жильцов квартиры № В подъезде очень часто находятся незнакомые люди и курят перед подъездом (л.д. 53). 

02.04.2018г. председатель ТСЖ уведомил о проведении общего собрания собственников помещений МКД в форме заочного голосования в соответствии со ст.47 ЖК РФ с повесткой дня: «Требование расторгнуть договор аренды собственника квартиры № с квартиросъемщиками, в связи с нарушением тишины и покоя жильцов. Аннулирование пропусков для автомобилей на территорию жилого дома (л.д. 54).

В бюллетене голосования на общем собрании указана повестка дня голосования: «В связи со сдачей жилого помещения квартиры № (собственник ФИО) площадь занимаемого в МКД помещения 442,2 кв.м. в аренду под офис», что является нарушением и ущемляет реализацию конституционного права человека на полноценный отдых, а также не предусматривает Закон «О запрете сдачи жилого помещения под Офис в МКД», п.1-3 ст. 17 ЖК РФ от 02.06.2009г., требуемом от граждански ФИО расторгнуть договора аренды. В свою очередь ТСЖ оставляет за собой право аннулировать пропуска транспортных средств, в случае положительного решения принятого после голосования жильцов».

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: АДРЕС, в форме заочного голосования, оформленного Протоколом № от 17.04.2018г.; принято решение по повестке дня: «Сдача жилого помещения под офис. Нарушение Закона « О запрете сдачи жилого помещения под офис в МКД, п. 1-3 ст. 17 ЖК РФ от 02.06.2009г.»: На основании решения общего собрания собственников от 16.04.2018г. выдвинуто требование расторгнуть договор сдачи жилого помещения в аренду под Офис, кв.№,№ до 30 апреля 2018г., допуск автотранспортных средств на территорию дома № будет прекращен с 23.04.2018г. (л.д. 9).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Доказательств, что жилое помещение сдано под офис, материалы дела не содержат. 

В соответствии с ч.2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Полномочия (компетенция) общего собрания собственником многоквартирного жилого дома установлена ст. 44 ЖК РФ и п.7.3 Устава ТСЖ «Жуковка-61».

Однако данными нормами права общее собрание МКД не наделено полномочиями требования о расторжении договора аренды. Соответственно, данные вопросы не могли быть вынесен на повестку дня членов товарищества собственников жилья.

В силу ч.3 ст. 181.5 ГПК РФ, решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Остальные доводы ответчика изложенные в его возражениях не имеют правового значения и не влияют на разрешение спора в части оспаривания решения общего собрания собственников МКД.

Таким образом, требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

Требования об обязании не чинить препятствия в допуске автотранспортных средств на территорию дома не подлежат удовлетворению, так как чинение препятствий истцом не доказано. С 04.12.2017г. ООО «Автокомбинат № 3» имеет допуск принадлежащих компании 22 автомобилей на территорию жилого комплекса «Жуковка 61». С 18.12.2017г. 7 автомобилей.

Въезд на территорию МКД подтвержден выпиской из журнала регистрации въезда и выезда автотранспорта на территорию жилого комплекса «Жуковка-61».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ТСЖ «Жуковка 61» о признании незаконным решения общего собрания, обязании не чинить препятствий в допуске автотранспортных средств на территорию дома, удовлетворить частично.

Признать ничтожным Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: АДРЕС, в форме заочного голосования, оформленное протоколом № от 17.04.2018г.

В иске ФИО1 к ТСЖ «Жуковка 61» о нечинении препятствий в допуске автотранспортных средств на территорию многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме. 

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 05.07.2018 года.

Судья: