Дело № 2-3855/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«27» октября 2020г.

Советский районный суд г.Владикавказ РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Амбаловой Ж.Х.,

при секретаре Кесаевой Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо-Управление Росреестра, о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи 

<

адрес>, заключенного 27.04.2018г. между ФИО1 и ФИО2, договора купли-продажи от 10.05.2018г., заключенного между ФИО2 и ФИО3 и договора купли-продажи, заключенного 10.08.2018г. между ФИО3 и ФИО4 и применении последствий недействительности сделки, приведя стороны в первоначальное положение путем аннулирования записи государственной регистрации права собственности в ЕГРП за ФИО4 и применении последствий недействительности ничтожных сделок, приведя стороны в первоначальное положение, путем аннулирования записи о государственной регистрации права собственности в ЕГРП за ФИО4 и восстановлении в ЕГРП записи о регистрации права собственности ФИО1 на 

<

адрес>. 

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 13.01.2012г. по договору купли-продажи приобрела 

<

адрес>, расположенную по адресу: РСО-Алания 

<

адрес>. В начале октября 2018г. ФИО1 решила переоформить квартиру на свою мать, однако в Управлении Росреестра ей стало известно, что якобы квартира по договору купли-продажи от 27.04.2018г. была ею продана ответчице ФИО2 В последующем ФИО2 квартира была продана по договору купли-продажи от 10.05.2018г. ФИО3, далее по договору от 10.08.2018г. квартира перешла в собственность ФИО4

Однако, ФИО1 свою квартиру никогда не продавала, договор не подписывала, никаких доверенностей кому-либо не выдавала. Поэтому договоры купли-продажи квартиры являются ничтожными.

В рамках возбужденного по её заявлению уголовного дела о мошенничестве была проведена почерковедческая экспертиза, которой установлено, что в договоре купли-продажи квартиры, заключенном между ФИО1 и ФИО2 подпись от имени продавца (ФИО1) учинена не ФИО1 

Ссылаясь на то, что никогда не подписывала договор купли-продажи с ФИО2, не выдавала доверенность на продажу своей квартиры, денежные средства за продажу квартиры не получала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель ФИО1, действующая на основании доверенности 

<

адрес>5 от 23.03.2019г. ФИО6, исковые требования поддержала и пояснила, что истец ФИО1 никакой сделки в отношении своей квартиры не совершала, договор купли-продажи с ФИО2 не подписывала, поэтому договоры купли-продажи квартиры от 27.04.2018г. недействительный (ничтожный), соответственно последующие договоры купли-продажи квартиры также являются недействительными (ничтожными). 

Просит исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 исковые требования признала и пояснила, что какое-то время снимала 

<

адрес>. У неё были финансовые трудности и по предложению ФИО7, работавшей в МФЦ они решили на время оформить фиктивный договор купли-продажи квартиры ФИО1 с целью последующей продажи квартиры и получения денежных средств за квартиру. Затем они собирались вновь переоформить квартиру на ФИО1, но финансовые проблемы не разрешились и они взяли деньги у ФИО11, оформив квартиру на его дочь. Всеми вопросами по оформлению квартиры занималась ФИО7

Ответчик ФИО3 исковые требования признала и показала, что два года назад её отец решил купить ей квартиру. Всеми вопросами занимался отец, она квартиру не видела. 10.05.2018г. они с отцом поехали в МФЦ по 

<

адрес>, она подписала необходимые документы. Продавцом была ФИО2, которая также подписала документы. Затем её отец передал ФИО2 денежные средства в размере 3.000.000 руб. за квартиру. ФИО2 собственноручно написала расписку в получении денег и передала ключи от квартиры. Однако, когда через какое-то время отец пришел в квартиру, он не смог в нее попасть. Когда он стал выяснять у ФИО2, почему он не может попасть в квартиру, она сказала, что в квартире ее вещи и документы и через несколько дней приедет и заберет свои вещи. Однако, не приехала. В течение нескольких месяцев отец пытался дозвониться до ФИО2, наконец, когда дозвонился, то потребовал вернуть ему деньги, уплаченные за квартиру, и она согласилась. Только в августе отцу позвонили от ФИО2 и просили приехать в МФЦ в 

<

адрес>. Там, некий ФИО4 передал ему 3.000.000 руб. и они подписали с ним договор купли-продажи спорной квартиры и акт приема-передачи. Более они с ФИО2 не встречались.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признал и показал, что хотел купить квартиру в 

<

адрес>. Познакомился с риэлтором ФИО2, которая предложила несколько вариантов, в том числе и 

<

адрес>. Вместе со своей супругой и риэлтором они поехали посмотреть квартиру. При этом ему объяснили, что владелец квартиры по имени Люда проживает в 

<

адрес>, а квартира оформлена на ее двоюродного брата ФИО11 Квартира продавалась за 3.000.000 руб. Через несколько дней они оформили сделку в МФЦ 

<

адрес>. Со стороны продавца договор купли-продажи подписывал по доверенности ФИО11, который пояснил, что собственником квартиры является его дочь ФИО12 После чего он передал ФИО11 3.000.000 руб. Через несколько дней он получил выписку в Управлении Росреестра и улетел в 

<

адрес>. Примерно в ноябре 2018г. он вернулся в 

<

адрес> и поехал в свою квартиру, но открыть дверь своим ключом не смог. Оказалось, что в квартире живут квартиранты, которых якобы, впустил ФИО8 Считает, что является добросовестным приобретателем. Просил в иске отказать.

Представитель третьего лица-Управления Росреестра по РСО-Алания по доверенности № от 12.02.2020г. ФИО9 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Право выбора конкретного способа такой защиты принадлежит истцу как заинтересованному лицу.

Истцом ФИО1 заявлены требования о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В качестве оснований для признания сделок по отчуждению квартиры недействительными истец ссылается, в том числе, на то, что эти сделки совершены лицом, не имеющим полномочий на совершение сделок. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ требование признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки является одним из способов защиты гражданских прав. 

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» указано, что по смыслу ст.153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В судебном заседании установлено и усматривается из материалов дела, что собственником 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 12.01.2012г. являлась ФИО1, право собственности которой зарегистрировано в ЕГРП 19.04.2012г. (запись регистрации15-15-09/51/2012-156). 

На основании договора купли-продажи от 27.04.2018г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 последняя стала собственником 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

10.05.2018г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. 

10.08.2018г. был заключен договор купли –продажи квартиры между ФИО3 и ФИО4 

Однако, по утверждению представителя истца свою квартиру ФИО1 не продавала, договор купли-продажи от 27.04.2018г. не подписывала.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены суду копии приговора суда в отношении ФИО7, постановление от 19.08.2019г. о приостановлении производства по делу в отношении подсудимой ФИО2 

Так, приговором Советского районного суда 

<

адрес> от 12.08.2020г. к уголовной ответственности по ч.4 ст.159 УК РФ была привлечена ФИО7, которая как следует из приговора суда, являясь ведущим специалистом Филиала ГБУ РСО-Алания «Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее МФЦ) по 

<

адрес>, используя свое служебные полномочия, незаконно оформила объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> на имя лица, в отношении которого выделено дело в отдельное производство.

Как оказалась, этим лицом является ФИО2, в отношении которой следственными органами возбуждено уголовное дело.

Разрешая спор, суд принял в качестве допустимых доказательств по настоящему гражданскому делу заключение экспертов Экспертно-криминалистического центра МВД России по РСО-Алания полученные в ходе предварительного расследования уголовного дела в отношении ФИО2 

Согласно заключения эксперта от 18.04.2019г. исследуемая подпись и рукописные записи от имени ФИО1 в строке «Продавец» договора купли-продажи от 27.04.2018г. в реестровом деле № на объект недвижимости по 

<

адрес> вероятно, выполнены ФИО7, подпись от имени ФИО1 в заявлении в Управление Росреестра от 30.04.2018г. вероятно выполнена ФИО7

Таким образом, договор купли-продажи 

<

адрес> от 27.04.2018г. подписан не истицей, а иным лицом, квартира выбыла из собственности истца помимо ее воли. 

Оценивая представленные по делу доказательства, исходя из того, что волеизъявление собственника квартиры ФИО1 на отчуждение принадлежащей ей квартиры отсутствует, квартира собственником ФИО1 никому не передавалась, договор купли-продажи 27.04.2018г. ею не подписывался и никаких поручений о продаже своей квартиры она никому не давала, суд пришел к выводу о том, что сделка является недействительной в силу ее ничтожности и не влечет правовых последствий для сторон с момента ее заключения.

Доказательств иного в судебном заседании не установлено.

Недействительность договора купли-продажи от 27.04.2018г. влечет за собой и недействительность договора купли-продажи от 10.05.2018г., заключенного между ФИО2 и ФИО3 и договора купли-продажи от 10.08.2018г., заключенного между ФИО3 и ФИО4

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка изначально является недействительной, независимо от того, признает ли ее таковой суд.

В соответствии с п.3 ст.166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ, по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд отмечает, что государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В связи с чем, государственная регистрация сама по себе не порождает и действительность сделки.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, но зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

Отсутствие у ответчика ФИО4 права собственности на квартиру влечет прекращение записи о регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

Доводы ФИО4 об исполнении продавцом ФИО3 обязательств по передаче ему недвижимости и оплате им недвижимости по договору купли-продажи, при установленных обстоятельствах не могут быть приняты во внимание судом.

Поскольку имущество выбыло из обладания истца помимо ее воли, правового значения добросовестность ответчиков в данном случае не имеет.

Согласно же п. 1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

С учетом установленных обстоятельств суд считает необходимым применить последствия недействительности данных сделок.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: РСО-Алания 

<

адрес>, заключенный 27.04.2018г. между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: РСО-Алания 

<

адрес>, заключенный 10.05.2018г. между ФИО2 и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес>, расположенной по адресу: РСО-Алания 

<

адрес>, заключенный 10.08.2018г. между ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок путем приведения сторон в первоначальное положение до заключения сделки и аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации собственности ФИО4 в отношении 

<

адрес>, расположенной по адресу: РСО-Алания 

<

адрес>, восстановив в ЕГРП запись о регистрации права собственности ФИО1 на 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья- Амбалова Ж.Х.