Дело № 2-1134/2019

74RS0029-01-2019-000902-68 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Магнитогорск 08 августа 2019 года 

Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Филимоновой А.О.,

при секретаре: Радке Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнений просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, от 29.05.2017 г., заключенный между ней и ФИО2, прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру, признать за ней право собственности на квартиру. 

В обоснование исковых требований указала, что договор купли-продажи квартиры от 29.05.2017 г. был заключен между ней и ответчиком лишь формально, договор и акт приема-передачи подписаны, однако квартира ответчику не передавалась, она, истец, продолжает проживать в квартире, ответчик свои обязательства по договору по передаче денежных средств не исполнил, что подтверждается решением суда. Ответчик с требованиями о передаче ему жилого помещения не обращался, на требование о расторжении договора купли-продажи не ответил. 

В судебном заседании истец при надлежащем извещении участия не приняла, представила письменные объяснения, в которых указала на то, что указанная квартира является ее единственным жильем, она продолжает содержать квартиру, оплачивать коммунальные услуги. Расписки о получении денежных средств в общей сумме 1000 000 руб. ею не исполнялись. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3, ФИО4 (доверенность от 17.01.2019 г.) на исковых требованиях настаивали, поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснили, что доказательства передачи денежных средств от покупателя продавцу отсутствуют, более того Орджоникидзевским районным судом г. Магнитогорска установлен факт неуплаты ответчиком денежных средств, что является существенным нарушением условий договора, в связи с чем он подлежит расторжению. В оспариваемом договоре не отражено условие о том, что истец получила денежные средства до подписания договора; отсутствует факт приема-передачи спорного жилого помещения, которое до настоящего времени находится во владении и пользовании истца, она оплачивает коммунальные услуги; истец накануне приобретения спорной квартиры продала другую квартиру, соответственно намерений продавать жилье не было, поскольку проживать ей более негде. 

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО2, признанного судом извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в порядке ст. 117 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ. 

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц АО «ЮниКредит Банк», Межрайонной ИФНС России № 17 по Челябинской области, ФИО5, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представитель третьего лица АО «ЮниКредит Банк» просила о рассмотрении дела в свое отсутствие и представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения исковых требований. Указала на отсутствие законных оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры, фактическое исполнение сторонами обязательств по договору подтверждаются расписками о получении денежных средств, актом приема-передачи квартиры, переход права собственности на помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, в случае отсутствия со стороны ответчика оплаты по договору купли-продажи истец вправе потребовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, а не расторжения договора купли-продажи квартиры. Решением суда на спорную квартиру обращено взыскание в целях погашения задолженности ФИО2 перед банком, в связи с чем удовлетворение требований ФИО1 повлечет нарушение зарегистрированных прав банка как залогодержателя. 

Выслушав представителя истца, оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований иска.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. 

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом указанные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости только в связи с неуплатой покупателем покупной цены, в то время как продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем условия об уплате цены, юридически значимым обстоятельством является наличие (отсутствие) передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества по такому договору и факт неоплаты.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Для удовлетворения заявленных требований необходимо было установить, что права продавца нарушены покупателем - не произведенной оплатой за приобретенную недвижимость, уклонением от принятия такой недвижимости, в связи с чем продавец лишился на что была вправе рассчитывал при заключении договора.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что досудебный порядок разрешения спора, предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюден: истцом была направлена досудебная претензия (л.д. 22-24).

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 15.03.2017 г. (л.д. 48).

29.05.2017 г. между ФИО1 ( продавцом) и ФИО2 ( покупателем) заключен оспариваемый договор купли-продажи указанной выше квартиры. Договор купли-продажи и право собственности ФИО2 зарегистрированы в установленном законом порядке 31.05.2017 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН, материалами реестрового дела на квартиру (л.д. 20, 65). В указанном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, четко выражены его предмет, цена, воля сторон, порядок расчета и порядок передачи квартиры.

Из п. 4 Договора усматривается, что спорная квартира оценена сторонами в 1000000 рублей, уплачиваемых Покупателем ФИО2 Продавцу ФИО1 за счет собственных средств в размере 200000 руб. и за счет кредитных средств в размере 800000 руб., предоставленных АО «ЮниКредит Банк». Оплата квартиры производится в течение 1 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Полный и окончательный расчет оформляется распиской продавца, подтверждающей получение денежных средств (п. 6,7,8).

Стороны договорились, что договор будет считаться исполненным при условии выполнения сторонами обязательств по договору, то есть передачи ответчиком истцу денежных средств в размере 1000 000 руб., передачи истцом ответчику квартиры (п. 19). 

Из объяснений истца следует, что расписки от 29.05.2017 г. и от 31.05.2017 г. о получении ею денежных средств в размере 200000 руб. и 800000 руб. соответственно не исполнялись, денежные средства от ФИО2 она в счет оплаты приобретаемой квартиры не получала, квартиру не передавала, в том числе ключи от нее. 

Факт отсутствия со стороны ФИО2 исполнения обязательств по договору купли-продажи от 29.05.2017 г. в части оплаты стоимости квартиры установлен решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 05.12.2018 г. по гражданскому делу по иску АО «ЮниКредит Банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО1 к АО «ЮниКредит Банк», ФИО2 о признании расписок безденежными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствия недействительности сделки (л.д. 4-11), вступившим в законную силу 06.03.2019 г. в связи с вынесением Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда апелляционного определения, которым решение суда было оставлено без изменения (л.д. 37-41). В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, указанное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь и оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Из объяснений ФИО2, данных в рамках уголовного дела, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по факту мошенничества в отношении ФИО1, следует, что договор купли-продажи квартиры был заключен для вида, целью заключения оспариваемого договора являлось получение наличных денежных средств у Банка. К такому же выводу пришел Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска в своем решении от 05.12.2018 г. 

Допустимых, достоверных и достаточных доказательств передачи ФИО2 денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры материалы дела в нарушение положений ст. 60 ГПК РФ не содержат, заверенные Банком копии расписок о получении ФИО1 200000 руб. и 800000 руб., при отсутствии у сторон спора и у третьих лиц, привлеченных к участию в деле, подлинников указанных расписок суд не может принять как достаточное доказательство обратного, даже в отсутствие решения о признании их безденежными.

При этом из буквального толкования положений спорного договора не следует, что денежные средства покупателем продавцу уплачены до подписания договора, напротив, положениями договора предусмотрена оплата стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО2 (п. 7 договора). 

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих возникновение права собственности, в том числе на основании договора купли-продажи, для сделок купли-продажи правовым последствием является не только переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора, но и фактическая передача имущества и вступление приобретателя во владение, пользование и распоряжение этим имуществом. 

Приобретение недвижимого имущества влечет возникновение у собственника соответствующих обязанностей по содержанию имущества, уплате коммунальных платежей.

В рассматриваемом случае стороны никаких действий по исполнению договора купли-продажи квартиры не произвели. Так, ФИО1 спорную квартиру ФИО2 не передавала; она и ее сын зарегистрированы в квартире по настоящее время, истец проживает и пользуется спорной квартирой, оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается представленными ею актом о проживании, квитанциями об оплате коммунальных платежей (л.д. 197-198, 202-216).

До подписания договора купли-продажи ФИО2 квартиру не осматривал, ключи от квартиры ему не передавались, в квартиру он не вселялся, лицевой счет на свое имя не открыл. Доказательств обратного в деле не имеется. 

Более того, несмотря на разъяснения ФИО2 судом его права вселиться в квартиру, ответчик свое право собственника жилого помещения не реализовал, с требованиями к ФИО1 о вселении в спорную квартиру, выселении ее и ее сына из квартиры в суд не обращался. 

Анализируя указанные действия ответчика, а также отсутствие его интереса в разрешении настоящего спора, суд приходит к выводу, что от принятия товара – квартиры по адресу: 

<

адрес>, он отказался. 

Доводы представителя третьего лица АО «ЮниКредит Банк» о фактическом исполнении договора купли-продажи в виду подписании ФИО1 и ФИО2 передаточного акта не могут послужить основанием для отказа ФИО1 в удовлетворении заявленных исковых требований. Суд приходит к выводу о том, что указанный акт о передаче квартиры, полного комплекта ключей, был подписан сторонами договора для создания видимости фактического исполнения договора купли-продажи жилого помещения. 

В силу ст.450 ГК РФ и п.65 Постановления Пленума ВС РФ N10 и Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г. следует, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

При доказанности истцом факта неоплаты покупателем выкупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, а так же факта уклонения продавца от получения товара (условия пункта 4 статьи 486 ГК РФ), суд приходит к выводу, что у продавца возникло обоснованное право отказаться от исполнения договора, следовательно, исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежат удовлетворению, а квартира по адресу: 

<

адрес>, подлежит возвращению в собственность истца. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО2 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца ФИО1

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества -удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 29 мая 2017 года между ФИО1 и ФИО2.

Погасить запись № 74:33:0123003:1429-74/033/2017-8 от 31.05.2017 г. о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Возвратить квартиру по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента составления решения судом в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий: 

Решение в окончательной форме изготовлено 13 августа 2019 года