Дело № 2-1211/2024 23RS0027-01-2024-002323-79

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 ноября 2024 г. г. Лабинск 

Лабинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Садовниковой С.И.,

при помощнике судьи Тимошенко Е.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, прокурора – старшего помощника Лабинского межрайонного прокурора Дубровиной М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Лабинского городского поселения Лабинского района к ФИО4 о признании самовольным и сносе объекта недвижимости, 

установил:

администрация Лабинского городского поселения Лабинского района обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании самовольным и сносе объекта недвижимости. 

В обоснование иска истец ссылается на то, что ФИО4 является арендатором земельного участка с КН ###, расположенным по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Права на указанный земельный участок оформлялись по результатам торгов в форме аукциона, состоявшегося 12.08.2024 года, победителем которого стал ФИО4, с которым был заключен договор аренды указанного земельного участка от 23.08.2024 № 2024.96810. Дата государственной регистрации в виде аренды произведена в ЕГРН 28.08.2024 (номер государственной регистрации ###).

12.09.2024 года в адрес администрации Лабинского городского поселения из Лабинской межрайонной прокуратурой поступило представление, из которого следует, что проверкой было установлено следующее:

на земельном участке с КН ###, расположенном по адресу: 

<

...>, в период отсутствия зарегистрированных прав аренды третьих лиц на него, лицом, ставшим победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, - ФИО4 с 15.08.2024 начаты работы по расчистке и разравниванию земельного участка, укладке фундамента для строительства объекта недвижимости, привозу и кладке блоков для строительства дома. По состоянию на 30.08.2024 на земельном участке расположен дом из блоков на фундаменте с отмосткой, перекрытия крыши из дерева. Кроме того, ФИО4, в нарушение положении ст.51 ГрК РФ начато строительство на земельном участке без соблюдения процедуры направления в администрацию уведомления о начале строительства.

Поскольку проверкой Лабинской межрайонной прокуратуры установлено, что строительство объекта велось в нарушение ст.51 ГрК РФ, истец полагает, что в силу ст.222 ГК РФ возведенный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Истец просит суд признать объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с КН 23:46:0302015:420 самовольным и обязать ответчика за свой счет осуществить снос указанного объекта недвижимости. 

Представители истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали исковые требования, дали объяснения, аналогичные изложенному в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО3 иск не признала, пояснила суду, что 23 августа 2024 года между ФИО4 и администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12 августа 2024 года №U22000166000000000029-3 в соответствии с частью 1 статьи 39.6, статьями 39.12, 39.13 ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1000 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер ### из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Договор прошел регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись ### от 28.08.2024 года (аренда).

Согласно п. 4.1.4 договора аренды, арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

В соответствии с условиями договора аренды на указанном земельном участке возведен жилой дом, площадью 47,3 кв.м., в отношении которого проведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации ### от 26.09.2024 года.

В соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. 

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). 

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. К таким объектам недвижимости относятся, в том числе и объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Кадастровый учет и регистрация права собственности на жилой дом, площадью 47,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> была проведена на основании технического плана здания от 23.09.2024 года, договора аренды земельного участка № 2024.96810 от 23.08.2024 года, в установленном частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядке.

Довод администрации о том, что ответчиком начаты строительные работы до регистрации договора аренды земельного участка, не подтвержден. Так, освоение земельного участка было начато после заключения договора аренды земельного участка – 23 августа 2024 года (с 25 августа 2024 года ответчик самостоятельно приступил к наведению порядка на указанном земельном участке – покос травы, уборка и вывоз мусора из образовавшейся на участке стихийной свалки; с 26 августа 2024 года приступил к приобретению и доставке на земельный участок строительных материалов и изделий для строительства индивидуального жилого дома в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка; с 27 августа 2024 года приступил к выравниванию земельного участка и подготовке основания для строительства), строительство жилого дома начато после государственной регистрации договора аренды – 28 августа 2024 года. Кроме того, каких-либо уведомлений о запрете строительства, предостережений от администрации в адрес ответчика не поступало.

Прокурор - старший помощник Лабинского межрайонного прокурора Дубровина М.А. полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, видеозапись, не находит оснований для удовлетворения иска.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: 

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; 

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; 

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. 

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки. 

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. N 101-О, от 24 марта 2015 г. N 658-О, от 27 сентября 2016 г. N 1748-О, от 28 марта 2017 г. N 609-О ).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). 

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. К таким объектам недвижимости относятся, в том числе и объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 12 августа 2024 года был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер – 23:46:0302015:420 из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. 

ФИО4 был признан победителем указанного аукциона, что подтверждается протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12 августа 2024 года №U22000166000000000029-3.

23 августа 2024 года между ФИО4 и администрацией Лабинского городского поселения Лабинского района на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12 августа 2024 года №U22000166000000000029-3 в соответствии с частью 1 статьи 39.6, статьями 39.12, 39.13 ЗК РФ был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1000 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер – ### из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Договор прошел регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись ### от 28.08.2024 года (аренда).

Согласно п. 4.1.4 договора аренды, арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением Участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

В соответствии с условиями договора аренды на указанном земельном участке возведен жилой дом площадью 47,3 кв.м., в отношении которого проведен государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации ### от 26.09.2024 года.

Доводы истца о том, что ответчиком в нарушение ст.51 ГрК РФ не направлено уведомление о планируемом строительстве, в связи с чем принадлежащий ответчику жилой дом является самовольной постройкой и подлежит сносу, не обоснованы, поскольку в соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. 

При обсуждении доводов истца о начале ответчиком строительных работ до регистрации договора аренды земельного участка судом исследованы копии представленных прокурором в судебное заседание материалов проверки соблюдения земельного законодательства в отношении спорного земельного участка, проведенной Лабинской межрайонной прокуратурой, и видеозапись на флэш-носителе. 

Вместе с тем, представленные доказательства не подтверждают ведение строительства жилого дома до регистрации договора аренды. Кроме того, сроки ведения строительства не имеют юридического значения для определения, является ли объект самовольной постройкой, поскольку, согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной. 

В рассматриваемом случае земельный участок изначально предоставлен ответчику на правах аренды для индивидуального жилищного строительства, договор аренды прошел регистрацию в установленном законом порядке 28.08.2024 года (запись в ЕГРН ### от 28.08.2024 года), то есть до подачи иска в суд и рассмотрения дела, а также вынесения решения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости не обладает признаками самовольной постройки и не подлежит сносу.

При таких обстоятельствах, суд принимает решение об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Лабинского городского поселения Лабинского района.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска администрации Лабинского городского поселения Лабинского района к ФИО4 о признании самовольным и сносе объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: 

<

...> – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Лабинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

Решение в окончательной форме составлено 18 ноября 2024 года