УИД 28RS0004-01-2019-008887-25

№ 2-343/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Благовещенск 19 февраля 2020 года 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н., 

При секретаре судебного заседания Ганичевой Т.С., 

с участием представителя истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску – ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску ФИО2 истца по встречному иску – ФИО3, представителя третьего лица нотариуса ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании договора купли-продажи заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности, прекращении права собственности, встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО7, ФИО6 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в Благовещенский городской суд с настоящим исковым заявлением. Как следует из изложенных в иске обстоятельств, 28 января 2019 года между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, с КН ***, расположенной по адресу: ***. Договор удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО4 и зарегистрирован в реестре за № 28/4-н/28-2019-2-80. При этом, каких – либо обременений на квартиру не имелось и не имеется. 11 марта 2019 года им было подано заявление о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости. 19 марта 2019 года в его адрес было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер ***, трехкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 105 кв.м., этаж 10, адрес: ***, поскольку на регистрацию не было предоставлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, регистрация приостановлена до 15.04.2019 года. По истечении срока приостановления государственной регистрации права собственности было принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости. При этом, ответчики уклоняются от подачи совместного заявления о прекращении права собственности на квартиру в соответствии с договором, что создает препятствия для осуществления государственной регистрации его права и соответственно нарушает его права и интересы.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит: 1) произвести государственную регистрацию договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 105 кв.м., заключенного 28.01.2019 года между ФИО7, ФИО2 и ФИО6; произвести государственную регистрацию права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер ***, трехкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 105 кв.м., этаж 10, адрес: *** к ФИО6, *** года рождения; прекратить право собственности ФИО7, ФИО2 по 1/2 доле каждого в праве общей долевой собственности на квартиру кадастровый номер ***, трехкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 105 кв.м., этаж 10, расположенную по адресу: ***; взыскать с ответчиков в его пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 33200 рублей.

ФИО2 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО7, ФИО6 о признании сделки недействительной, в обоснование требований встречного искового заявления указала, что сделка, а именно, договор купли-продажи от 28 января 2019 года недействительна, так как она заключена ФИО7 в отсутствие у последнего полномочий на ее подписание от ее имени, на момент заключения договора купли-продажи, у ФИО7 отсутствовала надлежащим образом оформленная доверенность на подписание такого договора от ее имени. Содержание представленной ФИО6 в материалы настоящего гражданского дела доверенности от 27 мая 2018 года не удостоверено нотариусом. Действительно, подпись в указанной доверенности была заверена нотариусом на территории США.Между тем, нотариальная практика в США имеет свою специфику, которая касается, прежде всего, статуса и круга полномочий нотариуса.Так американский нотариус (в отличие от его российского коллеги) не имеет права давать каких-либо консультаций по содержанию и составлению документа. Такая деятельность в США считается юридической, и заниматься ею могут лишь адвокаты.В связи с этим американский нотариус, как правило, даже не читает документ, подпись на котором он заверяет. Документ может не соответствовать требованиям закона, содержать пробелы, в которые позднее может быть добавлена нужная заявителю информация, может быть составлен на иностранном языке, которого не знает нотариус. Таким образом, проверка подлинности и соответствия документа законодательству государства, его происхождения не входит в функции американского нотариуса.Тоже самое можно сказать и в отношении представленного истцом в материалы дела апостиля, выполненного в соответствии с Гаагской конвенцией от 05 октября 1961 года. Указанным апостилем была удостоверена лишь подлинность подписи и правоспособности лица, которое подписало документ, а именно Даниеля В. Лерман - нотариуса штата Калифорния. Данный апостиль не удостоверяет содержимое документа, для которого он был выдан. Сама по себе доверенность в данном случаи не являлась официальным документом, на который проставлялся апостиль. Согласно нормам названной конвенции, апостиль проставляется на нотариальном акте, которым в настоящем случае являлась подпись нотариуса, так как содержимое самой доверенности нотариусом не заверялось.Указывает, что при заверении подписи нотариусом не были разъяснены права и обязанности, в доверенности отсутствует сведения о предупреждении о последствиях совершаемых нотариальных действий, что в конечном итоге приводит к тому, что юридическая неосведомленность используется ей во вред. Учитывая, что договор купли-продажи от 28.01.2019 года был подписан с ее стороны лицом, в отсутствие надлежащим образом оформленной доверенности, в связи с чем, считает, что вышеуказанный договор является недействительной сделкой. Кроме того, считает, что указанная выше сделка - договор купли-продажи от 28.01.2019 года все равно является недействительной, так как она совершена ФИО7 в ущерб ее интересам. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. В настоящей сделке наличие явного ущерба выражается в том, что цены, сложившиеся на рынке недвижимости города Благовещенска в настоящее время существенно превышают цену указанную сторонами в договоре купли-продажи. Так, согласно справке ООО «Компания «Альф» от 09.10.2019 года, примерная стоимость указанной квартиры составляет 10 000 000 рублей, что фактически в два раза превышает стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи от 28.01.2019 года. Из открытых источников, таких, как сайты по продаже недвижимости, покупателю - ФИО6 при проявлении им обычной степени осмотрительности не могло не быть известно о том, что покупаемая им квартира стоит как минимум в два с лишним раза дороже той цены, которую он совместно с ФИО7 указали в договоре купли-продажи. Таким образом, считает, что ФИО7 заключив с ФИО6 договор купли-продажи от 28.01.2019 года причинил явный ущерб ее интересам, продав ее долю в квартире как минимум в два раза дешевле ее действительной рыночной.

На основании изложенного, просит признать недействительной сделку – договор купли-продажи квартиры от 28 января 2019 года, заключенный между ФИО7, действующим от себя и от имени ФИО2, и ФИО6, удостоверенный ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4 Благовещенского нотариального округа и зарегистрированной в реестре за № 28/4-н/28-2019-2-80.

В судебное заседание не явились извещенные о месте и времени его проведения: истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО6, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2, третье лицо - нотариус Благовещенского нотариального округа ФИО4, обеспечившие явку своих представителей, ответчик по первоначальному и встречному иску ФИО7, представитель ответчика по первоначальному иску - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, третье лицо ФИО8. Руководствуясь ст. 167 ГК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску на исковых требованиях первоначального искового заявления, с учетом их уточнения, настаивал, пояснил об обстоятельствах, изложенных в иске, просил требования первоначального искового заявления, с учетом их уточнения, удовлетворить, во встречных требованиях просил отказать, поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, из которых следует, что ФИО6 свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, квартира фактически передана истцу во владение и пользование. В связи с чем, полагает, что нельзя считать данный договор недействительным.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 на требованиях встречного искового заявления настаивал, просил требования удовлетворить, в требованиях первоначального иска просил отказать, пояснил об обстоятельствах, изложенных в письменных пояснениях, из которых следует, что не допускается свидетельствование подлинности подписи на документах, представляющихсобой содержание сделки, за исключением случаев, предусмотренных законом.Как уже указывалось и не оспаривается и представителем нотариуса, доверенность - это сделка. Таким образом - американский нотариус засвидетельствовал подпись ФИО2 на сделке, что прямо запрещено российским законодательством. Исходя из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что при изготовлении «доверенности» не соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки, а, следовательно, таковая сделка недействительна. Следствием недействительности так называемой доверенности от 17 мая 2018 года является ничтожность сделки - договора купли-продажи квартиры от 28 января 2019 года в силу того, что в соответствии с требованиями ст. 209 ГК РФ именно Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.На основании изложенного, просит отказать ФИО6 в удовлетворении первоначальных исковых требований, и удовлетворить встречные исковые требования ФИО2 в полном объеме.

Представителя третьего лица нотариуса ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании пояснил, что позиция высшего суда совпадает с позицией Конституционного суда, гражданский оборот должен быть стабильный, по надуманным основаниям. Никакое гражданско-правовое отношение не может быть признано недействительным. В материалах дела имеется доверенность от 17 мая 2018 года, полагает, что доверенность действительна и подлежит применению на территории Российской Федерации. Доверенность должна быть выдана в Консульстве, но Консульство в Штате Калифорния с 03 сентября 2017 года прекратило свою деятельность, имущество Консульства арестовано. Если доверенность взять, как обычное письменное доказательство, стороны должны понимать буквальное содержание документа, где видно, что Воронова 17 мая 2018 года изъявила свою волю относительно продажи квартиры и волю в отношении лица кто будет выступать поверенным. 

Из правовой позиции представителя Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области следует, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области полагает, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, а заявленные к Управлению требования не подлежащими удовлетворению. В связи с чем, проситв части требований заявленных к Управлению отказать в полном объеме, в остальной части, вынести решение на усмотрение суда, с учетом указанных в возражении обстоятельств.

Согласно письменных объяснений ФИО8, представленная доверенность от 17 мая 2018 года по своему содержанию соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. По форме данная доверенность соответствует праву страны, на территории которой она выдавалась. Представленный апостиль также соответствует требованиям российского законодательства, а также нормам международного права.Согласованная сторонами договора цена отчуждаемой квартиры соответствует рыночной её стоимости, так как установленная органами государственной власти её кадастровая стоимость ниже согласованной сторонами цены. Современное российское законодательство в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости сбалансировано с методикой и критериями определения рыночной (экономически обоснованной) цены таких объектов, то есть по существу тождественна рыночной стоимости. Таким образом, считает, что отсутствуют законные основания для удовлетворения требования по встречному иску.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Исходя из положений ст. ст. 153, 154 Гражданского кодекса РФ выдача доверенности является одним из видов односторонних сделок.

В силу ст. 156 Гражданского кодекса РФ к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки, в том числе нормы, касающиеся условий действительности и недействительности двух и многосторонних сделок.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающим сделку или должным образом уполномоченными ими лицами. 

В силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 28 января 2019 года между ФИО6 (покупатель) и ФИО7, действующим за себя и за ФИО2 на основании доверенности от 17.05.2018 года, удостоверенной Даниелом Лерманом, аккредитованным нотариусом штата Калифорния, округа Лос-Анжелеса, апостиль удостоверен в городе Лос-Анжелес, Калифорния 24.05.2018 за № 78472 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую по праву долевой собственности квартиру, находящуюся по адресу: ***. Договор удостоверен ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4, зарегистрирован в реестре за №28/4-н/28-2019-2-80.

11.03.2019 ФИО6 обратился в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, с кадастровым номером ***.

19.03.2019 года государственным регистратором Управления Росреестра по Амурской области было составлено уведомление о приостановлении государственной регистрации с 15 марта 2019 года до 15 апреля 2019 года в отношении вышеуказанного объекта недвижимости на основании п. 41 ст. 26, п.2 ст. 31 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и приостановления осуществления государственного кадастрового учета, 15.04.2019 года государственным регистратором на основании ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящее время истец ФИО6 лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, с кадастровым номером ***, по договору купли-продажи от 28 января 2019 года, в связи с уклонением ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор от 28 января 2019 года купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), находящегося на территории Российской Федерации по названному выше адресу, был заключен от имени продавца – ФИО2 представителем ФИО7, действующим за себя и за ФИО2 на основании доверенности от 17.05.2018 года, подлинность подписи ФИО2 на которой засвидетельствована Даниелом Лерманом, аккредитованным нотариусом штата Калифорния, округа Лос-Анжелеса, апостиль проставлен в городе Лос-Анжелес, Калифорния 24.05.2018 за № 78472.

Из текста указанной доверенности видно, что эта доверенность выдана в городе Лос-Анжелес, Калифорния. Подлинность подписи ФИО2 удостоверена Даниелом Лерманом, аккредитованным нотариусом штата Калифорния, то есть данная доверенность является документом, полученным в иностранном государстве.

В соответствии со ст. 71 ГПК РФ документ, полученный в иностранном государстве признается доказательством в суде, если не опровергается его подлинность и он легализован в установленном порядке. Иностранные официальные документы признаются в суде без их легализации в случаях, предусмотренных международным договором.

В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенность понимается как документ, содержащий указание на объем полномочий, передаваемых доверителем представителю. При этом выдача доверенности - это односторонняя сделка, выражающая волю представляемого лица.

Доверенность - это документ, который должен подтвердить перед третьими лицами статус представителя и исключить сомнения в объеме его полномочий. Поэтому особые требования предъявляются к форме доверенности и порядку ее удостоверения.

Закон устанавливает письменную форму доверенности.

Если представитель должен совершить сделку, требующую нотариальной формы, то и доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Также нотариальная форма требуется для доверенностей на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. Иные правила могут быть предусмотрены законом.

В гражданском обороте нотариальная доверенность используется достаточно часто, даже когда закон позволяет использовать и другие способы удостоверения доверенностей. Данный факт связан с тем, что нотариусы в силу своего статуса удостоверяют документы, имеющие бесспорное содержание, поэтому уровень доверия к нотариальным документам очень высок. Данная ситуация характерна для стран латинского нотариата.

В странах, использующих систему публичного нотариата, ситуация несколько иная. Например, в США государство поручает "публичному нотариусу" только удостоверение подлинности подписей, содержащихся на актах, предоставляемых ему заинтересованными лицами. Эти функции, как правило, предоставляются обычным коммерсантам, таким как аптекарь, парикмахер, продавец в табачном киоске и др., которые не имеют никакой юридической компетенции. В отличие от notarypublic, латинский нотариус уполномочен не просто свидетельствовать подлинность подписи на документе, но и подтверждать соответствие действительности изложенных в нем утверждений.

Положениями статей 1205, 1206, 1209, 1213, 1215 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено применение российского права в отношении сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации, а также по вопросам формы договора, формы доверенности, толкования договора, применения последствий его недействительности.

Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

По общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 1209 ГК РФ, форма доверенности подчиняется праву места ее совершения, в данном деле - законодательству США.

Представленная доверенность оформлена за подписью доверителя в простой письменной форме. 

В то же время действия, для совершения которых выдана доверенность-получение правоустанавливающих документов в российских государственных органах и у должностных лиц, подчиняются российскому материальному законодательству. 

В частности, государственная регистрация сделки либо возникновения, перехода, ограничения или прекращения прав по ней не является элементом формы сделки, а потому эти вопросы регулируются не правом, подлежащим применению к форме сделки (статья 1209 ГК РФ), а правом, которое регулирует существо соответствующего отношения (например, российским правом для договоров в отношении находящегося на территории Российской Федерации недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 1213 ГК РФ). В результате, если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежат обязательной государственной регистрации в российском реестре, то как вопросы государственной регистрации, так и форма соответствующей сделки подчиняются российскому праву (пункты 3 и 4 статьи 1209 ГК РФ), т.е. в данном деле согласно, юридические действия, для совершения которых выдавалась доверенность, требуют обязательной нотариальной формы в силу прямого указания закона.

Следовательно, в силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ участие представителя ФИО7 при совершении сделки по купле-продаже спорного жилого помещения, а также при государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможно только на основании нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с ч. 1 ст. 80 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.07.2016 г.) свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом.

В силу пункта 1 статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. 

При этом, пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно:

- в случаях, указанных в законе;

- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Статьей 53 Основ законодательства РФ о нотариате закреплено, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма.

В соответствии с п. 1 статьи 59 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

В силу ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса (абзац 1 ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате).

Как следует из доверенности от 17 мая 2018 года выданной ФИО2 ФИО7, ФИО9, аккредитованный нотариус штат Калифорния, округ Лос-Анджелес, удостоверил подлинность подписи гр. ФИО2. Как следует из удостоверительной надписи на доверенности нотариус, или иное должностное лицо, заполняющее этот документ, удостоверяет только личность человека, который подписал документ, к которому прилагается этот сертификат, а не правдивость, точность, подлинность этого документа. Следовательно, указанная доверенность совершена в простой письменной форме.

При этом наличие апостиля, как таковое не восполняет отсутствие полной юридической силы подобных доверенностей, связанной с нарушением императивных требований российского гражданского законодательства. Поэтому данные документы хотя и являются действительными (подлинными), тем не менее не порождают на территории Российской Федерации желаемых юридических последствий. В российском гражданском законодательстве принцип параллелизма форм доверенности и основного акта - это одно из императивных условий действительности основного акта, совершаемого в нотариальной форме.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поскольку собственник в лице его правомочного органа не одобрил совершенную сделку, и спорное недвижимое имущество выбывало из владения собственника помимо его воли с нарушением пункта 1 статьи 209 ГК РФ, принимая во внимание, что доверенность от имени ФИО2 на продажу спорного недвижимого имущества ФИО7 в надлежащей форме не выдавалась, то есть договор купли-продажи спорного нежилого помещения от имени ФИО2 подписан неуполномоченным лицом по доверенности, оформленной в простой письменной форме, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ***, заключенный 28 января 2019 года между ФИО7, действующим от своего имени и от имени ФИО2 и ФИО6, удостоверенный ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО4 зарегистрированный в реестре за № 28/4-н/28-2019-2-80 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно встречные исковые требования ФИО2 к ФИО7, ФИО6 о признании сделки недействительной обоснованы и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ***, заключенный 28 января 2019 года между ФИО7, действующим от своего имени и от имени ФИО2 и ФИО6, удостоверенный ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО4 зарегистрированный в реестре за № 28/4-н/28-2019-2-80 является недействительно (ничтожной) сделкой, поскольку договор купли-продажи спорного нежилого помещения от имени ФИО2 подписан неуполномоченным лицом по доверенности, оформленной в простой письменной форме, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО7, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании договора купли-продажи заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности, прекращении права собственности.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО7, ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании договора купли-продажи заключенным, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности, прекращении права собственности – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО7, ФИО6 о признании сделки недействительной – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ***, заключенный 28 января 2019 года между ФИО7, действующим от своего имени и от имени ФИО2 и ФИО6, удостоверенный ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской области ФИО4 зарегистрированный в реестре за № 28/4-н/28-2019-2-80.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме составлено 26 февраля 2020 года.