Дело №

44RS0001-01-2020-003175-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2020 года 

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Столбушкиной И.А. с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о признании незаконным увеличения арендной платы за земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы о признании недействительным решения об установлении размера арендной платы. В обоснование заявленных требований указал, что между ним и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы заключен договор аренды земельного участка №№ от 

<

дата> в редакции дополнительного соглашения от 

<

дата>. Предметом договора является аренда земельного участка площадью 3448,78 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п 3.3 данного договора, размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области. Дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением и является обязательным для исполнения арендатором. Дополнительное соглашение к договору считается полученным в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре. В адрес ФИО3 

<

дата> от Управления поступила претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате. ФИО3 

<

дата> обратился в Управление с просьбой сообщить, в связи с чем произошло увеличение размера арендной платы. В ответ на письмо Управление 

<

дата> сообщило, что в соответствии с постановлением Администрации Костромской области от 

<

дата> №-а в постановление администрации Костромской области от 

<

дата> №-а «Об утверждении порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» внесены изменения, в соответствии с которыми с 

<

дата> размер арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в размере рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 

<

дата> №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный размер устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке. В соответствии с предоставленным в адрес ФИО3 отчетом об оценке № от 

<

дата> рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок составляет 444400 рублей. Данный отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам. Исходя из анализа указанного отчета, можно сделать вывод, что оценщик при проведении оценки сначала определил рыночную стоимость земельного участка, а затем рассчитав ставку капитализации для земельного участка, рассчитал рыночную стоимость ежегодного размера арендной платы. Оценщик использовал лишь сравнительный подход. Пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Из текста отчета не следует, что оценщиком приведено достаточное основание для отказа от использования иных подходов. Так, отказываясь от применения доходного подхода и используемого при таком подходе метода капитализации земельной ренты, оценщик указывает, что информация о возможности, величине, продолжительности денежных потоков, получаемых за счет эксплуатации данного земельного участка в будущие периоды, отсутствует, также не были предоставлены данные о доходе, получаемом от эксплуатации или иного использования оцениваемого земельного участка, вместе с тем, данный вывод не подтвержден какими-либо ссылками на источники информации. Сравнительный подход в соответствии с п.14 ФСО №1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Оценщиком использованы следующие объекты-аналоги: земельный участок по адресу 

<

адрес>, площадью 11000 кв.м., участок предназначен для эксплуатации производственной базы, по цене 28500000 рублей (аналог №); земельный участок по адресу 

<

адрес>, площадью 5000 кв.м., участок предназначен для производства, по цене 4950000 рублей (аналог №); земельный участок по адресу 

<

адрес>, площадью 3569 кв.м., участок предназначен для эксплуатации зданий и сооружений, по цене 7000000 рублей (аналог №); земельный участок по адресу 

<

адрес>, площадью 1 кв.м., участок промназначения, по цене 2220000 рублей (аналог №). При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО № 1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади. Так, объект оценки имеет площадь 3449 кв.м., аналог № имеет площадь 11000 кв.м., что в три раза больше, чем объект оценки, аналог № имеет площадь 1500 кв.м., что в два раза меньше, чем объект оценки. Таким образом, характеристики объектов-аналогов не являются сходными, превышение по площади составляет значительно больше, чем 30%. Существенным является превышение стоимости аналогов. Аналог № имеет стоимость 28500000 рублей (по утверждению оценщика), аналог № имеет стоимость 2200000 рублей. Приведенный количественный разброс параметров свидетельствует о нарушении оценщиком п.14 ФСО №, предусматривающего использование в качестве аналогов только тех объектов, которые имеют сходные характеристики. В отчете об оценке и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок. При осуществлении оценки сравнительным подходом оценщик произвел ряд корректировок, вместе с тем, некоторые из них являются некорректными. Так, оценщик вводит корректировку на торг покупателя и продавца. Значение корректировки, которое по мнению оценщика составляет 11,9%, оценщик перевел в коэффициент 0,89, что некорректно - правильный коэффициент 0,88. В данном случае примененная корректировка не может считаться достоверной, отчет об оценке в указанной части не соответствует требованиям п. 19 ФСО № 1, устанавливающего принцип достаточности и достоверности информации. При определении итоговой стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщик указывает, что все земельные участки имеют доступ ко всем необходимым коммуникациям. Вместе с тем, в отношении аналогов в объявлении об их продаже не указано, какие коммуникации подведены. Таким образом, неверным является вывод оценщика об отсутствии необходимости в применении корректировки. Оценщиком нарушено требование п. 22 б ФСО № 1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Данное требование оценщиком выполнено не было. В соответствии с разделом 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ №-р от 

<

дата>, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. В отчете оценщиком этого сделано не было. Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 

<

дата> № «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). Решение Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, согласно отчету об оценке № от 

<

дата>, является недействительным. На основании изложенного истец просил признать недействительным решение Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы об установлении размера годовой арендной платы в размере 444400 рублей за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.05.2020 дело №А31-2272/2020 передано в Костромской областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено.

Гражданское дело №А31-2272/2020 по иску ФИО3 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы передано по подсудности в Свердловский районный суд г. Костромы для рассмотрения по существу.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне истца привлечены ФИО3, ООО «Центр оценки».

В ходе рассмотрения дела стороной истца требования неоднократно уточнялись, в окончательной редакции исковых требований истец просил признать незаконным уведомление Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы от 

<

дата> № об установлении размера годовой арендной платы в размере 444400 рублей за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не участвует.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в уточненном виде. Пояснил, что в результате принятия ответчиком оспариваемого решения арендная плата за земельный участок увеличилась в 2 раза.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала. В отзыве указала, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка от 

<

дата> №№. Согласно договору, арендатору передан земельный участок из земель «земли населенных пунктов» площадью 3448,78 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях завершения строительства производственной базы. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 

<

дата>. В силу ст. 3.3 Федерального закона от 

<

дата> №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», пп. «б» п. 1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации рода Костромы от 

<

дата> №, с 

<

дата> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы. На основании решения Ленинского районного суда города Костромы от 

<

дата> по делу № и апелляционного определения Костромского областного суда от 

<

дата> по делу №, вторым долевым собственником объектов незавершенного строительства стала ФИО3 по 1/2 доле в праве на каждый из двух объектов, которые расположены на арендуемом земельном участке. В связи с этим заключено дополнительное соглашение от 

<

дата> к договору, арендаторами земельного участка стали выступать ФИО3 и ФИО3 Пунктом 3 дополнительного соглашения определено, что условия соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 

<

дата>. Произведен расчет, в связи с которым излишне уплаченные платежи ФИО3 зачислены ему авансом за последующие периоды использования земельного участка по договору. Пунктом 3.3 договора установлено, что размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления. Из пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ следует, что если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Пунктом 5 ст. 4 Закона Костромской области от 18.07.2002 №68-ЗКО «О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений» к полномочиям администрации Костромской области в сфере регулирования земельных отношений отнесено право на установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов. Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 

<

дата> № (в редакции от 

<

дата>) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 

<

дата> №-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области») установлено, что арендная плата по заключенным до 

<

дата> договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 

<

дата> №-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 

<

дата> до 

<

дата>, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Согласно пп. 3 п. 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 настоящего Порядка, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствий с Федеральным законом от 

<

дата> №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Во исполнение указанных норм 

<

дата> между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы и ООО «Центр оценки» заключен муниципальный контракт № на услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки. В соответствии с п. 1.2 Контракта Управление направило в адрес ООО «Центр оценки» заявку на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки с перечнем объектов. Одним из объектов являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3448,78 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Согласно отчету об оценке № от 

<

дата>, выполненному ООО «Центр оценки», рыночная стоимость годовой арендной платы за вышеуказанный земельный участок составила 444400 рублей. Уведомлениями Управления от 

<

дата> № арендаторы уведомлены о размере ежеквартальной арендной платы на 2019 год в размере 55550 рублей. Уведомление не является распорядительным актом, и само но себе не устанавливает размер арендной платы, а также дополнительные права и обязанности Управления и арендаторов в отношениях по существующему договору аренды. Данное уведомление носит оповестительный характер, отражает установленную отчетом рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок. Истец, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный в аренду земельный участок, не согласился с размером его рыночной годовой арендной платы, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Принимая во внимание, что направленное Управлением в адрес ФИО3 уведомление об изменении размера годовой арендной платы напрямую зависит от отчета об оценке, составленного лицом, имеющим специальные познания в сфере оценочной деятельности (независимым оценщиком), а также учитывая, что согласно ст. 12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное, истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы. Определением Свердловского районного суда города Костромы от 

<

дата> по делу № назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: каков размер годовой арендной платы на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №. Однако, на разрешение эксперта не был вынесен вопрос, допущены ли ООО «Центр оценки» при составлении отчета об определении рыночного размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № площадью 3448,78 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета размера годовой арендной платы конкретногообъекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговойвеличины годовой арендной платы, в том числе, правильно ли взяты объекты-аналоги,допускались ли ошибки при выполнении математических действий, правильно лиопределены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Ознакомившись с экспертным заключением №, выполненным ООО Новое поколение «Агентство оценки», Управление выявило ряд недостатков и нарушений. В своем исковом заявлении истец ссылается на использование оценщиком ООО «Центр оценки» лишь одного сравнительного подхода для определения рыночного размера годовой арендной платы. При этом в экспертном заключении оценщиком также используется только сравнительный подход. В изложенных доводах истец указывает на нарушение п. 14 Федерального стандарта оценки №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 

<

дата> №, ввиду использования оценщиком в качестве объектов аналогов земельных участков существенно отличающихся по площади от объекта оценки. При этом, в экспертном заключении в качестве аналогов используются земельные участки площадью 15000 кв.м., 6000 кв.м., 1000 кв.м., разница с объектом оценки составляет более 30%, что является существенным расхождением. Эксперт определяет местоположение объекта оценки как V типовая зона в пределах города, сопоставляя по местоположению с объектами-аналогами. Однако, спорный земельный участок расположен на границе с жилой застройкой по 

<

адрес>. В данном случае необходимо учитывать, что объекты-аналоги расположены в глубокой промышленной зоне на удалении от жилой застройки и крупных автодорог, что делает их месторасположение менее привлекательным. В расчетной таблице на стр. 25 экспертного заключения оценщик указывает, что все объекты расположены в непосредственной близости к крупным автодорогам. По снимкам видно, что все земельные участки располагаются внутриквартально, на значительном удалении от крупных автомагистралей города. Экспертное заключение выполнено по такой же методике, что и отчет об оценке, представленный в материалы дела. Рыночный размер годовой арендной платы по состоянию на январь 2019 года, полученный в разных отчетах, имеет существенной отличие в размере 70%. Следовательно, один из отчетов выполнен с нарушением методики и федеральных стандартов оценки. При отсутствии конкретных доказательств недостоверности отчета об оценке оснований для признания его недостоверным нет, поскольку факт несогласия с результатом отчета одной из сторон по делу не может свидетельствовать о его недостоверности. Также не могут быть основаниями для признания отчета об оценке недостоверным содержащиеся в нем незначительные описки, ошибки и мелкие неточности, которые не влияют на существо проведенного исследования. Если достоверность отчета об оценке в установленном порядке не оспорена и не опровергнута, ходатайства о проведении экспертизы на предмет достоверности отчета оценщика в ходе рассмотрения дела не заявлялись, то оснований считать его ненадлежащим доказательством не имеется, таким образом, оснований для применения иного размера годовой арендной платы также не имеется. 

Третьи лица ФИО3, ООО «Центр оценки» о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебном заседании не участвуют.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п. 3).

Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 №251-а утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области.

Постановлением Администрации Костромской области от 23.10.2017 №388-а внесены изменения в постановление администрации Костромской области от 07.07.2015 №251-а, утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области в новой редакции.

Согласно п. 2 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 №388-а, арендная плата по заключенным до 01.06.2018 договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 №251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (в редакции настоящего постановления): в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 01.06.2018 до 31.12.2020, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно п. 3 постановления Администрации Костромской области от 23.10.2017 №388-а, до перерасчета арендной платы в соответствии с положениями п. 2 настоящего постановления арендная плата по заключенным до 01.06.2018 договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, определяется в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 07.07.2015 №251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (в редакции, действующей до 01.06.2018).

Постановление вступает в силу с 01.06.2018, за исключением п. 10 приложения к настоящему постановлению (п. 4).

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», арендная плата за пользование земельными участками определяется в размере рыночной стоимости ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в следующих случаях: в случае предоставления земельного участка в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона; в иных случаях, не указанных в пунктах 3-8 настоящего Порядка.

Заказчиками на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы являются: в отношении земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, - исполнительный орган государственной власти Костромской области, уполномоченный на управление и распоряжение такими земельными участками; в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков. Если размер арендной платы за использование земельного участка, определенный в соответствии с настоящим пунктом, меньше размера земельного налога, исчисленного в отношении этого земельного участка, размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога (п. 9).

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент индексации, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Коэффициент индексации ежегодно устанавливается распоряжением администрации Костромской области в размере индекса потребительских цен в Костромской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Костромской области, одобренным администрацией Костромской области. Информация об установлении коэффициента индексации размещается на официальном сайте департамента имущественных и земельных отношений Костромской области в течение трех рабочих дней со дня принятия указанного распоряжения администрации Костромской области. Коэффициент индексации при расчете арендной платы за год, в котором утверждены соответствующие результаты определения кадастровой стоимости, а также в первый год применения таких результатов для определения величины арендной платы за земельный участок, не применяется. В случае заключения договора аренды земельного участка в период, начиная со второго года применения результатов определения кадастровой стоимости, размер арендной платы рассчитывается с учетом произведения коэффициентов индексации за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов определения кадастровой стоимости (п. 10).

Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны, в том числе, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки. Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 утвержден «Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

Согласно ФСО №1, настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (п.п. 1, 2).

В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)». Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Допущение - предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.п. 3-10).

В соответствии с п. 11 ФСО №1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно п.п. 12-14 ФСО №1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно п.п. 15 - 17 ФСО №1, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Согласно п.п. 18-20 ФСО №1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Согласно ст. 21 ФСО №1, задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

Согласно п.п. 23-28 ФСО №1, проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Согласно п.п. 1-3 ФСО №3, настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 5 ФСО №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 8 ФСО №3, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения, в том числе основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости, а также описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Согласно п.п. 10 -11 ФСО №3, в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 утвержден «Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Согласно п.п. 4-5 ФСО №7, для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Согласно п.п. 10-11 ФСО №7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно п.п. 12-14 ФСО №7, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Согласно п.п. 16-17 ФСО №7, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Согласно п.п. 20-23 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости. 

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Согласно п.п. 26-28 ФСО №7, согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО N 1 и ФСО N 3. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Судом установлено, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ООО «Нерехтский мясокомбинат» заключен договор аренды земельного участка №№ от 

<

дата>, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 3448,78 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», кадастровый №, находящийся по адресу: 

<

адрес> для использования в целях завершения строительства производственной базы (п. 1.1).

Срок аренды участка устанавливается с 

<

дата> по 

<

дата> (п. 2.1).

Размер арендной платы устанавливается: за год – 211676,5 рублей, за квартал – 52919,12 рублей (п. 3.1).

Арендная плата по договору или в случае возобновления договора на неопределенный срок, вносится арендатором ежеквартально равными платежами до 1 числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом (п. 3.2).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства РФ, Костромской области, нормативных актов Костромской области. Дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору заказным письмом с уведомлением и является обязательным для исполнения арендатором (п. 3.3).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 

<

дата>, земельный участок по адресу: 

<

адрес> передан в аренду ООО «Нерехтский мясокомбинат» с 

<

дата>. Срок действия договора аренды земельного участка истекает 

<

дата>.

В соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 

<

дата> №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», пп. «б» п. 1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, утвержденного постановлением Администрации рода Костромы от 

<

дата> №, с 

<

дата> распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Костромы, осуществляется Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы.

Между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы (арендодатель) и ФИО3 заключено дополнительное соглашение от 

<

дата> к договору аренды земельного участка №№ от 

<

дата>.

Согласно указанному дополнительному соглашению, арендатором по договору выступает ФИО3, арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1 числа первого месяца квартала, следующего за текущим.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 

<

дата> удовлетворены исковые требования ООО «Арт-Строй» к ФИО3, ФИО3 о выделе доли супруга в совместно нажитом имуществе. ФИО3 выделена 1/2 доля в праве собственности, в том числе на объект незавершенного строительства (здание склада металлоконструкций), площадью застройки 109,5 кв.м., степенью готовности 98%, по адресу: 

<

адрес>; объект незавершенного строительства (производственная база (по проекту)), площадью застройки 219,7 кв.м., степенью готовности 5%, по адресу: 

<

адрес>. Определена доля ФИО3 равная 1/2 доле в праве собственности, в том числе на объекта незавершенного строительства (здание склада металлоконструкций), площадью застройки 109,5 кв.м., степенью готовности 98%, по адресу: 

<

адрес>; объекта незавершенного строительства (производственная база (по проекту)), площадью застройки 219,7 кв.м., степенью готовности 5%, по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционным определением Костромского областного суда от 

<

дата> решение Ленинского районного суда г. Костромы от 

<

дата> оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО3, ФИО3 – без удовлетворения.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 

<

дата>, выпискам из ЕГРН от 

<

дата>, 

<

дата>, данным публичной кадастровой карты, рассматриваемый земельный участок по адресу: 

<

адрес>, до 

<

дата> состоял на кадастровом учете с кадастровым номером №, 

<

дата> учтен с кадастровым номером №, 

<

дата> учет с номером № аннулирован, на момент рассмотрения дела участок состоит на учете с кадастровым номером №, имеет площадь 3449 кв.м.

Из материалов дела следует, что в рамках муниципального контракта на оказание услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки от 

<

дата> №, заключенного между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы и ООО «Центр оценки», последним подготовлен отчет от 

<

дата> № об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Согласно отчету об оценке от 

<

дата> №, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 

<

дата> составляет с учетом округления 444400 рублей.

Актом комиссии по рассмотрению вопроса о принятии отчетов об оценке Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы от 

<

дата> отчет об оценке от 

<

дата> № принят.

Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы в адрес ФИО3 направлено уведомление от 

<

дата> № «О размере арендной платы на 2019 г.», согласно которому размер арендной платы с 

<

дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> исходя из рыночной стоимости в размере 444400 рублей устанавливается в размере 222200 рублей, размер квартальной арендной платы 55550 рублей.

С указанным размером арендной платы ФИО3 не согласился, обратился в суд с настоящим иском.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 

<

дата> по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о размере годовой арендной платы за земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Проведение экспертизы поручено ООО Новое поколение «Агентство оценки».

Согласно экспертному заключению № от 

<

дата>, размер годовой арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, составляет 122100 рублей. Рыночная стоимость определена сравнительным подходом, затратный и доходный подходы не применялись.

В целях правовой оценки оспариваемого отчета и заключения по результатам судебной экспертизы в рамках рассмотрения дела опрошен специалист ФИО4, имеющий профессиональное базовое образование в области оценки бизнеса, что подтверждается дипломом ПП № ФКП и ПКС Ивановской государственной архитектурно-строительной академии, квалификационным аттестатом № от 

<

дата> о сдаче единого квалификационного экзамена, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности № от

<

дата> по направлению «Оценка недвижимости», квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению «Оценка движимого имущества», дипломом о профессиональной переподготовке № от 

<

дата> по квалификации «Судебный эксперт-оценщик».

Как следует из пояснений специалиста в судебном заседании и письменных замечаний на отчет от 

<

дата> №, при составлении экспертного заключения допущены следующие нарушения: арендная ставка определена без НДС, что противоречит ст. 143 НК РФ; заключение вводит в заблуждение, поскольку объектом оценки указан земельный участок, а фактически является право пользования земельным участком на условиях договора аренды (нарушение ФСО № 3, п. 5); при составлении заключения фактически применялся доходный подход, а не сравнительный, как указано в отчете, арендная плата определена путем умножения рыночной стоимости земельного участка на ставку доходности; в рамках отчета определяется рыночная стоимость права пользования земельным участком, объектами оценки являются цены предложения или цены сделок по передаче земельных участков в аренду, в отчете отсутствует информация об объектах-аналогах (нарушение ФСО № 3 п. 5, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ); анализ рынка не выполнен: оценщиком приведена информация о предложении к продаже земельных участков в г. Костроме, когда объектом оценки является право пользования земельным участком на условиях договора аренды (нарушение п. 8з ФСО № 3); отсутствует раздел об отнесении объекта оценки к конкретному сегменту рынка, отсутствуют сведения о фактическом использовании земельного участка на дату оценки (нарушение ФСО № 7 п. 11б); при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком не установлено месторасположение объектов аналогов №2,3, месторасположение объекта аналога №1 существенно отличается от месторасположения оцениваемого земельного участка; вывод о том, что земельный участок оценивается как свободный, не соответствует действительности, отсутствует информация о виде разрешенного использования объектов аналогов, отсутствует определение коммерческой застройки; не подтверждена информация о доступности коммуникаций, не приведен анализ транспортной доступности; итоговая величина рыночной стоимости земельного участка не является достоверной (нарушение ФСО № 3 п. 5) и иные. С учетом выявленных нарушений специалист полагал отчет подлежащим использованию для целей определения размера арендной платы за земельный участок, нарушения – неустранимыми без повторного составления отчета с надлежащим установлением характеристик объекта оценки и анализом рынка.

Специалистом ФИО4 также приведены замечания в отношении заключение эксперта № от 

<

дата> по результатам судебной экспертизы, из которых следует, что данное заключение составлено с нарушением установленных законом требований и не может рассматриваться судом как документ доказательственного значения ввиду, в частности, непроведения осмотра объекта оценки; не определен сегмент рынка, к которому относится земельный участок; не определено функционально назначение, текущее использование земельного участка; отсутствует определение земель «коммерческого назначения».

Суд соглашается с доводами специалиста о несоответствии оспариваемого отчета ООО «Центр оценки» требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку они соответствуют материалам дела, основаны на детальном изучении содержания отчета, специалист обладает необходимыми познаниями в данной сфере.

Поскольку отчет ООО «Центр оценки» от 

<

дата> № не соответствует требованиям законодательства, установленная им стоимость арендной платы не может считаться достоверной и быть положенной в основу договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что в рамках рассмотрения дела достоверная рыночная стоимость арендной платы не определена, арендная плата по рассматриваемому договору подлежит исчислению в прежнем порядке, предусмотренном договором аренды, до установления её рыночной стоимости в порядке, установленном постановлением Администрации Костромской области от 

<

дата> №-а и законодательством об оценочной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ст. 95 ГПК РФ свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные). На основании п. 3 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в ч. 1 настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. 

К участию в деле в качестве специалиста привлечен ФИО4, который опрошен в судебном заседании 

<

дата>-

<

дата>, представил письменные пояснения, которые использованы судом при вынесении решения.

ФИО4 представил заявление о возмещении стоимости проведенного исследования экспертного заключения по делу в размере 10000 рублей.

Поскольку исковые требовании ФИО3 удовлетворены, заявленные к возмещению издержки по оплате участия специалиста в судебном заседании подлежат взысканию с ответчика Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы в сумме 10000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать незаконным изменение Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы арендной платы за земельный участок по договору аренду от 

<

дата> № № с ФИО3 в соответствии с уведомлением от 

<

дата> №исх-830/19 «О размере арендной платы на 2019 г.».

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы судебные расходы на участие специалиста в рассмотрении дела в размере 10000 рублей в пользу ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья О.Д. Тележкина