Дело № 2 – 1364/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2018 года город Елец Липецкая область

Елецкий городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего Баранова И.В., 

секретаре Пашкове М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ельце гражданское дело № 2-1364/2018 по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» обратилось в суд с иском к ФИО1, указывая, что 14.07.2010 между ОАО "Липецкий областной банк" и ФИО1 был заключен кредитный договор №***, на основании которого заемщик получил кредит в сумме 1200000,0 рублей на срок 300 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: N..., которая была принята в залог в качестве обеспечения обязательств по кредиту. В настоящее время владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1». В нарушение обязательств, ответчик прекратил вносить ежемесячные платежи по погашению кредита, в связи с чем у него образовалась задолженность по кредиту. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору истец просил расторгнуть кредитный договор №*** от 14.07.2010, взыскать в его пользу с ответчика задолженность в сумме 1202903,16 рублей; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: N..., установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1305600,0 рублей соответственно; взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 20214,52 рублей.

Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте времени рассмотрения дела. От них поступило дополнение к исковому заявлению, согласно которого истец поддерживает ранее заявленные требования в полном объеме. При вынесении решения о установлении первоначальной продажной стоимости применить п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, установив продажную стоимость равной 80%, определенной в отчете оценщика. Рассмотреть дело в отсутствие истца. 

Ответчик – ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о месте времени рассмотрения дела, от нее поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указывая, что у нее действительно имеется задолженность, которую она частями готова погасить, единовременно она не имеет возможности. 

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствии представителя истца и ответчика.

Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд находит заявленные ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Статья 819 расположена в параграфе 2 главы 42 «Заем и кредит». Параграфом 1 указанной главы регулируются правоотношения, предусмотренные договором займа.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В судебном заседании установлено, что 14.07.2010 между ОАО «Липецкий областной банк» и ответчиком был заключен кредитный договор №*** на «приобретение готового жилья», в соответствии с которым банк предоставил 1200000,0 рублей сроком на 300 месяцев по 12,0 % годовых. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору предоставлен залог в виде квартиры по адресу: N...

Указанная сумма зачислена на счет ФИО1

В соответствии с п.п. 3.1, 3.3.11 кредитного договора ответчик обязался погашать кредит ежемесячными аннуитентными платежами в соответствии с графиком платежей. Размер ежемесячного платежа составляет 12652,23 рублей

Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с погашением кредита.

Судом установлено, что банк выполнил свои обязательства по кредитному договору, что подтверждается выпиской из лицевого счета по вкладу и не опровергнуто ответчиком.

14.07.2010 ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: N..., за счет кредита, согласно которого ответчик купил в собственность вышеуказанную квартиру.

14.07.2010 было зарегистрировано право собственности на квартиру за ответчиком. Одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на квартиру – ипотеки.

Право первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченного ипотекой квартиры, принадлежало ОАО «Липецкий областной банк».

В настоящее время законным владельцем закладной и залогодержателем является истец.

В судебном заседании установлено, что начиная с 01.10.2017 ФИО1 ненадлежащим образом исполняла условия кредитного договора. Заемщик стал нарушать условия кредитного договора, допуская образование просроченной задолженности по уплате основного долга и просроченной задолженности по уплате процентов, которые до настоящего времени не погашены и по состоянию на 14.06.2018 составляют 1202903,16 рублей.

Данный факт подтверждается объяснениями представителя истца и ответчика, расчетом сумм задолженности, выпиской из лицевого счета.

Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

В соответствии с кредитным договором кредитор имеет право потребовать от заемщика, а заемщик обязан досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойки, предусмотренные условиями кредитного договора.

В связи с нарушением заемщиком обязательств по возврату кредита в ее адрес было направлено требование о расторжении кредитного договора и досрочном возврате долга, которое не было исполнено, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком. Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Частью 3 статьи 348 ГПК РФ установлено, что если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования о досрочном взыскании задолженности по кредиту, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению. 

В пункте 2 ст. 350 ГК РФ указано, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная, продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно отчету оценки рыночной стоимости имущества от 13.06.2018 № 7416-ВТБ-С/18, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: N..., по состоянию на дату проведения оценки определена в размере 1632000,0 рублей.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз» от 25.10.2018 № 157-48/18, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: N..., площадью 64,3 кв.м., на момент производства экспертизы, составляет 1920000,0 рублей.

У суда нет оснований ставить под сомнение правильность выводов заключения экспертов ООО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз», поскольку заключение мотивированно, основано на научных методах исследования, выполнено в соответствие с законодательством, квалифицированным экспертом, имеющим большой опыт работы, имеющим сертификат соответствия, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд принимает данное заключение об оценке спорного имущества. 

Выводы проведенной экспертизы сторонами в ходе судебного разбирательства не оспорены, доказательств опровергающих выводы экспертизы суду не представлено.

Из заключения следует, что эксперт проводил оценку в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности в РФ", используя те его положения, которые регламентируют процедуру определения стоимости объекта оценки, а также Федеральные стандарты оценки, применил сравнительный подход к оценке.

Таким образом, по своей сути экспертное заключение представляет собой тот же отчет об оценке, только составленный в рамках проведения судебной экспертизы и с учетом процессуальных особенностей, установленных ГПК РФ и законом РФ "О судебной экспертной деятельности в РФ", в связи с чем, суд принимает данное заключение и полагает его в основу действительной рыночной стоимости.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением суда от 13.11.2018 ответчику в удовлетворении ходатайства было отказано.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как указано выше, рыночная стоимость установлена экспертом в размере 1920000,0 рублей, и с учетом Федерального закона, начальная продажная стоимость квартиры, расположенной по адресу: N... должна быть установлена в размере 1536000,0 рублей.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно п.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку заемщиком не исполнены обязательства по кредитному договору путём погашения задолженности, нарушены условия кредитного договора, требование о расторжении кредитного договора и возврате всей суммы кредита вместе с причитающимися процентами, что указывает на существенное нарушение условий договора, в связи с чем, суд находит требования о расторжении кредитного договора подлежащими удовлетворению. 

Поэтому у суда нет оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Платежным поручением № 174 от 24.07.2018 истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 20214,52 рублей, а коль скоро исковые требования удовлетворены в полном объеме, то указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» задолженность по кредитному договору №*** от 14 июля 2010 года по состоянию на 14 июня 2018 года в сумме 1202903 (один миллион двести две тысячи девятьсот три) рубля 16 копеек.

Расторгнуть кредитный договор №*** от 14 июля 2010 года.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: N..., кадастровый номер №***, установив начальную продажную стоимость 1536000 (один миллион пятьсот тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» судебные расходы в сумме 20214 (двадцать тысяч двести четырнадцать) рублей 52 копейки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Липецкий областной суд через Елецкий городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий: И.В. Баранов