Дело № 2-128/2025

УИД 56RS0026-01-2024-004197-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2025 года г.Орск

Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Лозинской А.С., 

при секретаре Рыскулове Р.К., 

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 к акционерному обществу «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» об уменьшении покупной цены и истребовании излишне уплаченных денежных средств, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что 20 сентября 2021 г. между ней и АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № № по условиям которого ответчик должен передать истцу квартиру по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 11 ( ранее учтенный по адресу: 

<

адрес>), площадью 52,86 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства составила 10088924,62 руб., из расчета 190861,23 руб. за один квадратный метр. 

Истец обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнила в полном объеме. Ответчик передал истцу вышеуказанный объект долевого строительства 22 июля 2024 г., при этом площадь передаваемого истцу помещения составила 51, 3 кв. м, что на 1, 56 м. меньше площади, указанной в договоре, требование истца об уменьшении покупной цены оставлено без удовлетворения. 

Истец просит суд:

-уменьшить цену договора участия в долевом строительстве, соразмерно площади принятого по акту приема-передачи объекта недвижимости: 

<

адрес>, площадью 51,3 кв.м., по адресу 

<

адрес> определив ее в размере 9791181,10 руб.,

-взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере 297743,52 руб., неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 19 августа 2024г. по 30 сентября 2024г. в размере 15661,31 руб., компенсацию морального вреда в размере 100000 руб., взыскать штраф в размере 5% от присужденной судом суммы в связи с неисполнением требований истца в добровольном порядке.

Определением суда от 26 ноября 2024г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Банк ВТБ ПАО. 

Истец ФИО1, её представитель ФИО2, допущенная к участию в деле по устному ходатайству истца, в судебном заседании требования иска поддержали. 

Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В адресованном суду отзыве ссылался на отсутствие правовых оснований для взыскания неустойки, а в случае взыскания неустойки и штрафных санкций просил применить положения ст. 333 ГПК РФ. 

Представитель третьего лица Банк ВТБ ПАО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Заслушав истца, представителя истца сследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 20 сентября 2021 г. между ФИО1 и АО «СЗ Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» заключен договор участия в долевом строительстве № ГР2-3/ДДУ-01-14-0076/МЕТ-3697.

Из содержания п. 1.1., п. 3 предметом договора и соответственно объектом долевого строительства является жилое помещение, условный №, назначение квартира, номер подъезда 1, номер корпуса 3, этаж расположения 14, проектная общая площадь 52,86 кв.м., проектная общая приведенная площадь 52,86 кв.м., количество комнат 2, расположенное в жилом доме по строительному адресу 

<

адрес>

Согласно п. 3.2 договора объект передается участнику долевого строительства в предчистовой отделке «white box», приведенной в приложении к договору. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. 

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. 

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно п. 4.2 на момент подписания настоящего договора его цена составляет 10088924,62 руб., из расчета 190861,23 руб. за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. 

Стоимость одного квадратного метра проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

В силу п. 4,5 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае если общая приведенная площадь объекта по результатам проведения обмеров объектаорганами технической инвентарзации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной общей приведенной площади. 

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей.

Расчет осуществляется по цене за 1 кв.м., установленной в размере 190861,23 руб. Площадь объекта устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером. 

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади, то застройщик осуществляет возврат участнику долевого строительства разницы в течение 10 рабочих дней с даты представления участником долевого строительства реквизитов нсчета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. 

Сторонами не оспаривается и подтверждается выписками по счету Банк ВТБ ПАО, платежным поручением, что истец обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнила в полном объеме, а именно в размере 10088924,62 руб. 

22 июля 2024г. истцом и ответчиком составлен и подписан акт приема- передачи к договору участия в долевом строительстве от 20 сентября 2021г., согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства- квартиру, назначение- жилое, условный №, номер подъезда 1, номер корпуса 3, этаж расположения 14, общей площадью 52,86 кв.м., общая приведенная площадь 52,86 кв.м., количество комнат 2, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> земельный участок 11 (ранее учтенный по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с произведенными обмерами объекта долевого строительства (квартира) имеет следующие характеристики: назначение- жилое помещение, номер 

<

адрес>, номер подъезда 6, этаж 14, площадью 51,3 кв.м., количество комнат 2, адрес: 

<

адрес>

Согласно п. 2 акта стороны подтверждают, что обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства считаются исполненными с момента подписаания сторонами настоящего акта. Участнико долевого строительства полностью произвел оплату по договору в размере 9791181,10 руб.

Объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Претензий к качеству и техническому состоянию объекта долевого строительства участник долевого строительства не имеет (п.3 акта).

По утверждению истца, поскольку общая площадь квартиры составила 51,3 кв.м., что на 1,56 кв.м. меньше проектной площади квартиры, цена договора участия в долевом строительстве от 20 сентября 2021г. подлежит уменьшению соразмерно площади принятого по акту приема- передачи спорного объекта недвижимости, определив её в размере 9791181,10 руб., а излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве от 20 сентября 2021г. в размере 297743,52 взысканию с ответчика. 

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком помещения меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В то же время,представитель ответчика в адресованном суду отзыве, возражая против удовлетворения иска в рассматриваемой части указал, что изменение общей площади спорного объекта долевого строительства обусловлено выполнением работ по предчистовой отделке (white box), что предусмотрено условиями договора, а именно приложением №2 «Описание Объекта долевого строительства».

Так, согласно названному приложению №2, по окончании строительства объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства в следующей степени готовности: межкомнатные перегородки возведены; выполнено устройство стяжки пола, гидроизоляция санузлов; выполнена штукатурка стен и шлифовка наплывов бетона потолков; стены санузлов возведены в полном объёме на всю высоту помещения; установка входной двери (без установки внутриквартирных столярных изделий (межкомнатных дверей, дверей в кухню, туалет, ванную комнату, кладовую и т.п.); произведен монтаж системы отопления - установка приборов в соответствии с проектом; подводка электрической сети - до щитка в квартире с его установкой, разводка кабелей по квартире. Установка розеток, выключателей и выпусков под люстры не выполняется, в местах установки оконечных устройств - изолированные выпуска электропроводки; выполнены выпуска электропроводки в санузле; выполнение трубопроводов горячего и холодного водоснабжения до счетчика, обеспечена возможность подключения полотенцесушителя к трубной разводке санузла; устройство трубопроводов канализации до патрубка доступного из квартиры (внутриквартирная разводка не выполняется); выполнены системы естественной вентиляции с установкой решетки в квартире; выполнена установка проектных стеклопакетов в оконных проемах; выполнена установка подоконников и устройство откосов; концевые сантехнические приборы и оборудование (фаянсы и смесители), полотенцесушители, кухонная электрическая плита на объекте долевого строительства Застройщиком не устанавливаются.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. 

При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, в том числе в случае выполнения предчистовой отделки, более того, объект долевого строительства подлежал передаче с предчистовой отделкой, при заключении договора долевого участия истец исходил из условий договора о том, что застройщик передает ему квартиру, в которой выполнены предчистовые отделочные работы проектной общей приведенной площадью: 52,86 кв. м.

Поскольку при таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,56 кв. м., суд приходит к выводу об удовлетворении иска в указанной части и полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию излишне уплаченные денежные средства по договору в размере 297743,52 руб., исходя из расчета: 190861,23 руб. (стоимость 1 кв. м.)*1,56 кв.м. (разница между проектной и фактической площадью). 

Разрешая требования о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 19 августа 2024г. по 30 сентября 2024г. в размере 15661,31 руб.

В силу ч.8 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договоразастройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. 

Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). 

В силу ч3. ст. 10 ФЗ от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" устанавлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", согласно абзацу 5 пункта 1 которого неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона о долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

В соответствии с п. 4 Постановление от 18 марта 2024 г. N 326 вступило в силу со дня официального опубликования - 22 марта 2024 г. (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 22 марта 2024 г.).

Недопустимость взыскания неустойки за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора и штрафа с застройщика в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 предусмотрена для случаев, когда срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г. Если требование было предъявлено до 22 марта 2024 г. и не исполнено в предусмотренный срок, для застройщиков предусмотрена только отсрочка уплаты. 

Как следует из материалов дела, претензия истцом направлена и получена ответчиком 7 августа 2024г., то есть срок ее исполнения наступил в период после 22 марта 2024 г., то есть после введения в действие настоящего моратория, в связи с чем у суда отсутствуют основания для взыскания неустойки и штрафа.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в этой части на спорные правоотношения распространяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей". 

На основании ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя; размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. При этом с учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации в размере 5000 руб.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Истец на основании п.4 ч.2 ст.333.36 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

В силу ст.103 ГПК РФ с учетом удовлетворенных исковых требований с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3771,4 руб. (9932 руб.- за удовлетворенные требования имущественного характера, 300 руб.- за удовлетворенные требования неимущественного характера) в доход муниципального образования «город Орск».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично. 

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от 20 сентября 2021 г., заключенного между Акционерным обществом «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН 

<

***>) и ФИО1, №, (СНИЛС № соразмерно площади принятого по акту приема передачи объекта недвижимости: квартиры №, площадью 51,3 кв.м., по адресу: 

<

адрес> определив ее в размере 9 791 181 (девять миллионов семьсот девяносто одна тысяча сто восемьдесят один) рубль 10 копеек.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, (СНИЛС №) излишне уплаченные денежные средства по договору договора участия в долевом строительстве №№ от 20.09.2021 г., в размере 297 743 (двести девяносто семь тысяч семьсот сорок три) рубля 52 копейки.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (СНИЛС №), компенсацию морального вреда в размере 5000 (пять тысяч) рублей 00 копеек.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа – отказать. 

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования город Орск государственную пошлину в размере 10232 (десять тысяч двести тридцать два) рубля 00 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г.Орска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий: (подпись) 

Мотивированное решение составлено 27 января 2025 г.

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2-128/2025

Гражданское дело № 2-128/2025 хранится в Октябрьском районном суде г. Орска.