К делу №2-416/2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2019 года Анапский городской суд, Краснодарского края в составе:

председательствующего Кравцовой Е.Н.,

при секретаре Абдуловой Э.Н.,

с участием: представителей истца ФИО1 ФИО2, ФИО3, действующих на основании доверенности от 18.01.2019 года, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО4 - ФИО5, действующего на основании доверенности от 18.02.2019 года, представителя ответчика ФИО6- ФИО7, ФИО8, действующих на основании доверенности от 15.02.2019г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 ФИО6 о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества недействительными, восстановления права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО6, просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, подписанной от его имени 11 мая 2017 года, прекратить право собственности ФИО4, восстановить право собственности ФИО1 Свои исковые требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежал жилой дом и доля земельного участка под ним по адресу: 

<

адрес> Осенью 2018 года ему стало известно, что принадлежащие ему жилой дом и доля земельного участка по адресу: 

<

адрес> 4 - принадлежат ФИО4 на основании договора купли-продажи от 11.05.2017г., заключенного от имени ФИО1 Однако, ФИО1, принадлежащие ему жилой дом и долю земельного участка не продавал, договор купли-продажи не подписывал, в Анапе 11 мая 2017 года не был, ответчика не видел, с ней не знаком, денежных средств по сделке не получал, жилой дом и долю земельного участка в собственность никому не передавал. Право собственности за ответчиком на принадлежащую ФИО1 недвижимость зарегистрировано без его волеизъявления на отчуждение, следовательно, договор купли-продажи ничтожен. 

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования уточнила, поддержала по изложенным в иске основаниям, просила удовлетворить в полном объеме, признать недействительным (ничтожным) договор купли продажи недвижимости от 11.05.2017г., заключенный от имени ФИО1 со ФИО4, в отношении жилого дома и доли земельного участка по адресу: 

<

адрес>Прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером № и 180/600 доли земельного участка, с кадастровым номером № по указанному адресу, погасить в ЕГРН запись о регистрации права собственности за ФИО4 на указанные объекты недвижимости и восстановить право собственности ФИО1 на них. 

ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика исковые требования не признал, указал, что 01 сентября 2017 года между ФИО1 (партнер 1) и ФИО6 (партнер 2) заключён договор совместного создания объектов недвижимости. Согласно п. 1.3 Договора стороны договорились, что средства от продажи жилого дома общей площадью 79. 3 кв.м. с кадастровым номером им № и доли в праве в размере 180/600 на земельный участок с кадастровым номеров №, расположенные по адресу: 

<

адрес> поступают в распоряжение Партнера 2, то есть в распоряжение ФИО6 Таким образом, истцу было известно об оспариваемом договоре, более того он одобрил данный договор купли-продажи, выразив свою волю о передаче распоряжение ФИО6 денежных средств за проданный дом и земельный участок вышеуказанным договоре совместного создания объектов недвижимости. При этом истец выдал на его имя нотариально заверенную доверенность. Более того, неоднократно обсуждали по телефону вышеуказанную сделку по купли-продаже. Сделка была реально исполнена, ответчик проживает в данном доме, о чём истцу было известно, и каких-либо требований он не предъявлял. Разногласия начались по вопросу исполнения вышеуказанного договора совместного создания объектов недвижимости. И ФИО1, злоупотребляя правом, решил таким образом вернуть себе дом и земельный участок. В исковых требованиях просил отказать, а также применить срок исковой давности. 

ФИО4 и её представитель исковые требования не признали, пояснили,что ФИО4 приехала в г.Анапа для покупки жилого дома, выбрала дом по адресу 

<

адрес>, принадлежащий ФИО1 При заключении договора купли-продажи ФИО1 не присутствовал,ФИО4 его не видела и не знала. Все переговоры вел ФИО6, который осуществлял строительство. В регистрирующий орган для заключения договора пришел ФИО6, его юрист, принесли подписанный договор, убедили ее в том, что договор подписал ФИО1 лично, и передал текст договора самолетом из г.Москва, она доверилась их убеждениям, что все будет хорошо, подписала договор в отсутствие собственника ФИО1 Она передавала ФИО6 деньги в общей сумме 4 600 000 рублей, по распискам. В договоре указана меньшая сумма 1 750 000 рублей, так как текст договора составил ФИО6 и его юрист.На момент приобретения дом был не достроен, и ФИО6 поселил ее в квартиру в доме по адресу: 

<

адрес> принадлежащем ФИО1 ФИО4 впервые увидела ФИО1 осенью 2017 года, но поговорить с ним не смогла. Из доверенности, выданной истцом ФИО6, из договора о совместном создании объектов недвижимости между данными лицами от 01.09.2017 года, истец доверял ФИО6, строительство и оформление объектов на принадлежащих ему земельных участках, их реализацию, подключение инженерных сетей, кроме заключения договора купли-продажи и получения денег. Как видно из указанного договора шло строительство нескольких объектов, существовал постоянный сбыт построенных коттеджей и финансовые взаиморасчеты. Фактически ФИО6 и ФИО1 вели совместный бизнес по строительству коттеджей, в том числе и проданного ФИО4 С ноября месяца 2017 года ФИО4 уже проживала в приобретенном доме и истец не мог не знать об этом. Истец приезжал в свой дом каждый месяц, в том числе контролировал строящиеся рядом другие объекты. Если даже формально истец и не подписывал договор купли-продажи, однако он доверял совершение сделки ФИО6, одобрял ее и своими действиями подтверждал полномочия представителя и законность сделки. Просили в исковых требованиях отказать в полном объеме, применить срок исковой давности. 

Заслушав стороны, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 60 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Судом установлено, что 11 мая 2017 от имени ФИО1 подписан договор купли-продажи недвижимости, согласно которого Продавец продал покупателю ФИО4 следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение жилой дом, общей площадью 79,3кв.м., количество этажей 2, кадастровый номер № и 180/600 доли земельного участка, что составляет 180 кв.м., общей площадью 600кв.м., назначение земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №, расположенные по адресу: 

<

адрес> Согласно п.4 указанного договора, за приобретаемое недвижимое имущество Покупатель оплатил Продавцу денежную сумму в размере 1750 000 рублей. Договор содержит все существенные условия, подписан, зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 17.05.2017г.

По делу назначена и проведена судебно-почерковедческая экспертиза, производство которой поручено эксперту Краснодарской лаборатории судебных экспертиз (Новороссийскому отделу). 

ФИО6 в судебное заседание для отбора образцов подписи для проведения почерковедческой экспертизы не явился, что исключило возможность установить, учинялась ли им подпись в договоре купли-продажи от имени истца. 

Согласно заключению эксперта от 20.03.2019г. №00821/12-2/1.1 рукописные удостоверительные записи "ФИО1" от имени ФИО1, расположенные: в деле правоустанавливающих документов №№ в договоре купли-продажи недвижимости от 11.05.2017 на третьем листе в графе "Продавец ФИО1", в деле правоустанавливающих документов №№ в договоре купли-продажи недвижимости от 11.05.2017 на третьем листе в графе "Продавец ФИО1" - выполнены не ФИО1, а другим лицом, с подражанием его почерку.

Материалами дела подтверждается, что собственник ФИО1 при подписании договора купли-продажи не присутствовал, подпись его на договоре подделана, таким образом, указанный договор был совершен в обход закона с противоправной целью.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (часть 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3).

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 3 статьи 154 ГК РФ определено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.2 ст.453 ГК РФ, Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Ст. 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу ст.160 и 168 ГК РФ наличие в договоре поддельной подписи одного из участников при том, что в нем присутствуют все существенные условия, свидетельствует о недействительности договора, как фальсифицированного документа, договор не соответствует требованиям закона и поэтому является ничтожным. 

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Следовательно, срок исковой давности на момент обращения ФИО1 в суд за защитой своих прав не истек.

Анализируя доводы ответчиков о том, что проданный ФИО4 жилой дом построен в результате совместной коммерческой деятельности ФИО6 и ФИО1 на основании договора о совместном создании объектов недвижимости от 01.09.2017 года, ФИО1 выдал ФИО6 доверенность с широким кругом полномочий, и в последующем ФИО1 одобрил совершенную сделку со ФИО9 –суд приходит к выводу о том, что данные доводы не подтверждены материалами дела.

Из представленной в дело доверенности № от 26.08.16г., удостоверенной нотариусом Анапского нотариального округа ФИО10, зарегистрировано в реестре за №2-6839 следует, что ФИО1, уполномочивает ФИО6 на ведение хозяйственной деятельности с правом получения денежных средств в сумме не более 1000000 рублей по предварительным договорам купли-продажи, без права подписания договоров купли-продажи и получения денег по договорам купли-продажи.

Из текста доверенности усматривается, что ФИО6 не имел полномочий на заключение, подписание договоров купли-продажи и получения денег по договорам купли-продажи.

Таким образом, зная об отсутствии у ФИО6 полномочий действовать от имени собственника ФИО1 при заключении договора купли-продажи, стороны, тем не менее, заключили договор купли- продажи. 

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Анализируя обстоятельства заключения договора купли-продажи 11 мая 2017 года, суд установил, что поведение присутствующихпри заключении договора купли-продажи, в том числе покупателя ФИО4, не отвечает стандартам добросовестного и разумного осуществления гражданских прав. 

Доводы о том, что в последующем ФИО1 одобрил договор купли-продажи, заключенный без его волеизъявления, с подделкой подписи, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 123 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, свидетельствующих об одобрении договора купли-продажи ФИО1 Напротив, доказано, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи не присутствовал, ФИО4, ФИО6 денег в оплату за недвижимость ФИО1 не передавали, подпись собственника подделана, о совершенной сделке ФИО1 не сообщили.

Договор совместного создания объектов недвижимости, на который ссылаются ответчики, не является одобрением сделки. 

01 сентября 2017 года между ФИО1, и ФИО6, заключен договор совместного создания объектов недвижимости, согласно п.1.3. указанного договора ФИО1 обязуется продать по рекомендации и на условиях ФИО6 принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, и долю в праве 180/600 на земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

Буквальное толкование пунктов 1.1.,1.2, 1.3, 2.3.2 данного договора свидетельствует о том, что стороны, согласовывая условия договора совместного создания объектов недвижимости, определили порядок продажи и распределения денежных средств, от жилого дома и земельного участка по адресу 

<

адрес> Приведенное свидетельствует о том, что ФИО1 не одобрил договор купли-продажи от 11 мая 2017 года, не знал о нем на момент подписания договора с ФИО6 17 мая 2017 года. 

Допрошенная судом по ходатайству ФИО4 свидетель ФИО11 пояснила суду, что проживает по 

<

адрес>, знакома как с соседкой ФИО4, несколько раз видела ФИО1, пояснила суду, что ФИО4 купила квартиру по 

<

адрес>, по началу проживала в 

<

адрес>, о чем ей лично сообщил ФИО6 

Доводы представителя ответчика ФИО6 о том, что деньги, полученные им от ФИО4 по договору купли-продажи, ФИО6 передал ФИО1, допустимыми доказательствами не подтверждены. 

Оценив представленные доказательства в их совокупности, каждое отдельно, суд приходит к выводу о тои, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В предмет доказывания по спору о применении последствий недействительности сделки входит установление фактически полученного каждой из сторон. 

ФИО1 не получил денежных средств по договору купли-продажи, так как не заключал договор, его подпись подделана, между тем спорное имущество выбыло из его владения. 

Таким образом, в отношении истца реституцией по недействительной сделке является возврат имущества, выбывшего из законного владения.

В отношении возврата ФИО4 переданных ею денежных сумм, суд считает невозможным рассмотреть в данном судебном процессе, поскольку неустановлено, в каком размере денежные суммы и кому переданы в оплату за недвижимость, принадлежащую ФИО1 

Суд учитывает, что сторона истца не участвовала в денежных взаимоотношениях по спорной сделке, а ФИО4, не проявив должной разумности и осмотрительности,согласно 4 договора купли-продажи от 11 мая 2017 года, передала «Продавцу» за приобретенную недвижимость деньги в общей сумме 1 750 000 рублей, расчеты произведены при подписании договора. В то же время, согласно представленной ФИО4 расписке без даты, ФИО4 передала ФИО6 за приобретенный дом и долю земельного участка деньги в сумме 2 650 000 рублей, указано, что расчеты по договору купли-продажи от 11 мая 2017 года завершены. Представитель ФИО6 данную расписку не подтвердил, пояснил, что эти деньги являлись платой за ремонт. Согласно условий Предварительного договора купли-продажи от6 мая 2017 года, ФИО4 передала деньги в сумме 950 000 рублей ФИО6 по расписке. ФИО4 утверждает, что всего передала в оплату недвижимости 4 600 000 рублейсогласно условий предварительного договора, однако представленными письменными документами данная сумма не подтверждена. 

При таких обстоятельствах ФИО4 имеет право обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании денежных средств, при этом сама правомочна определять способы защиты нарушенного права.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления о применении срока исковой давности отказать.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости, заключенный 11.05.2017года от имени ФИО1 со ФИО4, в отношении жилого с кадастровым номером №, и 180/600 доли земельного участка, общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Прекратить право собственности ФИО4 на жилой дом, с кадастровым номером № и 180/600 доли земельного участка, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № № о государственной регистрации права за ФИО4, на жилой дом и запись №№ о государственной регистрации права за ФИО4 на180/600 доли земельного участка, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Восстановить право собственности ФИО1, в отношении жилого дома кадастровый номер: № и 180/600 доли земельного участка, общей площадью 600 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: ижс, кадастровый номер №, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2019 года.