дело № 3а-204/2020

Ставропольский краевой суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретарях судебного заседания Мамаджоновой С.С., Пика А.И.,

с участием: представителя административного истца М.О.И. – С.О.В.

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края М.К.С.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М.О.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

М.О.И. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец М.О.И.. указала, что ей на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под гостевую автостоянку, площадью 2323,00 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под объектами административного, бытового, вспомогательного, складского назначения, площадью 1924,00 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером №, этажность 3, площадью 735,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером № наименование: административное, этажность 4, в том числе подземных 1 (цокольный этаж), площадью 847,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: административно-офисное здание, этажность 3, в том числе подземных 1, площадью 1057,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером № наименование: административное складское, этажность 1, площадью 122,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

нежилое здание с кадастровым номером № наименование: контора, этажность 1, площадью 165,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 9 263 101,88 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 233 029,88 рублей;

с кадастровым номером № в размере 23 578 218,76 рублей;

с кадастровым номером № в размере 34 633 642,02 рублей;

с кадастровым номером № в размере 51 668 081,49 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 936 988,96 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 839 350,06 рублей.

Административный истец М.О.И.., считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает ее права как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости, просит установить кадастровую стоимость объектов, равной их рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с отчетами об оценке ООО «Деловой партнер» от 25 февраля 2020 года № 51 и № 52:

с кадастровым номером № в размере 4 786 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 964 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 8 777 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 9 982 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 11 908 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 679 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 281 000,00 рублей.

В судебное заседание административный истец М.О.И. представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д..О.И. извещенная о слушании дела надлежащим образом, в представленных возражениях на административный иск просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя К.А.А. извещенная о слушании дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца М.О.И. – С.О.В. поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, № №, №, №, просила установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года. С заключение эксперта в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не согласилась, просила установить кадастровую стоимость этого объекта в соответствии с отчетом об оценке ООО «Деловой партнер» от 25 февраля 2020 года № 51.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края М.К.С.. возражала против удовлетворения административного иска в заявленном размере, пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости этого объекта. Вопросов к судебной оценочной экспертизе не имеет.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Г.В.Г. суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований в части.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего кодекса; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 11 марта 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под гостевую автостоянку, площадью 2323,00 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3109;

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под объектами административного, бытового, вспомогательного, складского назначения, площадью 1924,00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3110;

нежилое здание с кадастровым номером №, этажность 3, площадью 735,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3111;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: административное, этажность 4, в том числе подземных 1 (цокольный этаж), площадью 847,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3117;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: административно-офисное здание, этажность 3, в том числе подземных 1, площадью 1057,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3115;

нежилое здание с кадастровым номером № наименование: административное складское, этажность 1, площадью 122,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3118;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: контора, этажность 1, площадью 165,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2020 года № 26-0-1-133/4013/2020-3124.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество, размер которых зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 9 263 101,88 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-96607;

с кадастровым номером № в размере 5 233 029,88 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-96115;

с кадастровым номером № в размере 23 578 218,76 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-48470;

с кадастровым номером № в размере 34 633 642,02 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-50773;

с кадастровым номером № в размере 51 668 081,49 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-55686;

с кадастровым номером № в размере 4 936 988,96 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-53640;

с кадастровым номером № в размере 4 89 350,06 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 26/ИСХ/20-53639.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленные оценщиком ООО «Деловой партнер» отчеты об оценке от 25 февраля 2020 года № 51 и № 52, в которых рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

с кадастровым номером № в размере 4 786 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 964 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 8 777 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 9 982 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 11 908 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 679 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 281 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 16 октября 2020 года № 069-20-ОК, выполненной экспертом ООО Оценочной компании «Эксперт», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 9 032 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 316 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 12161 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 15109 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 16 869 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 638 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 747 000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценки. 

Для определения рыночной стоимости земельных участков (№, №) экспертом Г.В.Г.. подобраны одни и те же 4 объекта-аналога, расположенные в г. Ставрополе: объект-аналог № 1 по 

<

адрес>, объект-аналог № 2 

<

адрес>, объект-аналог № 3 по ул. 

<

адрес> в квартале 530, объект-аналог № 4 по ул. 

<

адрес>

Локальное местоположение оцениваемых земельных участков отнесено экспертом в соответствии с планетарной моделью справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018г. к центру административного района города, местоположения объектов-аналогов № 1 и № 2 в соответствии с названным источником отнесено экспертом к спальному микрорайону среднеэтажной застройки и району крупной автомагистрали соответственно, а местоположение объектов-аналогов № 3 и № 4 – к спальному микрорайону современной высотной застройки.

На имеющиеся различия локального местоположения объектов оценки от объектов-аналогов экспертом применены соответствующие повышающие корректировки: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 16%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 17,57%, в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4 в размере 8,75%, при расчете рыночной стоимости обоих земельных участков.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018 года, земельные участки на праве собственности стоят на 20% дороже участков на праве долгосрочной аренды. Так как объекты оценки, как и объекты-аналоги №1 и № 2 находятся на праве собственности, экспертом обоснованно применена повышающая корректировка в размере 29,9 % на имущественные права в отношении объектов-аналогов № 3 и № 4, находящихся на праве краткосрочной аренды.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью, экспертом применены соответствующие корректировки на площадь. При расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №: понижающие в отношении объекта-аналога № 1 в размере 11,6% и в отношении объекта-аналога № 2 в размере 23,4%, а также повышающие в отношении объекта-аналога № 3 в размере 16,5% и в отношении объекта-аналога № 4 в размере 10,5%. При расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № понижающие в отношении объекта-аналога № 1 в размере 9,4% и в отношении объекта-аналога № 2 в размере 21,5%,а также повышающие в отношении объекта-аналога № 3 в размере 19,4% и в отношении объекта-аналога № 4 в размере 13,2%.

Размер данной корректировки рассчитан экспертом по методике ФИО2, приведенной в его статье «Размер экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018г.», ссылка на которую представлена в заключении эксперта.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда. 

В соответствии с данными справочника оценщика недвижимости ФИО1 2018 года в среднем отношение цены земельных участков, расположенных на красной линии в сравнении с участками, расположенными на удалении от красной линии составляет 1,28.

Согласно данным аналитического сайта Ассоциация развития рынка недвижимости «Статриелт», ссылка на который представлена в заключении эксперта, в среднем отличие в обеспечении подъездной дорогой с твердым покрытием, влияющее на удобство подъезда составляет 13%.

Объект оценки с кадастровым номером №, как и объекты-аналоги № 2, № 3 и № 4 расположен на красной линии, а объект оценки с кадастровым номером №, как и объект-аналог № 1 удален от красной линии, расположен внутри квартала.

При этом оцениваемый земельный участок с кадастровым номером №, как и все объекты-аналоги обладает удобными подъездными путями, а свободный доступ к оцениваемому земельному участку с кадастровым номером № отсутствует.

На имеющиеся различия в транспортной доступности экспертом применены соответствующие корректировки. Повышающая при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № в отношении объекта-аналога № 1 в размере 28 % и понижающие при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № в отношении объекта-аналога № 1 в размере 11,5%, в отношении объектов-аналогов № 2, № 3 и № 4 в размере 30,9%.

При расчете рыночной стоимости земельных участков экспертом учтен такой ценообразующий фактор как рельеф участка. Оцениваемые земельные участки имеют вытянутую форму с длинной, превышающей ширину более чем в 4 раза, при этом эксперт Г.В.Г. указал, что земельные участки с ровным рельефом и правильной формы стоят дороже земельных участков предлагаемых к продаже с особенностями формы, ограничивающими строительство и эксплуатацию расположенных на них объектов капитального строительства. На имеющиеся различия по форме эксперт, на основании данных аналитического сайта Ассоциация развития рынка недвижимости «Статриелт» применил понижающую корректировку в отношении всех объектов-аналогов в размере 18%.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков в размере его среднего значения 15,7 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: январь, апрель, май 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

При определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами: №, №, №, №, эксперт применил затратный, сравнительный и доходный подходы, согласовал полученные результаты, обосновав присвоенный вес результатов, полученных в рамках разных подходов.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № рассчитана экспертом в рамках в рамках доходного и сравнительного подходов, с обоснованием отказа от использования затратного. 

В рамках затратного подхода экспертом определена рыночная стоимость объектов капитального строительства методом сравнительных единиц. Экспертом определена стоимость замещения объектов капитального строительства, предполагающая расчет стоимости объектов оценки с учетом затрат на создание аналогичных объектов, отвечающих тем же функциональным требованиям, что и оцениваемые объекты с применением современных материалов и строительных норм.

Стоимость замещения в ходе исследования экспертом определена методом сравнительных единиц, основанном на базе сборников оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания», «Промышленные здания и сооружения» и Стоимостные коэффициенты по элементам зданий (приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ 2018 года серии «Справочник Оценщика»), в уровне цен на 01 января 2016 года. Сборники содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01 января 2016 года.

В качестве аналога для определения стоимости воспроизводства наземной части оцениваемых объектов капитального строительства с кадастровыми номерами: №, № №87 принят объект с кодом «ОЗ.03.000.0007» справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» от 01 января 2016 года, а для определения стоимости воспроизводства наземной части оцениваемого объекта недвижимости с кадастровым номером № в качестве аналога принят объект с кодом «ПЗ.03.000.0203» справочников КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания и сооружения» от 01 января 2016 года. Экспертом применена корректировка перехода от цен, определенных в справочниках, к ценам по состоянию на дату оценки (01.01.2019), данная поправка определена на основании сведений, представленных в сборниках «Индексы цен в строительстве» № № 94,106. 

Подробный расчет рыночной стоимости нежилых зданий в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов с приведением обоснования всех использованных корректировок представлен в заключении эксперта. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объектов оценки не представлено. 

Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт Г.В.Г. выводы судебной оценочной экспертизы поддержал, пояснил суду порядок расчета и обоснование примененных им корректировок. Пояснил, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью оцениваемых объектов обусловлена тем, что расчет рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков произведен им исходя из индивидуальных характеристик объектов, в отличии от расчета кадастровой стоимости, определенной по результатам массовой государственной кадастровой оценки. 

Доводы представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края М.К.С. о том, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к уменьшению размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке и об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Доводы представителя административного истца М.О.И. – С.О.В. о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, а также необоснованном применении корректировок в отношении названного объекта оценки, основаны на предположениях и не подтверждаются допустимыми доказательствами. 

На возражения представителя административного истца даны исчерпывающие пояснения эксперта Г.В.Г. в ходе его допроса в судебном заседании.

Отчеты об оценке ООО «Деловой партнер» от 25 февраля 2020 года № 51 и № 52 не могут быть приняты в качестве доказательств, объективно подтверждающих реальную рыночную стоимость земельных участков и нежилых зданий на дату их государственной кадастровой оценки, поскольку их результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, № № №, №, № по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога и налога на имущество.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск М.О.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и нежилых зданий с кадастровыми номерами: №, №, №, № № в размере их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Вместе с тем, представленными по делу доказательствами факт завышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №69 не подтвержден. Проведенной по делу судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости рассчитана в размере, превышающем установленную государственную кадастровую стоимость. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установлением оспариваемой кадастровой стоимости права и законные интересы административного истца не нарушены. 

На основании изложенного, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного иска в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление административного истца М.О.И. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночнойной стоимости поступило в суд 11 марта 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление М.О.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под гостевую автостоянку, площадью 2323,00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 032 000,00 (девять миллионов тридцать две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 735,4 кв.м, этажность 3, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 12 161 000,00 (двенадцать миллионов сто шестьдесят одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: административное, площадью 847,8 кв.м, этажность 4, в том числе подземных 1 (цокольный этаж), расположенного по адресу: г

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 15 109 000,00 (пятнадцать миллионов сто девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № наименование: административно-офисное здание, площадью 1057,9 кв.м, этажность 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: г

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 16 869 000,00 (шестнадцать миллионов восемьсот шестьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: административное, складское, площадью 122,0 кв.м, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 638 000,00 (один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: контора, площадью 165,8 кв.м, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 2 747 000,00 (два миллиона семьсот сорок семь тысяч) рублей.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под объектами административного, бытового, вспомогательного, складского назначения, площадью 1924,00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года, отказать.

Заявление административного истца М.О.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в суд 11 марта 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.