Дело № 2-524/2024 17 января 2024 года 

29RS0014-01-2023-005808-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Каркавцевой А.А.,

при секретаре Крыловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее – ООО «Север Софт Строй») о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 24,0 кв.м, расположенное на 5 этаже здания по адресу: ....

В обоснование иска указано, что 18 октября 2016 года между ФИО1 и ООО «Север Софт Строй» был заключен договор инвестирования 

<

№>, во исполнение которого по акту от 20 декабря 2019 года ответчиком передан результат инвестиционной деятельности – указанное выше нежилое помещение. Помещение не было поставлено на кадастровый учет по неизвестной истцу причине. 22 мая 2019 года право собственности на здание по адресу: ... зарегистрировано за ООО «Север Софт Строй». ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации перехода права на спорное помещение, однако регистрация была приостановлена в связи с непредоставлением ответчиком заявления о прекращении права собственности на здание. В настоящее время ответчик уклоняется от регистрации.

В отзыве на исковое заявление директор ООО «Север Софт Строй» ФИО2 полагал исковые требования подлежащими удовлетворению. Пояснил, что спорное нежилое помещение не было поставлено на кадастровый учет по недосмотру ответчика, осуществить кадастровый учет в настоящее время ответчик не имеет возможности, поскольку уже не является правообладателем здания.

Истец, ответчик, третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

По определению суда дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

18 октября 2016 года между ФИО1 (инвестор) и ответчиком ООО «Север Софт Строй» (застройщик) заключен договор инвестирования 

<

№>, согласно которому инвестор обязался передать застройщику денежные средства в сумме 816 000 рублей для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке, а застройщик по завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций, обязался передать инвестору результат инвестиционной деятельности в течение 30 календарных дней с момента подписания государственной приемочной комиссией акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию (пункты 2.1, 3.1 договора). 

Согласно пунктам 1.4, 1.5 указанного договора результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение для размещения вентиляционного оборудования, общей площадью 24 кв.м, расположенное на пятом этаже административного здания, строительство которого осуществляется на земельном участке в Октябрьском территориальном округе г. Архангельска, адрес ориентира: г.... В соответствии с пунктом 5.1 договора срок окончания работ по строительству объекта – второй квартал 2017 года. 

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: ..., выдано ответчику Администрацией МО «Город Архангельск» 19 октября 2018 года. 

20 декабря 2019 года ФИО1 и ООО «Север Софт Строй» подписан акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования 

<

№>, в соответствии с которым ответчик во исполнение пункта 5.4 договора передал, а инвестор принял результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение площадью 24 кв.м, расположенное на пятом этаже административного здания по адресу: ...

Данное помещение не поставлено на кадастровый учет. 

Согласно сведениям ЕГРН в указанном здании находятся иные помещения, а право собственности на здание в целом зарегистрировано за ответчиком 22 мая 2019 года. 

ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение (заявление от 24 мая 2023 года 

<

№>). 6 июня 2023 года осуществление действий по регистрации было приостановлено в связи с непредоставлением застройщиком заявления и документов на государственную регистрацию права собственности и перехода права собственности на помещение, а также документов на государственный кадастровый учет помещения.

До настоящего времени переход к ФИО1 права собственности на спорное нежилое помещение не зарегистрирован, помещение на кадастровый учет не поставлено.

Поскольку ответчик уклонился от государственной регистрации прав на помещение и не осуществил своевременно его постановку на кадастровый учет, для государственной регистрации прав на спорный объект истец обратился в суд с указанным выше иском. 

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 

В силу положений статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации. 

В силу пункта 1 части 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением, - в отношении таких здания, сооружения или расположенных в таких здании, сооружении помещений, машино-мест.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ). 

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Пленума № 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. 

Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановления Пленума № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. 

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Спорное помещение передано ответчиком 20 декабря 2019 года по акту приема-передачи. 

Из материалов дела следует, что ответчик не представил на регистрацию спорного объекта требуемые документы. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 24 кв.м, расположенное на пятом этаже здания по адресу: ..., подлежат удовлетворению. 

При рассмотрении спора суд также учитывает, что наличие ранее в ЕГРН обременения в виде ипотеки в пользу ООО «Лира» в отношении всего здания, расположенного по адресу: ..., не препятствует регистрации за истцом права собственности на отдельное помещение в этом здании. 

Как следует из решения Арбитражного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года по делу № А05-13751/2019, между ООО «Север Софт Строй» и ООО «Лира» было заключено соглашение от 1 февраля 2016 года о прекращении новацией существовавшего обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28 декабря 2015 года инвестированием в строительство. 

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 1 февраля 2016 года между ООО «Лира» (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) заключен договор об ипотеке от 1 февраля 2016 года, действующий в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29 апреля 2016 года (далее – договор об ипотеке от 1 февраля 2016 года), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество: 

- незавершенное строительство – объект незавершенного строительства, площадью 2926,4 кв.м, степень готовности объекта 23%, адрес объекта: ... Принадлежит на праве собственности ООО «Север Софт Строй», о чем в ЕГРП 28 мая 2015 года сделана запись регистрации 

<

№>, бланк свидетельства о государственной регистрации права: ..., выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу; 

- право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый 

<

№>, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – .... Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: .... Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23 июня 2015 года 

<

№> (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29 июля 2015 года, номер государственной регистрации: 

<

№>. Срок аренды по указанному договору составляет три года с даты подписания договора (договор подписан 23 июня 2015 года). 

Согласно пункту 3.3. договора об ипотеке залог не распространяется на помещения перечисленных в пункте инвесторов. 

Также между ответчиком (залогодатель) и ООО «Лира» (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке от 22 марта 2016 года (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 29 апреля 2016 года), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество: 

- земельный участок – участок, общей площадью 0,667 га, кадастровый 

<

№>, разрешенное использование: для эксплуатации здания вспомогательного склада, адрес (местонахождение) объекта: .... Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности. 

Впоследствии, по завершении строительства, вышеуказанному зданию был присвоен адрес: ...

В Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об обременении: ипотека 

<

№> и ипотека 

<

№> в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681,2 кв.м, адрес (местоположение): .... Обременение было установлено в пользу ООО «Лира».

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года по делу № А05-13751/2019 признано отсутствующим обременение - ипотека 

<

№> и 

<

№> в отношении здания, назначение: нежилое, наименование: Административное здание с помещениями торгового назначения, площадью 5681.2 кв.м, адрес (местоположение): .... 

В ЕГРН имеются сведения о наличии запретов на совершение регистрационных действий (ареста) только в отношении принадлежащих ООО «Север Софт Строй» помещений 

<

№> (кадастровый 

<

№>) и 

<

№> (кадастровый 

<

№>) в здании по адресу: ..., вынесенных службой судебных приставов в отношении ответчика. 

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, без предварительного осуществления государственной регистрации права за ответчиком на данное помещение в здании за ответчиком, а также основанием для государственного кадастрового учета спорного нежилого помещения. 

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) с ответчика в пользу истца взыскиваются расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт ...) к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ИНН 

<

***>) о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к ФИО1 права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 24,0 кв.м, расположенное на 5 этаже здания по адресу: .... 

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 24,0 кв.м, расположенное на 5 этаже здания по адресу: ... с кадастровым 

<

№>, без обращения общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, а также без предварительного осуществления государственной регистрации за обществом с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» права на данное помещение, а также основанием для государственного кадастрового учета указанного нежилого помещения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» в пользу ФИО1 расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Каркавцева

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2024 года.

Председательствующий А.А. Каркавцева