дело № 3га-208/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 28 февраля 2020 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идрисовой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гатауллиной О.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №..., кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 16 июня 2016 года в размере 20716826,02 руб.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административные истцы обратились к независимому оценщику. Отчетом ИП ФИО3 № №... определено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 16 июня 2016 года составляет 3046000 руб.

Административные истцы в соответствии с договором аренды земельного участка № №... от 15 ноября 2016 года, дополнительных соглашений № №... от 15 ноября 2016 года и № №... от 15 ноября 2016 года являются арендаторами названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административных истцов.

На основании изложенного, истцы просят установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 16 июня 2016 года в размере 3046000 руб. 

Представитель административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании просила требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости исходя из результатов оценки, представленной истцами, в сумме 3046000 рублей. Также представителем истца представлены возражения на заключение эксперта, в котором указано о несогласии с определением рыночной стоимости земельного участка в размере 11220000 рублей, ходатайство об исключении заключения эксперта из числа доказательств в связи с недопустимостью. 

Административные истцы ФИО1, ФИО2, представители ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заинтересованных лиц Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Командор Уфа» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав пояснения представителя истцов ФИО4 и эксперта ФИО5, суд приходит к следующему.

Пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть вторая); для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть третья); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть четвертая).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 9689 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: склады, производственная деятельность; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, в соответствии с договором аренды земельного участка № №... от 15 ноября 2016 года, дополнительными соглашениями № №... от 15 ноября 2016 года и № №... от 15 ноября 2016 года.

Как следует из договора аренды земельного участка, расчёта арендной платы размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 октября 2019 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 16 июня 2016 года определена в размере 20716826,02 руб. 

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт ИП ФИО3 № №..., из которого следует, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 16 июня 2016 года составляет 3046000 руб. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 января 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ФИО5 

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ФИО5 № №... рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 16 июня 2016 года составляет 11220000 руб.

Доводы представителя истца о том, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорного земельного участка, поскольку неправильно подобраны объекты-аналоги для проведения экспертизы, а именно приняты объекты-аналоги не сопоставимые со спорным земельным участком по виду разрешенного использования, по месту расположения, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура. 

Довод представителя истца о том, что аналоги № 1,3,5 приняты экспертом без проведения корректировки на наличие улучшений на земельных участках – заборов, охраны, будки сторожа и асфальта, не свидетельствует о неправильности выводов эксперта, поскольку наличие временных построек и асфальта на земельном участке не является ценообразующим фактором, в связи с чем корректировка с наличием временных построек и асфальта не проведена экспертом обоснованно. В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 при определении рыночной стоимости земельного участка учитывается наличие на земельных участках объектов капитального строительства.

Довод представителя истца о том, что при проведении расчётов по аналогу № 5 принята площадь земельного участка 2400 кв.м., в то время как в объявлении указано, что продается земельный участок площадью 2400 кв.м. + 800 кв.м. (оформляется) в аренде до 2025 года, то есть площадь аналога не составляет 2400 кв.м., является необоснованным, поскольку сведения об оформлении в будущем земельного участка площадью 800 кв.м., не свидетельствуют о продаже права аренды земельного участка площадью более 2400 кв.м.

Довод представителя истца о том, что аналог № 2 применен экспертом без корректировки по месту положения, поскольку он расположен в микрорайоне «Шакша», что не является аналогичным месту положения исследуемого земельного участка, не подтвержден никаким доказательствами. 

В то время как экспертом представлены доказательства, подтверждающие что микрорайон «Шакша» и район «Черниковка» относятся к одной части города Уфа, оба земельных участка расположены в одной зоне - районы вокруг крупных промпредприятий. Также экспертом обоснованно принята площадь аналога № 2 в размере, указанном в объявлении – 1 га. Поскольку в объявлении не указан срок аренды земельного участка, экспертом обоснованно применена корректировка по краткосрочному договору аренды. 

Довод представителя истца о том, что аналог № 4 принят экспертом без проведения корректировки на вид разрешенного использования для строительства автосервиса и мойки, не свидетельствует о неправильности выводов эксперта, поскольку сведений о виде разрешенного использования земельного участка для строительства автосервиса и мойки не указано, содержится указание на то, что этот участок относится к землям промназначения, на нем возможно возведение автосервиса и мойки. Кроме того, цена за квадратный метр указанного земельного участка самая дешевая из всех объектов аналогов, находится в одном диапазоне с ценами других объектов аналогов. 

Из таблицы аналогов оцениваемого земельного участка, содержащейся в экспертном заключении (т. 2 л.д. 29-32) следует, что все аналоги расположены в городе Уфа Республики Башкортостан, относятся к одной и той же категории земель, к одному и тому же классу земельного участка, что и спорный земельный участок. Экспертом произведены соответствующие корректировки на вид права земельного участка, на торг, на площадь, наличие железнодорожной ветки. При таких обстоятельствах, доводы представителя истца о неправильном выборе аналогов оцениваемого земельного участка опровергаются содержанием заключения эксперта и материалами дела. 

В связи с изложенным, учитывая пояснения эксперта ФИО5, суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с исследуемым объектом, экспертом в заключении приведена информация существенным образом влияющая на стоимость спорного земельного участка, подтвержденная, информацией, полученной в сети «Интернет». 

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ФИО5 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости исследуемого земельного участка, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости земельного участка. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено.

В судебном заседании представитель истца, возражая против выводов эксперта, просила назначить повторную экспертизу. 

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Суд пришел к выводу, что оснований для назначения повторной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка не имеется, так как представителем истца не приведены нормы права, которым не соответствует заключение эксперта, либо, которые нарушены экспертом при проведении экспертизы и составлении заключения, не представлены доказательства несоответствия заключения эксперта требованиям федерального законодательства, методикам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а также сведения о некомпетентности, заинтересованности эксперта, объективные данные о завышении рыночной цены спорного земельного участка.

При этом, в основу решения суда не может быть положен отчёт индивидуального предпринимателя ФИО3 № №... от 18 ноября 2019 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку оценщиком при определении объектов-аналогов приняты земельные участки, предлагаемые к продаже с самыми низкими ценами, кроме того, объекты-аналоги с номерами 2 и 3, принятые оценщиком, предназначены для обработки – утилизации промышленных отходов и отходов ТБО, под складирование и хранение ПГС, что не является аналогичным спорному земельному участку.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административный истец с административным исковым заявлением в суд обратился – 24 декабря 2019 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости – 24 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 9689 кв.м., из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: склады, производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 16 июня 2016 года в размере 11220000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова