Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

5 декабря 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Шабер И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1816/2018 по административному исковому заявлению ООО «ДЭМ» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «ДЭМ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 163,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше нежилого помещения установлена на основании постановления Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 4 520 078 рублей 14 копеек. 

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество.

Согласно отчету об оценке от 16 июля 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 1 917 341 рубль.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, 19 июля 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от 15 августа 2018 года № № заявление ООО «ДЭМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было отклонено.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд: восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости; а также установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 163,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 1 917 341 рубль.

В судебном заседании представитель ООО «ДЭМ» ФИО1, действующая на основании доверенности от 4 июля 2018 года, изменила и уточнила исковые требования, просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 163,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 1 917 341 рубль, а требования о восстановлении срока для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением просит не рассматривать как излишне заявленные. В обоснование своих требований привела доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «ДЭМ» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «ДЭМ» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 163,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения от 15 июня 2016 года, актом приёма-передачи к договору купли-продажи нежилого помещения от 15 июня 2016 года, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав, от 15 августа 2016 года, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 июля 2018 года № № и от 30 ноября 2018 года № №.

Согласно приказу Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647 «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2018 год» объект недвижимого имущества с кадастровым номером № включен в Перечень под пунктом №.

Кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 6 июня 2011 года составляет 4 520 078 рублей 14 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 июля 2018 года № № и от 30 ноября 2018 года № №.

В соответствии со статьей 14 и пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года № 98-ГД «О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» (в редакции от 11 апреля 2016 года № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником указанного выше нежилого помещения, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 19 июля 2018 года ООО «ДЭМ» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

Решением Комиссии от 15 августа 2018 года № № заявление ООО «ДЭМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было отклонено, после чего, Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 16 июля 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 6 июня 2011 года составила 1 917 341 рубль.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – на 6 июня 2011 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Как следует из письменных пояснений оценщика ООО «Бюро оценочных технологий» от 4 декабря 2018 года № №, согласно анализа рынка торгово-офисной недвижимости встроено-пристроенного формата г.Тольятти в первом квартале 2011 года, в разделах 11 и 12.4 указано «Помещения торгово-офисного назначения, расположенные в Центральном районе г.Тольятти, предлагаются к продаже в среднем по 24 226 руб./кв.м., с учетом НДС и без учет скидки на торг.». Диапазон цен для помещений Центрального района г.Тольятти составляет от 10 808 руб./кв.м. до 63 028 руб./кв.м. (страница 34 и 44). При определении кадастровой стоимости НДС, земельная составляющая и корректировка на торг не учитываются, следовательно и итоговый результат будет ниже средних цен предложений, представленных на рынке (ссылки на нормативные законы и методики подробно изложены в тексте отчета). Стоимость, полученная оценщиком после проведения расчетов отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого помещения. Таким образом, признаки нарушения ФСО отсутствуют, а ознакомление Комиссии с отчетом носило формальный характер.

По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что в своем решении Комиссия ссылается на данные рынка, которые в свою очередь не подтверждены никакими исследованиями, что не дает возможности выявить степень влияния на ценообразование относительно оцениваемых помещений. Использование оценщиком не подтвержденных исследованиями данных неприемлемо, т.к. согласно ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложены информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Следовательно, второе замечание Комиссии противоречит основным принципам ФСО № 3.

На основании изложенного, оценщик считает, что подготовленный им отчет об оценке отражает реальную стоимость объекта оценки, а Замечания Комиссии необоснованны.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость оспариваемого нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 16 июля 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 6 июня 2011 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ООО «ДЭМ» в суд является 20 ноября 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19 июля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «ДЭМ» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 163,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 6 июня 2011 года в размере 1 917 341 рубль. 

Датой подачи ООО «ДЭМ» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 19 июля 2018 года, в суд – 20 ноября 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 декабря 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.